Pojistné krytí

Pokrytí úrokových sazeb chrání podnik před finančními následky ztráty atraktivního pronájmu. Toto pokrytí je důležité, když společnost vyplácí podstatně méně než tržní sazby za pronájem svých prostor.

Zrušení nájemného

Mnoho pronájmů nemovitostí umožňuje majiteli budovy zrušit nájemní smlouvu, pokud se budova stane částečně nebo zcela neobyvatelnou kvůli fyzické ztrátě.

Pronajímatel může mít právo ukončit nájem, i když nebyla poškozena část budovy obsazená nájemcem. Pokud je budova zcela zničena, může mít pronajímatel možnost, nikoli však povinnost, obnovit stavbu. Pronajímatel nemusí být povinen opravit nebo nahradit vážně poškozenou budovu, pokud a až do doby, než obdrží pojistnou platbu.

Jak je ukázáno v následujícím příkladu, zrušení nájemného může mít vážný dopad na malou firmu, která platí méně, než je tržní sazba k pronájmu. Ukazuje také význam krytí úrokových sazeb z pronájmu.

Příklad

Floyd vlastní společnost Fantastic Flooring, která prodává koberec a jiné podlahové krytiny ze skladu. Společnost pronajala polovinu skladu 20 000 čtverečních stop od společnosti Peerless Properties. V současné době platí $. 50 čtverečních stop pro 10 000 čtverečních stop nebo 5 000 dolarů měsíčně. Nájemní cena skladu je $. 75 čtverečních stop nebo 7, 500 dolarů za měsíc.

Nájemní hodnota znamená nájemné, které může pronajímatel sbírat za tržní ceny.

Floyd uzavřel smlouvu o pronájmu před dvěma lety, když ceny pronájmu v jeho oblasti byly depresivní. Nájemné se od té doby odrazilo, ale smlouva o pronájmu Floyd nebude trvat tři roky. Kdyby Floyd ztratil svůj nájem, jeho firma bude muset pronajmout další majetek za tržní ceny.

V novém pronájmu by firma pravděpodobně zaplatila dalších 2 500 dolarů za měsíc nebo 30 000 dolarů za rok. Pokud firma ztratila svůj nájem dnes, vznikne další příjmy ve výši 90 000 dolarů v příštích třech letech.

Floyd přidal do skladu řadu vylepšení a vylepšení od začátku jeho pronájmu. Mezi ně patří nové osvětlení, přizpůsobené regály a vylepšení na nakládací doku. Zlepšení jsou nyní součástí budovy. Floyd je nevlastní, ale bude mít zájem o ně po zbytek svého pronájmu.

Pozdě jedna noc, chybné zapojení způsobí požár, který vážně poškodí budovu. Kromě některých drobných kouřových a podlahových materiálů není část skladu obsazená Fantastic Flooring ohněm ovlivněna. Přesto Peerless Properties zruší Floydův pronájem. Fantastic Flooring je pojištěna za škody na podlahových materiálech v rámci politiky obchodního vlastnictví. Nicméně, Fantastic Flooring nemá pokrytí ekonomických ztrát, které bude trpět kvůli ztrátě jeho nájemní smlouvy.Společnost také nemá žádné krytí za ztrátu využití zlepšení, které provedla v budově. Tyto položky nebyly poškozeny, takže ztráta užívání není kryta pojištění majetku společnosti.

Floyd mohl ochránit své podnikání před finančními ztrátami, které vyplývají ze zrušení nájemní smlouvy kupováním úroků z nájmu. Toto krytí může být přidáno do politiky komerčního vlastnictví prostřednictvím samostatného formuláře.

Pojištění úroků z pronájmu

Pojištění úroků z pronájmu kryje finanční ztrátu, kterou utrpíte v důsledku zrušení Vašeho leasingu. Aby byla kryta ztráta, musí vyplývat z přímé fyzické ztráty (nebo poškození) majetku v prostorách popsaných ve prohlášeních. Kromě toho musí být škoda způsobena rizikem pojištěným podle vašeho pojistného.

