Hypoteční kalkulačka: poměr krytí dluhu (DSCR)

Komerční věřitelé jsou v jejich upisování velmi opatrní. Vzhledem k tomu, že osobní úvěrová historie kupujících je zřídka důležitá v komerčním půjčování, používají pro rozhodování o úvěru další kritéria. Komerční nemovitost je zakoupena za účelem získání příjmu, takže jedním z kriterií, které je populární, je podívat se na příjem, aby zjistil, zda je dostačující k tomu, aby dostatečně zaplatil hypotéku a zanechal zisk pro dlužníky.

Když se věřitel dívá na byt nebo víceúrovňový majetek, zda bude poskytnuta hypotéka, a kolik by se dalo určit pomocí DSCR nebo poměru krytí dluhu. Je to jednoduchý výpočet, ale je to velmi důležité. Věřitel se ve skutečnosti příliš nezajímá o individuální kreditní skóre nebo historii majitelů. Účelem investice je ROI, návratnost investic a peněžní tok, takže peněžní tok je primárním faktorem.

Investoři by měli ocenit péči věřitelů tím, že zajistí, aby výpočty peněžních toků byly správné pro bytový projekt. Budou chtít vidět finance, které vykazují výnosy a výdaje. Poté zjistí, zda tato čísla vypadají, že budou pokračovat do budoucnosti, případně se stanou lepšími nebo horšími. Pokud čísla ukazují, že peněžní tok přiměřeně pokryje dluhovou službu, potvrdí výběr investorů a oceňovacích schopností investora (investorů).

Zatímco existuje mnoho míst, jak zjistit, jak vypočítat DSCR s projektem a výše hypotéky již existuje, je pravděpodobnější, že kupující bude chtít vědět, kolik si mohou půjčit na projekt, který "zvažujete nákup. Investoři provedou své vlastní výpočty a podívají se na svého vybraného věřitele, aby ověřili čísla, která přišla.

Oba investoři i věřitelé mají v tomto ohledu společný cíl. Je projekt dostatečně ziskový, aby dluh sloužil s dostatečným ziskem?

Podíváme se na to ze dvou směrů, získáním aktuálního DSCR a vyhodnocením majetku s požadovaným DSCR. Tento výpočet se vrátí do této částky pomocí běžného minimálního přijatelného úvěru DSCR 1. 20. Pak to uděláme druhým směrem a získáme DSCR.

Obtížnost: Průměr

Požadovaný čas: 20 minut

Zde je návod:

1. Odpočítávání peněžních toků nebo hrubých provozních výnosů po odečtení volných pracovních míst a úvěrových ztrát.

   Nájemné celkem 187 000 dolarů za rok - 9% ztráty volných pracovních míst a úvěrů (16, 830) = 170, 170

2. Náklady na provoz a správu daně a pojištění.

   Hrubý provozní výnos - všechny výdaje = NOI nebo čistý provozní výnos

   170, 170 - 72, 470 (výdaje) = 97 USD, 700 NOI

   97 dolarů, 700/12 měsíců = 8142 USD měsíčně NOI > Pokud věřitel používá minimální přijatelný DSCR 1.20, pak $ 8142 / měsíc by musel být 1. 2 krát měsíční hypotéky. Chcete-li dosáhnout této maximální výše platby, je nutné rozdělit částku 8142 dolarů na 1. 2.

3. měsíční čistý příjem ve výši 8142 dolarů / 1. 20 minimální DSCR = 6785 dolarů / měsíc maximální výše hypotéky.

   Nyní je jen nutné určit, kolik půjčíte za aktuální sazby. Pokud by tento kupující mohl očekávat úrokovou sazbu ve výši 6 875% na 30letou půjčku, hypoteční kalkulačka nám řekne, že věřitel může být ochoten půjčit za

4. 1 032, 836 dolarů na této nemovitosti že půjčka a úroková sazba by vedly k zaplacení jistiny a úroků ve výši 6785 USD / měsíc a minimální částky 1. 20 DSCR. Většina hypotečních kalkulaček vám umožní zadat platbu, úrokovou sazbu a čas pro výpočet výše úvěru.

   Když jsme začínali, věděli jsme, že se snažíme doložit částku hypotéky pomocí stanoveného DSCR, neboť jsme kupci, kteří chtějí odhadnout, kolik by bylo možné půjčit k hypotéce nemovitosti, kterou hodnotíme za nákup. Ale pojďme udělat výpočet DSCR, kde známe aktuální výdaje projektu a hypotéku.

5. 223 000 dolarů NOI / 172 000 USD Roční splátky hypoték = 1 30 DSCR

   1. 3 je v tomto případě lepší než 1. 2, takže pravděpodobně přijatelný DSCR. Pokud je však na operačním projektu požadována nová půjčka, stávající částka NOI by byla použita jako první, abychom zjistili, co může být k dispozici jako částka hypotéky.

   Když čísla fungují, investoři a věřitelé se mohou cítit dobře o financování projektu a budoucí ziskovosti.

Co potřebujete:

Údaje o příjmech a nákladech na nemovitosti.

• Kalkulačka hypoték.