Jak získat hypotéku poté, co jste důchodci

Často slyším příběhy nadcházejících důchodců, kteří se chystají přestěhovat po odchodu do důchodu, najdou si nový domov a uzavřou hypotéku před odchodem do důchodu - protože si myslí, že jakmile budou v důchodu, nebudou moci získat hypotéku.

Nemusíte to dělat takhle. Můžete získat hypotéku, jakmile jste v důchodu.

Za účelem zjištění konkrétních požadavků jsem pohovoril s Patrickem Gavinem, vedoucím pobočky a viceprezidentem hypotečního úvěru se zaručenou sazbou, 8. největší soukromou hypoteční bankou v měnové sazbě U. S.

Patrick je věřitel od roku 1974.

Podívejme se na to, co jsem od Patricka dozvěděl o tom, co je zapotřebí získat hypotéku, jakmile budeš odešel do důchodu. Jsem zlomil věci do 6 hlavních kategorií níže.

Stanovení příjmu pro důchodce

Důchodci předpokládají, že pokud nemají výplatu, nemají nárok na hypotéku kvůli nedostatku příjmu.

Ve skutečnosti mají věřitelé dvě níže popsané metody, které mohou využít k výpočtu příjmu pro důchodce, který čerpá ze svého majetku.

Čerpání z metody odchodu do důchodu

. U důchodců, kteří dodržují plán, v němž nyní pobírají důchod, ale mohou zpozdit zahájení sociálního zabezpečení nebo penzijního příjmu, nejvýhodnější volbou je použití metody "čerpání majetku" určujícího příjem. Zde je návod, jak to funguje.

Pokud je dlužník 59 ½, věřitel může jako důkaz příjmu využít nedávné výběry z důchodových účtů. Předpokládejme například, že nedávné bankovní výpisy ukazují, že IRA vybírá částky ve výši 4 500 dolarů za měsíc (věřitel musí mít alespoň dva měsíce odběr).

Tato částka bude považována za měsíční příjem. Někdy věřitel bude potřebovat dopis finančního plánovače nebo finanční instituce, který potvrdí tyto částky z výběru.

Metoda vyčerpání majetku.

Pro důchodce s hodně investovaného majetku může metoda vyčerpání majetku pro stanovení příjmu fungovat dobře. Při této metodě půjčitel začíná aktuální hodnotou finančních aktiv. Poté odečtou libovolné hodnoty, které budou použity pro zálohové a uzavírací náklady. Vezmou 70% zbytku a dělí se o 360 měsíců.

Předpokládejme například, že někdo má finanční prostředky ve výši 1 milion dolarů. Budou používat 50 000 dolarů za zálohu. To zanechá 950 000 dolarů. Vezměte 70% z toho, což je 665 000 dolarů a rozdělíte 360. Výsledkem je 1, 847 dolarů, což je měsíční příjem použitý ke kvalifikaci dlužníka.

Nebo by se kromě příjmů používaly výše uvedené metody i jiné příjmy, jako jsou důchodové dávky, sociální zabezpečení nebo měsíční důchod.

Poměr nákladů k výnosům a výdajům na bydlení

Jakmile je určen příjem, musí váš poměr celkové zadluženosti k příjmu a poměry nákladů na bydlení splňovat požadavky věřitele.

Poměr dluhu k příjmu.

Pro hypotéku s kvalifikovanou hypotékou (QM), která spadá pod regulační požadavky týkající se bezpečného přístavu, nemůže více než 43% vašich příjmů směřovat k úhradě dluhu. Tento poměr dluhu k příjmu se nazývá poměr dluhu k příjmu. Dluh zahrnuje požadované platby, jako je výživné a podpora dětí, stejně jako platby za auto, platby studentských půjček, minimální platby kreditními kartami a celková plánovaná domácí platba včetně jistiny, úroků, daní z majetku a pojištění.

Jedna věc, která se může v této oblasti dostat do důchodu, je podepsání půjček pro dospělé děti. I když jste spoluvlastníkem, tyto platby se mohou započítat jako požadované platby dluhů a mohou snížit Vaši schopnost získat nárok na hypotéku.

Poměr nákladů na bydlení.