Pokrytí úroků z pronájmu může zahrnovat některou z následujících možností, pokud je v pojistném krytí uveden limit pojištění:

• Úrok z pronájmu nájemníků Jedná se o rozdíl mezi měsíční splátkou, kterou zaplatíte, a nájemní hodnotou nemovitost (tržní cena pronájmu). V předchozím příkladu je leasingový zájem Fantastic Flooring nájemníků $ 2, 500 ($ 7, 500 mínus $ 5, 000).
• Bonusové platby Jedná se o neamortizovanou část hotovostního bonusu, který jste zaplatili za účelem získání nájmu a který vám nebude vrácen. Například, zaplatil jste svým pronajímateli bonus ve výši 5 000 dolarů, aby si zajistil spíše tříletý leasing než pětiletý leasing.
• Vylepšení a zlepšování Vaše firma možná vylepšila vaši nemovitost, kterou nemůžete legálně odstranit. Úrok z krytého leasingu zahrnuje nezaměstnanou část plateb, které jste provedli za zlepšení. Nezahrnuje hodnotu vylepšení, která jsou pokryta jiným pojištěním.
• Předplacené nájemné Jedná se o neamortizovanou část výpůjčky, kterou jste zaplatili předem, která vám nebude vrácena. Například jste zaplatili tři měsíční nájemné předem, když jste si pronajímali svůj majetek.

Úroky z čistého leasingu

Podle pojistného krytí jsou limity pojistného vyjádřeny ve výši čistého leasingového úroku . Pokud je váš leasing zrušen, nejvíce vaše pojišťovny zaplatí za ztrátu, je váš čistý leasingový úrok v okamžiku, kdy dojde ke ztrátě. Čistý leasingový podíl zahrnuje dvě složky.

Úrok z pronájmu nájemníků (TLI) To představuje výhodu, kterou obdržíte od příznivého leasingu v průběhu zbývajících měsíců. Vaše TLI je současná hodnota vašeho hrubého leasingového úroku . Vypočte se vynásobením vašeho hrubého leasingového úroku platným úrokovým koeficientem. Váš hrubý leasingový úrok je rozdílem mezi nájemní hodnotou vašich prostor a měsíčně zaplaceným nájmem. Předpokládejme například, že tržní kurz k pronájmu je 5 000 USD za měsíc a vaše společnost v současné době platí 3 500 dolarů. Váš hrubý leasingový zájem činí 1 500 dolarů (5 000 dolarů minus 3 500 dolarů).

Faktor úrokové sazby je odvozen z tabulky připojené k vašim zásadám. Faktory se liší v závislosti na převládající úrokové sazbě a měsících zbývajících v pronájmu.Předpokládejme například, že máte ve svém leasingu 36 měsíců. Pokud je převládající úroková sazba 5%, činí úrokový faktor 33. 4213. Váš čistý leasingový úrok je $ 1, 500 x 33. 4213 nebo 50, 132.

Měsíční leasingový úrok (MLI) Měsíční leasingové úroky odráží měsíční náklady na bonusové platby, vylepšení a zlepšení a předplacené nájemné. Tyto položky nebudou platit, pokud jste nezaplatili bonus, neprovedli jste vylepšení nebo zaplatil nájem v předstihu. Pokud si přejete pojistit tyto náklady, měsíční leasingový úrok pro každý z nich musí být vypočítán zvlášť. Pro každou položku jsou vaše původní náklady vyděleny počtem měsíců, které zůstaly v leasingu, když jste uskutečnili výdaje. Předpokládejme například, že šest měsíců po 36 měsíčním pronájmu jste vynaložili 25 000 dolarů na zlepšení. Váš limit MLI je 25, 000/30 nebo 833.

Úrok z čistého leasingu

Limit uvedený ve vašich pojistných smlouvách o úrokové sazbě z pronájmu je součtem leasingového úroku vašich nájemců a měsíčního leasingového úroku na počátku vašeho pronájmu politika. Například pokud vaše TLI je $ 1, 500 a vaše MLI je 833 dolarů, váš čistý leasingový zájem na počátku je $ 2, 333. To je nejvíce vaše pojišťovna zaplatí za krytí úroků z pronájmu, pokud váš nájem je zrušen v počáteční datum vašeho politika.

Váš čistý leasingový úrok odmítá každý měsíc po celou dobu platnosti vaší politiky. Pokud je váš leasing zrušen, nejvíce vaše pojišťovna zaplatí za krytí úroků z pronájmu je váš čistý leasingový zájem v okamžiku, kdy dojde ke ztrátě . Váš pojistitel vypočítá váš čistý leasingový zájem přidáním následujícího:

• Váš hrubý leasingový úrok vynásobený úrokovým faktorem pro zbývající měsíce pronájmu v době, kdy dojde ke ztrátě
• Váš měsíční leasingový úrok vynásobený zbývajícími měsíce vašeho pronájmu v okamžiku, kdy dojde ke ztrátě