Je moje typ úvěru výhodou nebo nevýhodou?

Otázka: Je moje druh úvěru výhodou nebo nevýhodou v nabídce na nákup?

Čtenář se ptá: "Jsem v záviděníhodné pozici, kdy budu schopen platit hotovost nebo si půjčit koupi domu. Chci si koupit investiční nemovitost, ale víte, jak je tento trh. Mnoho kupců, kteří bojují o domovy, chci, aby byla moje nabídka ta nejlepší a já vím, že typ nabídky, která hraje velkou roli, je lepší udělat nabídku na hotovost nebo půjčku? je to půjčka, jaký druh úvěru je nejlepší? Kde je moje hrana? Co dělá jednu nákupní nabídku lépe než jinou, když je postavena proti sobě podle typu úvěru? "

Odpověď: Jste moudré zvážit, jak může vaše nabídka vnímat prodávající, protože typ hypotečního úvěru nebo podmínky financování může výrazně ovlivnit toto vnímání. Vstoupit do toho mixu prodávajícího na trhu a pravděpodobně budete soutěžit s několika nabídkami od různých kupujících. Vaše nabídka bude ještě podrobněji posouzena a posuzována.

Kupující by byl překvapen, kdyby věděli, jak nekorektně jsou zařazeny některé nákupní nabídky. Zatímco máme zákony o spravedlivém bydlení, které zakazují diskriminaci založenou na ochranných třídách, nejsou omezeny další typy diskriminace. Nemluvě o tom, že většina prodejců a jejich zprostředkovatelů v seznamu nezkoumá, aby kupující uvedli, proč byla jejich nabídka odmítnuta. Jen to odmítnou. Nemuseli vysvětlovat proč.

Je však běžnou praxí posoudit nabídku na nákup podle druhu financování, které se kupující rozhodne použít. Nabídky nákupu jsou často seřazeny následujícím způsobem.

Nejlepší typ nabídky je uveden nejprve, nejméně atraktivní nabídka se umístila na posledním místě:

• Hotovost. To znamená hotovost po ruce. To neznamená domov, který je v současné době v escrow, protože by to byl podmíněný prodej, a ne hotovostní transakce. To také neznamená refinancování na jiném majetku, který bude produkovat hotovost později. Peněžní nabídka je obvykle doprovázena dokladem o peněžních prostředcích. Je to proto, že prodávající nepřevezme kupujícího slovo, že kupující je pro hotovost dobrý. Je to ekvivalent požadavku, aby kupující vyrobil kufr nabitý 100 dolarovými bankovkami.

• Protože hotovost je tak vysoce hodnocená, někdy kupující v hotovosti jsou schopni sjednat slevu. Nezapomeňte však na tuto výhodu v případě vícenásobné nabídky nebo v krátkém prodeji. Nezapomeňte, že všechny nabídky, s výjimkou financování majitelem, vedou k závěru v hotovosti prodávajícímu. Hlavním přínosem pro hotovostní nabídku není žádost o posouzení.

  Nabídka hotovosti přes katalogovou cenu je velmi žádoucí pro domy s vlastním kapitálem, protože neexistuje žádné hodnocení.Nabídky peněz přes katalogovou cenu nejsou pro krátký prodej žádoucí, protože pokud kupující chodí, očekávání banky již bylo stanoveno. Může být obtížné duplikovat.

• Konvenční půjčka. Požadavky skóre FICO pro klasický úvěr jsou vyšší než požadavky na úvěr FHA. Můžete stále získat konvenční půjčku, pokud vaše skóre FICO zrcadlí minimum požadované pro FHA, ale zaplatíte vyšší úrokovou sazbu.

  Preferované sazby se nabízejí těm dlužníkům, kteří v hotovosti snížili o 20% nebo více, což vedlo k 80% -nímu poměru mezi úvěry a hodnotami. Čím nižší poměr, tím nižší je riziko pro věřitele. Také, pokud je ocenění nižší, často půjčitel zaplatí dlužníkovi rozdíl v hotovosti, pokud je hodnota úvěru nižší než 80%.

  Další výhodou konvenčních úvěrů je, že požadavky na financování poskytovatele jsou méně přísné. Věřitel je mnohem méně náročný na opravu. Tato skutečnost sama činí konvenčního kupujícího mnohem atraktivnější než kupující FHA. Mějte však na paměti, že novější domovy obvykle nevyžadují opravy.

• Úvěr FHA. Mnoho prvních kupujících domů se rozhodlo pro půjčku FHA, protože počáteční hotovostní platba je obvykle nižší než částka požadovaná pro konvenční půjčku. Kromě toho je požadavek FICO skóre, který se vztahuje na překrývání věřitelů, mnohem mírnější. Minimální záloha na půjčku FHA je 3 5% z kupní ceny.

  Pokyny pro opravu FHA nejsou tak přísné, jak se domnívají někteří prodejci a agenti. Ale starší domy mají tendenci potřebovat více oprav. Peeling paint je obrovský problém FHA, pokud byl dům postaven před rokem 1978. V domě může být betonová podlaha bez koberce, ale raději nemá peeling barvu. Úvěry FHA jsou někdy zadržovány kvůli podmínkám financování.

  Zhodnocovací agent FHA může nebo nemusí požadovat hlášení o škůdci a clearance.

• VA úvěr. Veteráni dostanou krátký konec hole, pokud jde o hierarchii půjček. Nicméně, VA dlužníci jsou pravděpodobně lepší úvěrové riziko než kupující FHA, protože požadavky na nákup bez zálohy jsou přísnější. Dlužník si ponechává možnost poskytnout zálohu na bydlení nebo koupit bez zálohy. Většina VA dlužníků si zvolí pákový efekt.

  Nevýhodou půjčky VA jsou zprávy o škodě. Pokud je potřeba práce s škůdci, věřitel bude chtít certifikát dokončení. Pokud je transakcí krátký prodej, obvykle banky nepovolí platbu za práci proti škůdcům. Krátké prodejní domy se prodávají tak, jak je.

  Bohužel kvůli hierarchii a mylným pochybnostem kupující VA často spadají na dno hromady nabídek, zatímco oni mohou být nejkvalifikovanější. Agenti, kteří se zabývají velkým množstvím krátkých prodejů, mají tendenci upřednostňovat kupce VA, protože vědí, že tito odběratelé budou odmítáni jinde, což z nich činí oddaný kandidát na krátký prodej.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}