Náklady na bydlení zahrnují jistinu a úrokovou část hypotéky, daně a pojištění (dále jen PITI). Tento poměr musí být nižší než 36%, což znamená, že náklady na bydlení nesmí překročit 36% vašich příjmů. Požadavky na kreditní skóre

Každý věřitel bude mít své vlastní pokyny pro kreditní skóre, avšak jedna věc je jistá - čím je vaše kreditní skóre nižší, tím vyšší je vaše úroková sazba. Pokud chcete nejlepší sazby, získáte své kreditní skóre 780 nebo lepší.

Lepší kreditní skóre vám může také dát více prostoru k tomu, abyste se v jiných oblastech kvalifikovali.

Například Patrick pracoval s dlužníkem, který měl kreditní skóre přes 780, a věřitel půjčil, přestože poměr dluhu k příjmu činil 48%.

Stav obsazení

Dalším faktorem určeným pro stanovení úrokové sazby hypotéky je vaše zamýšlená obsazenost. Bude to primární nebo druhý domov? Primární domy mají lepší sazby.

Záloha

Jako důchodce se požadovaná záloha může lišit v závislosti na použitém způsobu příjmu. Pro čerpání v důchodovém režimu můžete dát až o 5% dolů. Pro metodu vyčerpání majetku vyčíslíte snížení o 30%.

A pokud uvažujete o tom, že přijdete s vaší zálohou tím, že vezmete velké množství peněz z IRA nebo jiného odloženého penzijního plánu, doporučuji vám to přehodnotit. Toto stažení bude zdanitelné příjmy a vezmeme-li velký kus v jednom roce, může vás narazit na vyšší daňovou hranici.

Po ukončení likvidity

Dalším požadavkem bude výše likvidních aktiv po uzavření, které máte k dispozici. Věřitelé chtějí vidět, že budete mít alespoň po dobu šesti měsíců celkové náklady na bydlení (PITI) jako minimální zbývající rezervu po zakoupení domů. K výpočtu tohoto základu půjčitel přidá všechny finanční prostředky, které lze ověřit (což znamená, že potřebujete výpisy z účtu), a poté použijete 60-70% této částky.

Další možnosti půjčky

Pokud se kvalifikujete jako veterán, můžete se podívat na úvěr VA. S úvěrem VA můžete dát nulu dolů, ale namísto předplatného zaplatíte poplatek za financování, který může být 2. 15% z výše úvěru pro první použití programu a 3. 3%, pokud jste předem přijali úvěr VA.Tento finanční příspěvek může být financován z úvěru.

VA půjčky vyžadují poměr dluhu k výnosům 43% nebo méně a vyžadují, abyste měli nějaký zbytkový měsíční příjem. Máte-li spoustu investičních příjmů, zbytkový příjem může být určen tím, že dvakrát za měsíc získáte dividendový a úrokový výnos z rozvrhu B na základě daňového přiznání.

Žádost o hypotéku

Nejlepší způsob, jak zjistit, na jaký druh hypotéky se můžete kvalifikovat, je mluvit s hypotečním makléřem. Garantovaná sazba nabízí půjčky ve všech státech a dokonce má on-line program, který nazývají Digital Hypotéka, kde můžete projít celý proces online. Nabízejí kreditní 250 dolarů pro ty, kteří tento program používají.

Také si budete chtít provést svou náležitou péči o dům, který kupujete. Za to bych vám doporučil podívat se na HouseFax. Je to jako CarFax®, ale pro váš dům. Dostal jsem HouseFax na svůj vlastní majetek a naštěstí nenašel žádné negativní překvapení, ale slyšel jsem mnoho lidí, kteří se prostřednictvím housefaxu naučil mnoho zajímavých věcí o minulosti svého majetku.

Máte-li hypotéku v důchodu?

Když jsme dokončili náš rozhovor, Patrick řekl: "Na konci dne se lidé ptají, jaká je nejlepší hypotéka? Moje odpověď je žádná. "

Patrick má pravdu. Výzkum ukazuje, že většina důchodců je lepší než vyplácet své hypotéky před odchodem do důchodu.

Pozoruhodnou výjimkou by však byli vyšší čistí lidé, kteří by mohli využít dluhu ve svůj prospěch i po celou dobu odchodu do důchodu.