Vyrábí a Mobile Home Loans: Výpůjční Tipy

Financování je náročné pro každého majitele domů, a to platí zejména pro mobilní domy a některé vyráběné domy. Tyto úvěry nejsou tak hojné jako standardní úvěry na bydlení, ale jsou k dispozici z několika zdrojů - a vládní programy půjček mohou usnadnit kvalifikaci a udržet nízké náklady.

Nákup domu může být největší investicí, kterou učiníte ve svém životě, a ceny bydlení jsou na mnoha trzích více než několik set tisíc dolarů.

Ale vyráběné domy jsou obvykle cenově dostupné než domovní stavby, takže zpřístupňují vlastnictví domů. Zejména pro spotřebitele s nižšími příjmy a pro ty, kteří žijí ve venkovských oblastech (kde dodavatelé a materiály nejsou snadno dostupné), může být jediným možným řešením vyráběné bydlení.

Mobilní, vyráběné a modulární

Při diskusi o úvěrech na bydlení mohou být důležité termíny, které používáte s věřiteli. Co nazýváte "mobilní dům", je s největší pravděpodobností "vyrobený domov" (i když doma je - nebo kdysi - mobilní). Pro neformální použití platí jeden termín, ale většina věřitelů se vyhýbá půjčování nemovitostí kategorizovaných jako mobilní dům.

Mobilní domy jsou továrně postavené domy, které byly vyrobeny před 15. červnem 1976. Mohou to být velmi pěkné domy, ale byly postaveny dříve, než regulátoři vyžadovali jisté bezpečnostní standardy a většina (ale ne všichni) věřitelé se zdráhají půjčovat na tyto vlastnosti.
Vyráběné domy je továrna-postavený domy postavené po 15. června 1976. Tyto domy jsou předmětem Národní Vyrobeno bytové výstavby a bezpečnostních standardech zákona z roku 1974 a musí splňovat bezpečnostní normy stanovené americkým ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD). Tato pravidla jsou často označována jako kód HUD. Vyráběné domy jsou postaveny na stálém kovovém podvozku a mohou být po instalaci přemístěny (ale stěhování domů po instalaci může zasahovat do financování).

Modulové domovy jsou továrně postavené domy, které jsou sestaveny na místě a vyžadují splnění všech stejných stavebních předpisů jako domovní stavby (na rozdíl od HUD kódu) . Obvykle jsou trvale instalovány na betonovém podkladu. Stejně jako doma postavené domovy, modulární domy mají tendenci držet hodnotu a ocení více než vyrobené nebo mobilní domy, takže je jednodušší získat úvěry pro modulární domy.

Kde půjčit

Existuje několik způsobů, jak získat finance pro vyráběné a mobilní domy. Stejně jako při každé půjčce, zaplatí se nakupovat mezi různými věřiteli. Srovnejte úrokovou sazbu, funkce, poplatky za uzavření a další poplatky za každý úvěr opatrně. Zvláště u mobilních úvěrů na bydlení je důležitý druh úvěru (nebo věřitel, s nímž pracujete).

Maloobchodníci: Stavitelé, kteří prodávají vyráběné domy, zpravidla financují, aby zákazníkům usnadnili nákup domů.V některých případech mohou být vaše vztahy mezi tvůrci tvou jedinou možností financování při nákupu nového domova. Nicméně je moudré požádat tvého stavitele o seznam několika dalších (nepřiřazených) věřitelů.

Specializovaní věřitelé: Několik hypotečních věřitelů se specializuje na půjčky na mobilní a vyráběné domy (a pokud je to nutné, na pozemky). Přestože některý věřitel může být schopen financovat váš nákup, specializovaní věřitelé jsou lépe obeznámeni s aspekty vyrobeného nákupu domů, takže jsou ochotni přijímat žádosti o tyto půjčky. Pravděpodobně budete muset pracovat s věřitelem zaměřeným na vyráběný domácí trh v následujících situacích:

Nebudete vlastnit pozemky.
Domov nebudete trvale připojovat k základovému systému.
Kupujete dům, který není úplně nový nebo který byl změněn.
Chcete refinancovat stávající vyrobený domovní dluh a platí některá z výše uvedených.

Standardní hypoteční věřitelé: Pokud si kupujete dům a pozemek, na kterém se nachází, a doma je trvale instalována na základovém systému, budete mít jednodušší půjčku. Mnoho místních bank, družstevních záložen a hypotečních makléřů může tyto půjčky přizpůsobit.

