Dozvíte se o odměňování oprav a nákladů na údržbu

Jedinci majitelé, podniky všech velikostí a majitelé nemovitostí mohou odpočíst náklady na opravy a údržbu svých nemovitostí a vybavení. Společnost IRS vydala nové předpisy, které vstoupily v platnost v roce 2014. Tato nová pravidla zpřísnily pravidla pro odečtení oprav a nákladů na údržbu.

Pokud je určitá oprava zdokonalena, obnoví majetek v jeho normálním stavu nebo přizpůsobí majetek novému nebo jinému použití, pak se náklad vyčerpá a znehodnotí v průběhu několika let.

Náklady na opravy a údržbu, které nespadají do kategorií zlepšení, obnovy nebo úpravy, lze v roce výplaty výdajů odečíst v plné výši.

Základy

"Pokud opravíte věci, můžete je odečíst," říká Steve Nelson, certifikovaný účetní, který rozsáhle napsal o opravách na blogu Evergreen Small Business aktuální e-kniha Příprava Formuláře 3115 pro nové předpisy o hmotném majetku .

"Pokud to, co uděláte, je zlepšení, obnovení nebo přizpůsobení," říká Nelson, "nová pravidla říkají, že uděláme, že ji vyděláte a znehodnotíte, pokud to není taková částka, malých bramborách. "

Běžné opravy a údržba, které lze odečíst hned

" Obecně můžete odečíst částky zaplacené za opravy a údržbu hmotného majetku, pokud se nevyplacené částky jinak kapitalizují. " (IRS, publikace 535, Obchodní výdaje, kapitola 7, část Náklady na opravy a údržbu.)

Vymezením toho, co můžeme odečíst, pokud jde o to, co není třeba kapitalizovat, nás nutí položit otázku: musí být tyto výdaje kapitalizovány? Pokud ne, můžeme to odečíst.

V jiné části publikace 535 IRS vysvětluje rozdíl mezi údržbou a opravami:

"Opravy.

Náklady na opravu nebo vylepšení majetku používaného v obchodě nebo podnikání jsou buď odečitatelné, nebo kapitálové náklady. Běžná údržba, která udržuje váš majetek v normálním efektivním provozním stavu, ale která podstatně nezvyšuje hodnotu nebo podstatně prodlužuje životnost majetku, je odpočitatelná v roce, ve kterém vznikne. Jinak musí být náklady kapitalizovány a odpisovány . " (IRS, publikace 535, Výdaje na podnikání, kapitola 11, část o opravách.) Všimněte si, že zde IRS definuje, co to znamená při běžné údržbě. Pravidelná údržba, říká IRS, "udržuje váš majetek v normálním efektivním provozním stavu." Příkladem by bylo změna oleje na autě. Změna oleje udržuje vozidlo normálně a efektivně, ale podstatně nezpůsobuje prodloužení jeho životnosti.Výměna převodovky nebo motoru by však podstatně prodloužila životnost vozidla, a tak by to bylo spíš jako opravy, které je třeba kapitalizovat.

Využití oprav a údržby: test "BRA"

Opravy a náklady na údržbu, které činí

lepší nebo obnovují majetek k novému použití musí být kapitalizován a znehodnocen v průběhu několika let. To je snadné si vzpomenout, pokud používáte test BRA, mnemotechnický Tony Nitti. B jsou opravy, které dělají něco lepšího než předtím. Konkrétně opravy spadají do kategorie zlepšení, pokud:

Opravit chybu, která existovala před vlastním majetkem Opravit závadu, která se stala, když byla vlastnost provedena

Zvětšit nebo rozbalit vlastnost tak, má větší kapacitu nebo
Očekává se, že zvýší kvalitu, sílu, efektivitu nebo produktivitu nemovitosti
Další podrobnosti naleznete v článku Co je zlepšení? část konečných předpisů o hmotném majetku Q & A.
Restaurování, jak by se dalo očekávat, jsou opravy, které něco obnoví do normálního stavu. Upevnění střechy nebo úplná výměna střechy jsou dva příklady obnovy. Konkrétně opravy spadají do kategorie obnovy, pokud jsou opravy:

Obnovit zhoršený majetek na "běžně účinný provozní stav"; nebo

Nahraďte hlavní součást nebo podstatnou konstrukční část určitého objektu; nebo

znovu sestavit vlastnost do nového stavu; nebo
vyústit v odpočitatelnou ztrátu, prodej nebo výměnu nebo v případě ztráty ztráty ztráty za majetek nebo součást nemovitosti.
Další podrobnosti naleznete v části Co jsou částky, které mají obnovit jednotku vlastností? část konečných předpisů o hmotném majetku Q & A.
Odpovědi

jsou opravy, které mění způsob použití majetku nebo zařízení.

