Nárok na domácí hypotéku jako daňový odpočet

Pravděpodobně jste slyšeli, že vlastní vlastní dům přichází s několika pěknými daňovými výhodami. Jedním z nich je, že zájem, který zaplatíte na hypotéku, je daňově uznatelný.

Tvrzení o hypotéční zástavě domů

Musíte uvádět své srážky na formulář 1040, Schedule A, aby si nárokovali úroky z hypoték. Rozvrh A zahrnuje také mnoho dalších odečitatelných nákladů, včetně daní z nemovitostí, lékařských výdajů a dobrovolných příspěvků.

Někdy se všechny tyto položky zvyšují o více než standardní odpočet pro stav podání, což znamená, že je vhodné rozdělit položky. V opačném případě ušetříte více daňových dolarů tím, že vynecháte odpočet úroků z hypotéky domů a místo toho si uplatníte standardní odpočet. Dokončete plán A a porovnejte celkový počet vašich detailních odpočtů na standardní odpočet, abyste zjistili, která metoda je pro vás nejvýhodnější.

Zde je několik dalších věcí, které byste chtěli mít na paměti.

Způsobilost k úhradě úroků z hypoték

Zájem o hypotéku zahrnuje to, co platíte z úvěrů na nákup domu, úvěrů na bydlení a stavebních úvěrů. Odpočet je omezen na úroky placené v domově a / nebo v druhém domě. Úroky vyplácené ve třetím nebo čtvrtém domě nejsou odpočitatelné.

Musíte být také na háku za půjčku - dluh nemůže být v jménu někoho jiného, ​​pokud není váš manžel a vy podáváte společný výnos.

Musí to být dobrá půjčka v tom smyslu, že máte smluvní povinnost ji vrátit zpět. Konečně musí váš domov fungovat jako záruka půjčky a vaše hypoteční dokumenty musí jasně uvést toto.

Váš domov může být jedno rodinné obydlí, byt, mobilní dům, družstvo nebo dokonce loď - téměř jakákoli nemovitost, která má "spací, vaření a toaletní potřeby", tvrdí Internal Revenue Service.

Určení, jak velký zájem jste zaplatili

Měli byste obdržet formulář 1098, výpis z hypotéky, od vašeho hypotečního věřitele na začátku nového daňového roku. Formulář hlásí celkový zájem, který jste zaplatili za předchozí rok. Formulář nemusíte připojit k daňovému přiznání, protože finanční instituce musí také zaslat kopii formuláře 1098 přímo IRS.

Ujistěte se, že odpočet úroků z hypoték, který uplatňujete v seznamu A, odpovídá částce uvedené na formuláři 1098. Částku, kterou můžete odečíst, může být nižší než celková částka, která se na formuláři objevuje na základě určitých omezení. Uchovávejte formulář 1098 s kopií podaného daňového přiznání po dobu nejméně čtyř let.

Omezení dolaru na dluh z akvizice domů

Úvěry na bydlení a úroky, které na ně zaplatíte, podléhají určitým omezením.Jeden limit se vztahuje na úvěry používané k nákupu nebo vybudování bydliště.

Jedná se o "dluh k nákupu domů". Termín odkazuje na jakoukoli půjčku, kterou podnikáte za účelem získání, výstavby nebo podstatného zlepšení kvalifikovaného bydlení. Nemůžete odečíst úroky z více než 1 milion dolarů z dluhu na nákup domova pro vaše hlavní bydliště a / nebo vaše sekundární bydliště. Limit se sníží na 500 000 dolarů, pokud jste ženatý a soubor odděleně.

Například, řekněme, že si vypůjčil 800 000 dolarů proti vaší hlavní rezidenci a 400 000 dolarů proti vaší sekundární rezidenci. Obě úvěry byly použity výhradně k nabývání nemovitostí. Úvěry dohromady tvoří až 1 dolar. 2 miliony, což přesahuje hranici 1 milionu dolarů na dluh k nákupu domů.

Teď řekneme, že obě půjčky mají pevnou úrokovou sazbu ve výši 5 procent. Celkový úrok, který jste zaplatili za rok, činil 60 000 dolarů. Byl byste schopen uplatnit nárok na odpočet úroků z hypotéky pouze za 50 000 dolarů z toho úroku z prvního 1 milionu dolarů na dluh z domova. Zbývající 10 000 USD je výsledkem hodnoty úvěru, která překračuje limit 1 milion USD, takže ji nemůžete uplatnit.

Omezení na dluh z vlastního kapitálu

Dluh z vlastního kapitálu je úvěr, který si vyberete z jiného důvodu než získání, výstavbu nebo významné zlepšení kvalifikovaného bydlení.

Může se jednat i o půjčku, kterou podniknete s cílem zlepšit kvalifikované bydliště, ale překročí limit dluhu pro domácí akvizici.

