Definice "Gross-Up" v komerčních pronájmech

Pojem "gross-up" se obvykle vztahuje na plně servisní leasing, někdy nazývaný "pronájem plného servisu". Nájemce zaplatí pevné částky za určité služby na základním nájemném za skutečný prostor, který si pronajal s tímto druhem pronájmu.

Například, pronajímatel by mohl platit za společnou údržbu prostoru, také nazývaný CAM výdaje, pak rozdělit tento poplatek o počet hrubých čtverečních stop v budově a účtovat každému nájemci částku založenou na procentech čtverečních stop, které zaujímá.

Klouzavá klauzule v nájmu umožňuje, že pokud je budova obsazena méně než 90 až 100%, výdaje jsou stále vypočteny pro podíl provozních nákladů, procenta - 90 až 100 procent.

Gross-up se platí jako dodatečné nájemné a nejčastěji pokrývá variabilní výdaje, ty, které se mohou v daném měsíci pohybovat nahoru nebo dolů na základě obsazenosti a dalších faktorů.

Výhody Gross-Up pro pronajímatele

Jedná se o jeden případ, kdy nemůžete získat to, za co jste zaplatili, pokud jste nájemcem. Například, řekněme, že Leo Landlord právě koupil komerční budovu. Tom Tenant je první, kdo mu pronajal prostor. Tom pronajímá 10 000 čtverečních stop prostoru. Celková budova činí 100 000 čtverečních stop. Tom si pronajal 10 procent budovy.

V základním poměrném scénáři, který rozděluje variabilní náklady mezi nájemníky, by Tom zaplatil 10 procent těchto nákladů, protože mu bylo přiděleno 10 procent budovy.

Ale teď řekněme, že Leo má těžké najít další nájemníky a tento stav děje po několik měsíců. Zanedbatelná klauzule Tomova nájemného, ​​Leo uvízl na účet 90% výdajů, které by obvykle jeho nájemníci zaplatili, prostě proto, že neexistují jiní nájemci, kterým by je mohl přidělit.

Klouzavá klauzule mu může dovolit, aby zvedl Tomovu procentu na 50 procent, ale s největší pravděpodobností 95 nebo 100 procent, protože je to jediný nájemník v budově.

Jak je to spravedlivé?

Tom Tenant by nemusel myslet, že toto uspořádání je spravedlivé, ale Tom je ve skutečnosti jediným nájemcem, který využívá služeb zahrnutých do těchto variabilních výdajů. Leo Landlord nemá přímý prospěch, takže lze říci, že je nespravedlivé, aby musel platit za 90 procent služeb, které používá pouze Tom. Možná, že jedna z těchto nákladů zahrnuje údržbu kamer na parkovišti. Vzhledem k tomu, že neexistují jiní nájemníci, jediní lidé, kteří přicházejí a jdou na toto parkoviště, jsou zákazníci společnosti Tom, takže se zdá být rozumné, aby Tom sám za službu zaplatil.

Přečtěte si jemný tisk

Pokud uvažujete o uzavření komerčního pronájmu, pečlivě si přečtěte jemný tisk a ochraňujte se tím, že uděláte trochu další domácí úkoly.Pokud tam skutečně existuje klauzule o hrubém zisku, ujistěte se, že přípustné zvýšení je v rozumných procentech. Pokud Tom platí za všechno zařízení pro sledování, pravděpodobně lituje, že se nepokusil sjednávat procento dolů. Přípustné procento by mělo být jasně uvedeno v nájemní smlouvě.

Navíc, kdyby se Tom podíval na minulou historii Lea s pronájmem komerčních budov, možná by se dozvěděl, že Leo má historicky těžké dostat a udržet si nájemníky z nějakého důvodu. Nebo snad Leo je jen nezkušený - je to jeho první pokus o takovou investici, takže mu to může chvíli trvat, než to udělá správně. Ať tak či onak, Tom by možná nechtěl uzavřít smlouvu s Leem, který by z tohoto důvodu obsahoval doložku o hrubé výhře - je pravděpodobné, že v daném okamžiku by mohl být jen jedním z mála nájemníků. Pokud by bylo sedm nájemníkům pronajatých 70 000 čtverečních stop od Lea, hrubá kompenzace by byla nižší, v zásadě rozdíl mezi 70 a 95 nebo 100 procenty a tento rozdíl by byl rozdělen mezi sedmi nájemníky.

Další související termíny

• Čistý pronájem
• Čistý pronájem
• Nákupné čtverečné stopy
• Použitelné čtverečné stopy
• Faktor zatížení