Jak vyjednávat komise pro nemovitosti

Víte, že provize z nemovitostí mají být obchodovatelné, ne? Bez ohledu na místní zvyklosti se poplatky za nemovitosti zpravidla diskutují. Někteří agenti se dohodnou na snížení poplatků přímo z pálky. Jiní budou o tom diskutovat. Ale nikdo se nebude cítit rozrušený, že jste se zeptal. Očekává se. Přesto buďte připraveni na to, že někteří agenti nebudou s vámi vyjednávat provizi. Protože někteří agenti nemusí.

Pochopte, jak jsou zaplaceni agenti

Rozlišení mezi makléři závisí na zásadách a výrobě. Prvotřídní agent, který uzavírá 100 transakcí za rok, je zpravidla placen více, vyšší rozdělení, než agent, který uzavírá jednu dohodu každých pár měsíců. Pouze licencovaní realitní makléři mohou dostávat provizi. Makléři mají písemnou smlouvu, která zaměstnává agenty a následně platí agenty, obvykle jako nezávislé dodavatele.

Výplata provizí prodávajícího se prodávajícím rozdělí asi o polovinu na výpis a druhá na prodejní stranu; není to vždy rozdělení 50/50. Někdy jsou agenti výpisů zaplatili víc než agenti, kteří přivedli kupujícího.

Proč neúčtují všichni zástupci stejnou komisi?

Většinou to dělají, podle místních zvyků. Ačkoli najdete slevové agenty, špičkové výrobce agentů, specialisty v okolí, veterány, zbrusu nové agenty, agenty na částečný úvazek a agenty v každém druhu velikosti a barvy.

Agenti nejsou navzájem totožní. Nikdy byste neměli vybírat agenta na základě provize. Mohli byste zjistit, že dražší agenti nabízejí služby a modely zisků pro své prodejce, kteří levnější agenti nemají. Obecně platí, že agenti obvykle dostanou zaplaceno to, co stojí za to. Ne všichni stojí za stejný poplatek.

Typický čistý zisk

Zajímá vás, kolik agentů dělá? Řekněme, že kupující Mary nakupuje domov ve výši 150 000 dolarů. Celková zaplacená provize je 7%, z toho 4% broker z obchodování s cennými papíry a 3% prodejní makléř. Mary je zprostředkovatel zaplatil $ 4, 500. Mary má nárok na 50% méně 8% franšízového poplatku. Mary obdrží 2, 070 dolarů. Z toho Mary hradí své režijní náklady ve výši 22% a odvede 30% z úspor, aby se držely za úhradu sociálního zabezpečení, federálních a státních daní z příjmů. Mary vyrobila 993 dolarů. 60 čistého zisku.

Pokud Mary zavře měsíc pouze jednu transakci a pracuje na typickém 40hodinovém týdnu, její čistá hodinová mzda se pohybuje okolo 5 dolarů. 78 za měsíc. Pokud uzavře dvě transakce měsíčně, pak se Mary stane stejně jako úředníci uliček v domě The Depot.

Prodáváme a nakupujeme se stejným agentem

Považuje se za přípustné se zeptat Mary, jestli bude zlevnit část své provize, pokud vás zastupuje prodávat svůj dům a také vás zastupuje k nákupu domova, nesouhlasit.Teorie pracuje na předpokladu, že dva ptáci v křoví jsou lepší než jeden v ruce. Jinými slovy, pokud je Mary vaším zprostředkovatelem výpisů, vyhraje výpis provize. Navíc tím, že vám pomůže koupit jiný domov, vyhraje prodejní stranu této transakce.

Jedna osoba. Dvě dohody. Ale je to mnohem jemnější než to.

Existují agenti, kteří vám nabídnou slevu, pokud prodáte a kupujete dům prostřednictvím své agentury. Agenti realitních kanceláří, kteří odmítají slevy na poplatky pravděpodobně věří, že obě transakce jsou navzájem odděleny, což jsou. Jedná se o stejné množství práce, ať je prodávající a kupující stejná osoba, nebo dva odlišní a nesouvisející osoby. Pokud vám Mary odmítne provizi výpisu, aby mohla dělat dvakrát práci a vydělat méně než dvakrát, mohla by být také zasažena na prodejní straně komise, protože nemá kontrolu nad poplatky, které jiný agent jedná. Chcete-li přesvědčit Marii, aby vám "poskytla přestávku", možná budete muset nabídnout Mary jinou pobídku, jako jsou doporučení, a posílat její podnikání po silnici.

Když stejný agent zastupuje vás a kupující

Toto se nazývá duální agentura a v některých státech není ani legální.

Ale kde je to legální, Mary by získala obě strany provize, výpisy a prodejní poplatky. Říká se tomu dvojnásobné ukončení transakce. Stejný majetek, ale dvě samostatné strany se samostatnými zájmy a samostatnými schopnostmi žalovat. Marie nyní má zvýšenou odpovědnost.

Někdy je obvyklá taktika, kterou používají prodejci v určitých částech země, aby se zeptala zprostředkovatele výpisu, pokud bude souhlasit s tím, že sníží její provizi, pokud skončí zastupující jak prodávajícího, tak i kupujícího. Máte možnost tuto možnost vyjednávat, když podepíšete smlouvu o výpisu nebo když obdržíte nabídku, ale je lepší, když o tomto scénáři předem začnete diskutovat na začátku výpisu.

Mějte na paměti, že toto vyjednávání by mohlo nastat. Mohlo by to snížit dychtivost nebo motivaci agenta inzerce pro prodej vašeho domova vlastnímu kupujícímu. Kromě její právní odpovědnosti za to, že jste na trhu prodáváni všem dostupným kupcům, jaká je její motivace přimět kupující k nákupu vašeho domu, když bude snížen její poplatek? Zvlášť, pokud ona stojí k prodeji tohoto kupujícího jejího výpisu někoho jiného a dostat zaplaceno více. Ale pokračujte a zeptejte se. Mnoho agentů souhlasí s "proměnnou provizí", když se zeptá, protože mají podezření, že nebudou představovat obě strany, takže se nic nevzdávají.

Více nabídek, stejný prodávající

Snížení provizí výměnou za řadu výhradních záznamů od stejného prodejce závisí na:

Objem dolaru
Snadnost prodeje
Jsou-li všechny tři proměnné ve prospěch agenta, je to nemyslitelné vyjednávání a pravděpodobně nejsnadnější vyjednávání. Ačkoli každý agent nebude souhlasit s tím.

Agenti, kteří kontrolují sousedství