Jak dlouho trvá uzavření domu?

Pokud si nejste opatrní, proces uzavření domů může trvat déle, než si myslíte, a možná by mohl trvat déle, než jste doufali, což je normální, ale existují způsoby, jak se vyhnout problémům. Například, hned po přijetí nákupní nabídky přijatá, další otázka, kterou kupující domů chtějí vědět, je, jak dlouho bude trvat, než se dům zavře. Pokud kupující neplatí veškerou hotovost na bydlení, je věřitelem kupujícího, který určí dobu potřebnou k vyřízení úvěru a uzavření.

Co znamená, že věřitel hraje důležitou roli, kterou nelze přehlédnout.

Kupující a prodávající mohou souhlasit s dřívějším datem uzávěrky v kupní smlouvě, ale v případě, že věřitel nemůže v tomto časovém okně provádět, nezáleží na tom, který den je vybrán, protože se nezastaví datum uvedení kupujícího a prodávajícího. Zavře se, když je věřitel připraven zavřít. Dále ne každý věřitel pokladá za účelnost.

Proces uzavření úschovy

V závislosti na tom, kde žijete, může proces uzavírání zvládnout libovolný počet subjektů. Pojďme se o pár diskutovat. Závěrečným agentem může být důvěřující důvěrník, blíž, titulní společnost nebo právník v oblasti nemovitostí.

Procesy uzavírání se mohou značně lišit i ve stejném stavu. Například v Kalifornii je eskrovský proces odlišný v severní Kalifornii versus jižní Kalifornii. Hlavní rozdíl mezi těmito dvěma pokyny jsou eskrovy, které jsou nakresleny a podepsány na předním konci (krátce po přijetí nabídky) v jižní Cal a na zadním konci (těsně před zavřením) v severní Cal.

Předtím, než může být uzavřena vázaná smlouva, musí být splněny všechny podmínky kupní smlouvy; pak prodávající vkladá listinu a kupující vloží finanční prostředky. Zde jsou vzorové typy podmínek vyžadovaných v Kalifornii. Proces uzavírání státu se může lišit.

• Plně realizovaná kupní smlouva a dodatky.
• Vklad hotovostního vkladu.
• Kontrola domů nebo zproštění.
• Splnění závazků prodávajícího, jako je předložení zprávy o inspekci hmyzu a / nebo dokončení, certifikace střechy, domácí záruka, předběžná politika titulu, příjem žádosti o oprávnění, případné opravy podle žádosti o opravu.
• Dokončení kontroly kupujícího, včetně uvolnění případných událostí, pokud je to požadováno.
• Konečná prohlídka kupujícího nebo jeho prominutí.
• Ocenění majetku věřitelem.
• Schválení půjčky a spokojenost úvěrových podmínek kupujícím, jako je uložení důkazu o pojistné smlouvě majitele domu.
• Pokyny prodávajícího a kupujícího podepsané escrow.
• Prodávajícího podepsaný a notářský list sdělující titul.
• Kupujícího podepsaný a notářský list důvěry a popravený směnka.
• Podpisy kupujícího na všech dokladech o půjčce.
• Záloha kupních prostředků od věřitele.
• Záloha zůstatku zálohy kupujícího a závěrečných nákladů kupujícího.

Jak dlouho trvá uzavření domova?

Kupující, kteří obdrželi předběžné schválení úvěru versus předkvalifikace, jsou často schopni dříve uzavřít. Postup předběžného schválení zahrnuje ověření určitých položek v předstihu před podpisem kupní smlouvy, přesunutí dlužníka o několik kroků blíž k uzavření.

Pokud věřitel ověřil zaměstnání dlužníka, bankovní účty a úvěrovou zprávu, uzavření se může uskutečnit co nejrychleji, jelikož upisovatelé mohou zpracovávat papíry a přezkoumat hodnocení, obvykle během jednoho až dvou týdnů. Pokud však dokument chybí ze souboru, například předběžná hlášení o titulu nebo prodejní podmínka prodávajícího, může být uzavření odloženo.

Většina federálních hypotečních úvěrů může být uzavřena do 30 dnů. Zvláštní programy pro první kupující domů, zejména ty, které zahrnují pomoc s kupujícím, mohou trvat 35 až 45 dní. