ŠPatná strategie tvorby cen doma nad tržní hodnotou

Způsob, jakým řada realitních agentů působí, když poraduje prodejci o domácí ceně, je představit prodávajícímu řadu cen, často nízkou prodejní cenu a vysokou prodejní cenu. Rozpětí mezi oběma cenami bude poměrně malé. Je to domácí prodejce, který vybírá uvedenou prodejní cenu, a je to realitní makléř, který poskytuje informace, které pomáhají vzdělávat prodejce. Ačkoli, můžete vidět, proč mnoho prodejců často přitahuje k vysoké prodejní ceny.

To je jen lidská povaha.

Pokud se zeptáte člověka, chcete více peněz nebo chcete méně peněz, co si myslíte, že osoba řekne? Proč by se člověk vzdal peněz, o kterých si člověk myslí, že je oprávněn obdržet? Prodejní ceny však kolísají v oblasti nemovitostí. Existuje rozsah a není stanovena přesná prodejní cena, protože odhad tržní hodnoty se může lišit od jednotlivce k jednotlivci.

Vezměte například odhadce. Vezměte 5 odhadců a požádejte je, aby posoudili domov. Kurz je, že každé hodnocení bude jiné. Posouzení neznamená, že hodnota domova je předem stanovená, ale mezi všemi pěti hodnoceními bude určitá řada hodnot, poměrně blízko sebe. Tam pravděpodobně nebude žádná divoká houpačka v hodnotě.

Přesto prodejci jsou někdy pokoušeni zvednout cenu domů na číslo, které se může zdát astronomické pro realitní kanceláře v okolí. Prodejci možná nevědí, jak realitní makléř určuje hodnotu, a možná by neměli dát na srdce srovnatelný prodej.

Jak se prodejci odvozují od hodnoty, je různá. Mohli si vzpomenout na dům, který byl kdysi k prodeji před několika měsíci, což by mohlo být dnes velmi vypsaným výpisem a rozhodnout se, že jejich hodnota v domě je X více. Bez logického důvodu. Tato částka X pravděpodobně vychází z pekného počtu kulatých čísel, které by neměly vliv na tržní hodnotu. (Nebe pomozte jim, pokud se spoléhají na webové stránky veřejných nemovitostí o hodnoty.)

Proč nebude kupující domů jen nabídnout?

Pocit mezi těmito typy prodejců je kupující vždy může nabídnout. Když kupující neposkytne nabídku, prodejci nechtějí věřit, že to je cena, která je problémem. Mohli by se podívat na všechny druhy vnějších vlivů jako zdroj problému. Někteří prodejci se domnívají, že důvod, proč kupující neposkytl nabídku, je:

• Agenta výpisu nefunguje dostatečně tvrdě, aby našla kupujícího.
• Kupující nerozumí podstatným vlastnostem, které dělají domov tak neuvěřitelně cenné.
• Výpis společnosti utrácí reklamní dolary ve špatných oblastech.

Nicméně, obecně to nejsou důvody, proč kupující neposkytl nabídku. Za prvé, aby nákupní nabídka, kupující očekává, že doma osobně.Kupující mají tendenci cestovat do domácností, které jsou v ceně v souladu s jinými domy na trhu. Například pokud kupující hledá domov v určité čtvrti nebo ZIP, může kupující agent zaslat výpisy kupujících v rámci určitého cenového rozpětí. Nadřízený dům nemusí být dokonce zobrazen v seznamu kupujících na prodej domů.

Pokud se v kupní skupině prodejních domů prodává nadhodnocený výpis, je to proto, že kupující hledá domov v tomto konkrétním cenovém rozpětí.

Nicméně, protože doma je předražený, bude okamžitě spadat do dolní části kupujícího seznam domů k prohlídce, pokud to není zcela odmítnuto. Kupující bude chtít prohlídnout více žádoucí domovy, které splní konkrétní požadavky. Nadhodnocený dům by svou povahou nespadal do těchto konkrétních požadavků, protože chybí upgrady, prostor nebo umístění domů k prodeji, které jsou odpovídajícím způsobem oceněny.

Hlavním důvodem, proč kupující nejen "udělá nabídku" na předražený výpis, je, že se tento konkrétní dům neobjeví na radaru kupujícího. Pokud kupující nikdy nezjistí, že dům je k prodeji, kupující nikdy nevstoupí dovnitř domu. Žádná osobní prohlídka, žádný prodej.

Dále většina kupujících nechodí koupit si dům a doufá, že se jim podaří nabídnout nízkou nabídku a vyhrát domů.

Kupující nechce urážet prodávajícího a vyhneme se nepohodlné konfrontaci. Prodejci se mohou domnívat, že kupující může nabízet libovolnou cenu, kterou se kupující rozhodne nabídnout, ale kupci si to nemyslím. Kupující nechce urazit.

Kromě toho by jejich agenti kupujících mohli věřit, že předražený výpis je tak vysoký, protože prodávající je tvrdohlavý a odmítá poslouchat důvod. Kupující agentéři nechtějí pracovat ani s nepřiměřeným prodávajícím. Raději by ignorovali tento zápis a ukázali domy, pro které jsou prodejci rozumní a chtějí prodat.

Jak daleko předražené je příliš mnoho?

Kde může člověk nakreslit linku při předražení? Jaká cena je příliš vysoká? Závisí na rozmezí hodnot pro sousedství, avšak bonus v katalogových cenách, který přesahuje 10% tržní hodnoty, je příliš vysoký u domácností s cenou nižší než jeden milion. Zvláště prodejní cena stanovená na 25% hodnoty nebo více, no, to je jen prodávající, který se těší na nápis na prodej na dvoře. Podle odborníků by domácí prodejní ceny měly mít flexibilní rozsah od -3% do + 3% z prodejní ceny.

V době psaní, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.