Předpokládejme například, že majitel budovy přemění továrnu do showroomu. Jak se budova používá, se mění od výroby až po maloobchodní prodej. Vzhledem k tomu, že daňoví poplatníci změnili způsob užívání nemovitosti, veškeré opravy spojené s úpravou nemovitosti se aktivují. IRS konkrétně říká, že náklady na přizpůsobení jsou: "Částka je zaplacena za účelem přizpůsobení jednotky vlastnictví novému nebo jinému použití, pokud úprava není v souladu s běžným užíváním jednotky vlastnictví v okamžiku, kdy jste původně umístili je to v provozu "(z části" Co přizpůsobuje jednotku vlastnictví novému nebo jinému účelu "v části Konečné předpisy o hmotném majetku Q & A).

Zkratky: tři pravidla bezpečného přístavu

Obecným pravidlem je, že náklady na opravy a údržbu je třeba kapitalizovat a odpisovat. Existují výjimky z tohoto obecného pravidla. Ve skutečnosti existují tři výjimky, které IRS nazývá bezpečnými přístavy. Ale dokonce i s bezpečným přístavem, nemůžete prostě zaplatit náklady. IRS očekává, že daňoví poplatníci provedou formální volbu (nazvanou "volba") připojením volebního prohlášení k daňovým přiznám.

2, 500 výjezdů bezpečného přístavu pro malé daňové poplatníky.

Osoba nebo firma mohou okamžitě odečíst náklady na opravu a údržbu, pokud je cena

2, 500 (nebo méně) za položku nebo za fakturu

. Podnik s "příslušnou účetní závěrkou" má však částku bezpečného přístavu ve výši 5 000 USD. Tato limitová částka ve výši 2 500 Kč nabývá účinnosti pro daňový rok 2016. Pro daňové roky 2014 a 2015 činil limit 500 USD. Viz

Oznámení 2015-82, Zvýšení minimálního limitu bezpečného přístavu pro daňové poplatníky bez příslušného finančního výkazu (pdf) na webových stránkách IRS pro podrobnosti týkající se této změny. Další podrobnosti o tomto ustanovení naleznete v sekci de minimis bezpečného přístavu v sekci Otázky a odpovědi na internetových stránkách IRS. Bezpečný přístav pro malé daňové poplatníky Opravy mohou být okamžitě odečteny, pokud je celková částka

zaplacená za opravy a údržbu majetku

nižší nebo rovna 10 000 USD nebo 2% neupravený základ nemovitosti, podle toho, která částka je nižší . A bezpečný přístav je k dispozici pouze pro podniky s výnosy nižšími než 10 milionů dolarů a opravovaný majetek má neupravený základ nižší než 1 milion dolarů. Další podrobnosti o tomto ustanovení naleznete v části o volbě bezpečného přístavu pro sekci malých daňových poplatníků v části Otázky a odpovědi na webu IRS. Bezpečný přístav pro běžnou údržbu Pokud opravy sestávají z běžné údržby, náklady na opravu lze okamžitě odečíst. Jedná se o typ oprav, který se odehrává pravidelně. IRS to vysvětlil podrobněji. Aby byla rutinní údržba okamžitě odpočitatelná, požaduje IRS, aby náklady splňovaly

všechny čtyři

následujících kritérií:

Opravy jsou pravidelně opakující se aktivity typu, který byste očekávali; Opravy jsou důsledkem opotřebení v obchodě nebo obchodu; Opravy jsou nutné pro udržení efektivního provozu v jeho normálním stavu;

A úplně se očekává, že opravy budou muset být provedeny buď:
Více než jednou během desetiletého období (u budov a budov souvisejících s budovami) nebo
Více než jednou během třídy majetku životnost (u jiných nemovitostí než budov).
(Životnost ve třídě odpovídá počtu let, po které IRS očekává, že odpisujeme majetek. Tato skutečnost je popsána v publikaci 946, Odpisování majetku
- , zejména ve třídě vlastností kapitoly 4 a dodatku B.) - z části Bezpečného přístavu pro běžnou údržbu Q & A na webovém serveru IRS. Slovo opatrnosti: běžné udržování bezpečného přístavu se nevztahuje na výdaje, které spadají do kategorie zlepšení.
- Částečné dispozice