Získejte doporučení dobrým věřitelům od lidí, kterým důvěřujete. Pokud si nejste jisti, kdo se zeptat, začněte s vaším realitním agentem, zaměstnanci a obyvateli v mobilních domácích parcích a lidem, kteří znáte, kteří si půjčili peníze na nákup obytných budov.

Úvěrové služby

Úvěrové půjčky jsou často využívány pro mobilní a vyráběné domy, zvláště když domů jde do parku nebo vyráběné domácí komunity. Pronajímatelský úvěr je úvěr na bydlení (na rozdíl od půjčky na bydlení a pozemky společně).

Tyto úvěry jsou půjčky z technicky osobního majetku - nikoli úvěry na nemovitosti.

To znamená, že k pronájmu jsou také k dispozici nemovitostní úvěry, pokud vlastníte pozemky a půjčujete si za dům samostatně.

Když nakupujete s věřiteli, zjistěte, zda získáváte nabídku za spřízněný úvěr nebo úvěr na nemovitost. Úrokové sazby z movitých úvěrů mají tendenci být vyšší než sazby z dluhů z nemovitostí, existují však klady a zápory pro každou možnost. Studie provedená Úřadem pro ochranu spotřebitelů (CFPB) zjistila, že výše úvěrů a poplatky za zpracování byly ve srovnání s hypotečními úvěry o 40 až 50 procent nižší než u hypotečních úvěrů, avšak roční procentní sazba (APR) .

Výhody movitých úvěrů zahrnují:

Nemusíte vlastnit nemovitost, která může snížit váš úvěr na menší (i když budete pravděpodobně platit měsíční poplatky za stránky).
Náklady na zpracování by měly být nižší než náklady na uzavření nemovitostí.
Uzavírací proces je typicky rychlejší a méně zapojený než uzavření úvěru na nemovitosti.

Nevýhody movitých úvěrů zahrnují:

Úrokové sazby jsou vyšší, takže vaše platební a úrokové náklady budou vyšší, než kdybyste použili rovnocenný úvěr na nemovitosti.
Doby splácení mohou být kratší (např. S dobou splácení až 15 nebo 20 let - i když někteří věřitelé umožňují delší půjčky).Kratší termín má za následek vyšší požadované měsíční platby, ale splácení dluhu rychle snižuje úrokové náklady.

Vyrobené domácí prodejci a specializovaní poskytovatelé úvěrů nabízejí obyčejné úvěry a Úřad pro sčítání lidu Spojených států zjistil, že 80 procent nových vyrobených domů v roce 2015 bylo označeno jako osobní majetek. Někteří věřitelé však nabízejí půjčky na osobní půjčky i úvěry na nemovitosti. Mluvte s několika věřiteli a požádejte o klady a zápory, že titulujete jako nemovitost namísto osobního majetku.

Programy vládních půjček

Několik vládních programů půjček může poskytnout půjčky na vyráběný dům dostupnější. Za předpokladu, že splňujete kritéria pro získání nároku na tyto programy, můžete si půjčit hypoteční věřitele, kteří dostanou záruku splátek od vlády Spojených států - pokud nebudete půjčku splácet, vláda vstoupí a zaplatí věřiteli.

Programy vládních půjček jsou pravděpodobně tou nejlepší volbou pro půjčky, ale některé mobilní a vyráběné domy se nebudou kvalifikovat.

Úvěry FHA jsou pojištěny Federal Housing Administration (FHA). Tyto půjčky jsou obzvláště oblíbené, protože představují nízké zálohy, fixní úrokové sazby a pravidla pro spotřebitele. Chcete-li mít nárok na půjčku FHA, musíte splnit několik kritérií:

Domov musí být vybudován po 15. červnu 1976.
Domov musí splňovat Kodex HUD a splňovat další místní požadavky. Změny domova mohou způsobit nesoulad.
Každá část domu musí mít červenou certifikační štítek (nebo štítek HUD). Například u dvojitých širokých domů jsou vyžadovány dva štítky.

K dispozici jsou dva programy FHA pro vyráběné vlastníky domů.

Úvěry FHA hlavy II zahrnují oblíbený úvěr 203 (b) - který se také používá pro stavbu domů - což umožňuje kupujícím provést zálohu až 3,5 procenta. K pokrytí nákladů na státní záruku zaplatíte předem pojistné na pojistné hypotéky a průběžné hypoteční pojištění s každou měsíční platbou. Potřebujete slušné kreditní skóre, abyste získali nárok na půjčku FHA, ale váš úvěr nemusí být dokonalý. Navíc můžete použít nadané peníze na financování svých plateb a uzavíracího poplatku a dokonce můžete s prodejci pomoci s těmito náklady.

Úvěry podle hlavy II jsou úvěry na nemovitosti, takže budete muset koupit majetek a dům společně a doma musí být trvale instalována na schváleném systému nadace. Úvěry mohou trvat 15 až 30 let.

FHA Title I půjčky jsou k dispozici pro úvěry na osobní majetek - užitečné, když nebudete vlastnit pozemky. Pokud však bydlíte na pronajatém místě, vaše smlouva o nájmu musí splňovat pokyny FHA. Například budete potřebovat počáteční dobu pronájmu tří let a musíte být upozorněni na případné ukončení pronájmu s nejméně šestiměsíční výpovědní lhůtou. Požadované zálohy mohou být až pět až dvacet procent, ale tento požadavek se liší od věřitele až po věřitele a záleží na vašem kreditní skóre. Další požadavky na půjčku podle hlavy I zahrnují:

Domov musí být hlavním sídlem dlužníka.
Místo instalace musí obsahovat službu kanalizace a vodu.
Zcela nově vyráběné domovy musí obsahovat jednoletou záruku.
Hodnotitel schválený společností HUD musí zkontrolovat zásilku.

Úvěry podle hlavy I mohou být půjčky pouze doma, jako jsou půjčky na nemovitosti, ale mohou být také použity k nákupu hodně a domů dohromady. Maximální výše půjček na půjčky podle hlavy I jsou nižší než maximální částky z půjček podle hlavy II a úvěrové podmínky jsou kratší: u jednorázového bydlení a losu je maximální doba splácení 20 let.

VA úvěry jsou k dispozici servisním členům a veteránům a mohou být použity i pro výrobní a modulární domy. VA úvěry jsou obzvláště lákavé díky schopnosti nakupovat bez peněz dolů a žádné měsíční hypoteční pojištění (za předpokladu, že věřitel to dovolí, a splňujete požadavky na úvěr a výnos). Přeskakování zálohy znamená, že budete mít vyšší měsíční platby - a zaplatíte více úroků - avšak v některých případech to dává smysl. Pro úvěr VA na vyrobeném domě:

Domov musí být trvale připojen k nadaci.
Musíte si koupit dům společně s pozemkem, na němž sedí, a pojmenovat dům jako nemovitost.
Domov musí být primární rezidencí (nikoliv druhým domovem nebo investičním majetkem).
Domov musí splňovat kód HUD a připojit štítky HUD.

Úvěry FNMA jsou stále častěji dostupné pro vyráběné domy, protože agentura plánuje rozšířit financování cenově dostupných možností bydlení. Požádejte svého věřitele, pokud jsou k dispozici nové programy pro váš nadcházející nákup.

Různí věřitelé, jiná pravidla

I když některé z výše uvedených úvěrů jsou podpořeny vládou Spojených států, věřitelé mohou stanovit pravidla, která jsou restriktivnější než vládní pokyny. Tyto "překryvy" vám mohou zabránit v půjčování, ale jiné banky mohou používat různá pravidla. To je ještě jeden důvod, proč se vyplatí nakupovat - potřebujete najít věřitele s konkurenčními náklady a potřebujete najít věřitele, který bude vyhovovat vašim potřebám.

Zvláště pokud jde o vyráběné domy, věřitelé vám mohou říci, že nemáte nárok na programy pojištěné vládou. To může být pravda, ale je lepší ověřit si s několika FHA nebo VA věřiteli, než se vzdáváte těchto možností.

Některé příklady oblastí, kde si jiní věřitelé stanovují různá pravidla:

Poměr úvěru k hodnotě: Možná byste mohli snížit méně než 3,5 procenta, nebo byste mohli požadovat 20 procent záloha.
Úvěrové skóre: V závislosti na vašich úvěrových skóre někteří věřitelé možná nebudou ochotni s vámi spolupracovat, jiní si stanovují různé úrokové sazby nebo požadavky na zálohu na základě vašeho kreditu.
Typ domu: Někteří věřitelé z VA a FHA nejsou ochotni půjčovat na vyráběných domech, ale mohou být otevřenější pro modulární domy. Někteří se zdráhají financovat jednostranné, ale budou financovat dvojité nebo větší domy.
Obsazenost nájemníků: Pokud plánujete bydlet v parku nebo ve společenství, věřitelé možná chtějí vědět, kolik obyvatel pronajme ve srovnání s tím, kolik vlastní své domovy.
Chattel vs. hypotéka: Někteří věřitelé nabízejí pouze hnací úvěry, takže je to jediný produkt, který vám nabídnou. Stejně tak někteří věřitelé neposkytují úvěry na osobní věci.