Nemůžete odečíst úroky z více než 100 000 dolarů z vlastního dluhu pro vaše hlavní bydliště a / nebo vaše sekundární bydliště. Tento limit se sníží na 50 000 dolarů, pokud jste ženatý, ale podáváte samostatně. Vaše odpočítávání úroků z vlastního kapitálu může být sníženo i pod tento limit ve výši 100 000 dolarů, pokud vaše zadluženost překročí tržní hodnotu vašeho domova.

Úroky zaplacené z vlastního dluhu v domácnostech jsou úpravou pro alternativní minimální daň, která není tak laskavě známa jako AMT.

Pro tento příklad řekněme, že jste požádali o půjčku ve výši 300 000 dolarů v kreditu domácího kapitálu. Částka, kterou jste si půjčili, nepřekročila spravedlivou tržní hodnotu vašeho domova, takže jste v pořádku. Využili jste 150 000 dolarů z peněz na přidání nového rodinného pokoje do vašeho bydliště a strávili jste zbývajících 150 000 dolarů na školní výuku vašeho syna. Poloviční půjčka je považována za dluh z domova, protože byla použita k podstatnému zlepšení vašeho domova. Tato část by podléhala omezením dluhu v oblasti akvizice. Druhá polovina je považována za dluh z titulu vlastního kapitálu, protože nebyla použita k vylepšení vašeho domova. Budete moci odečíst úroky až do výše 100 000 USD na tuto část. Takže za předpokladu, že jste zaplatili celkově 21 000 dolarů za úroky, to by se rozpadlo takto:

• 10, 500 dolarů: Plně odečitatelný dluh z domova akvizice v první polovině úvěru
• 7 000 dolarů: na dvou třetinách části úvěru z vlastního kapitálu nebo 100 000 dolarů z této částky ve výši 150 000 dolarů
• 3, 500 dolarů: Dluh z neodčitatelného vlastního kapitálu představující zaplacený úrok z části dluhu z vlastního kapitálu, který byl překročen $ 100, 000

Také byste museli na IRS uvést $ 7,000 jako úpravu AMT na formuláři 6251.

Společné hypotéky

Pokud společně držíte hypotéku s někým jiným, kdo není vaším manželem, máte právo odečíst pouze úroky, které osobně zaplatíte bez ohledu na to, který z vás obdrží formulář 1098 od věřitele. Ale tady je tu nějaká mezera. Spolupracovníci, kteří provádějí platby za účelem zabránění uzavření trhu, mohou odepsat zaplacené úroky, a to i tehdy, kdyby měly být úroky uhrazeny někým jiným. Redaktoři společnosti JK Lasser "Vaše daň z příjmů" projdou podle tohoto tipu:

"Daňový soud povolil společnému dlužníkovi, aby odečetl zaplacení podílu jiného dlužníka na hypotečním úroku, aby se zabránilo ztrátě majetku, a platba se provádí ze svých samostatných prostředků. " (strana 328)

Úvěry na výstavbu domů

Můžete odečíst úroky z hypotéky, které byly použity k zaplacení stavebních nákladů. Výtěžek musí být použit k získání pozemku a k výstavbě domu. Náklady, které vznikly během 24 měsíců před dokončením stavby, se počítají s omezením 1 milionu dolarů na dluh z domova.

Ale je tu chytit. Pokud odečtete úroky z úvěru na výstavbu po dobu dvou let, pak se rozhodnete prodávat nemovitost, a nikoliv přesunout ji a použít ji jako své bydliště, možná budete muset znovu provést výnosy za roky, kdy jste odepsali úroky, abyste ji charakterizovali jako investiční zájem místo toho. To může omezit jeho odpočitatelnost. Jinými slovy, IRS může chtít nějaké peníze zpět.

Placené body

Placené body na akviziční dluh v primárních a sekundárních domech jsou plně odčitatelné v roce, kdy jsou vypláceny, ale body placené na refinancování musí být odepisovány po dobu trvání úvěru. Body na formulářích 1098 nejsou vždy hlášeny, ale můžete je nalézt na závěrku HUD-1.

Kdy hledat pomoc daňového odborníka

Vyčíslení odpočtu úroků z hypotéky je pro mnoho daňových poplatníků jednoduché. Doplňte zájem o vaše formuláře 1098 a zadejte celkovou částku v plánu A. Můžete použít list v publikaci 936 pro výpočet vašeho přípustného odpočtu a můžete zjistit úpravu AMT pro dluh domů ve vlastním kapitálu za použití uzamykacího listu pro úpravu úrokových sazeb domů v Pokynech k formuláři 6251.

Možná byste se ale měli zkontrolovat u daňového odborníka, pokud jste během daňového roku koupili nebo prodali majetek. Ve skutečnosti by bylo smysluplné hledat radu daňového profesionála ještě předtím, než si koupíte nebo prodáváte nemovitost, pouze pokud se chcete dozvědět o daňových důsledcích svého rozhodnutí.