Předpokládejme, že pronajímatel nahrazuje střechu na pronajatém pozemku. Přemýšleme o této situaci. Když byla nemovitost uvedena do provozu jako nájem, náklady na nemovitost byly rozděleny do dvou částí: pozemků a budov. Pozemek je neodpisující aktivum. Náklady na stavbu byly kapitalizovány a odpisovány v průběhu let (27.5 let u obytných nemovitostí nebo 39 let u komerčních nemovitostí). Náklady na starou střechu jsou tedy zahrnuty do nákladů budovy a jsou časem odpisovány. Nyní pronajímatel nahradil střechu. Tento typ obnovy je třeba kapitalizovat a odpisovat (více než 27,5 let, případně 39 let). Takže nyní pronajímatel má dva majetky, které jsou odpisovány: původní budova a nová střecha. Ale stará střecha je součástí budovy. Takže svým způsobem pronajímatel znehodnocuje majetek (starou střechu), který už neexistuje. V tomto scénáři IRS umožňuje pronajímateli, aby parciální dispozice. V podstatě pronajímatel může odepsat náklady na starou střechu (čímž odstraní tuto část nákladů z plánu odpisů budovy). Jaký je přínos? Tím se okamžitě odpočívá stará střecha, která kompenzuje nevýhodu, že po několika letech musí novou střechu znehodnotit. Tím se odstraní stará střecha (její historická cena a její kumulované odpisy) rozvahy daňového poplatníka. Dodatečný bonus: "Neexistuje žádné odpisování, protože neexistuje žádný prodej nebo výměna," říká Phil Zaman, ředitel Národního daňového úřadu CBIZ. Částečné dispozice mají za následek nižší akumulační odpisy, aby se získaly zpět, pokud se majetek v budoucnu prodal.

Co potřebujete hledat

Abyste správně zjistili, co lze odečíst a co je třeba kapitalizovat, přezkoumáme, jaká jsou náklady, kolik to stojí a jak se náklady vztahují k opravenému majetku nebo udržováno.

"Musíme být opatrní, abychom nejen psali věci," říká Nelson.

"Tato hmotná právní úprava říkala, že musíme tyto výdaje skutečně podívat."

Tak jak se opravdu podíváme na tyto výdaje?

Pro každý náklad na opravu nebo údržbu: Zkontrolujte fakturu za náklady Jaké jsou náklady? Použijte test PODPRSENKU: je to náklad lepší, obnovení nebo přizpůsobení? Kolik stojíte? Je každá položka na faktuře rovna nebo menší než $ 2, 500? Je celková faktura rovna nebo menší než 2, 500 USD? Pokud ano, zvážit použití bezpečného přístavu

de minimis

.
Je částka rovna nebo menší než 10 000 USD? Stejné nebo méně než 2% neupraveného základu opravovaného majetku? Pokud ano, zvážit možnost volby bezpečného přístavu pro malé daňové poplatníky.
Jaká je povaha opravy? Je oprava očekávanou a nezbytnou součástí udržování nemovitosti v běžně účinném provozním stavu? Pokud ano, zvážte používání bezpečného přístavu pro rutinní údržbu.
Zvažte, zda se může odepsat "částečná dispozice". Zvýrazněte veškeré výdaje podle potřeby a nastavte odpisový plán pro odepsání nákladů na opravu. Zdroje pro hloubičku hlouběji do oprav a údržby Odpočty:
Hloubkový pohled: IRS dokončí regresy na dispozicích hmotného odpisitelného majetku (Parker Tax Publishing, 8. září 2014).
Oznámení 2015-82 (IRS. Gov, pdf), které změnilo bezpečný přístav
de minimis
z 500 dolarů na 2 500 dolarů; shrnuto v dokumentu IR-2015-133: Pro malé podniky: IRS zvyšuje hrubý majetek, který vynáší prahovou hodnotu na 2 500 dolarů; Zjednoduší archivaci a vedení záznamů (IRS, 24. listopadu 2015).

Předpisy o hmotném majetku - nejčastější dotazy (IRS, 13. března 2015).

Rozhodnutí ministerstva financí 9636: Pokyny týkající se odečtení a kapitalizace výdajů souvisejících s hmotným majetkem (IRS, účinnost 19. září 2013).
Postup příjmů 2015-20 (IRS, pdf); shrnuto v dokumentu IR-2015-29: IRS usnadňuje malým podnikům uplatňovat předpisy o opravě do roku 2014 a budoucích let (IRS, 13. února 2015). Předpisy o hmotném majetku - Opravy pokynů a zdrojů (AICPA. Org) Provádění nových předpisů o hmotném majetku (
Účetnictví
31. ledna 2014).
Běžná údržba Safe Harbor Podle New IRS řád Opravy (Nolo. Com)
Malé Poplatník Safe Harbor na opravy a údržbu (Nolo. Com)
Požadavky pronajímatelů podle předpisů IRS Opravy (Nolo. Com) <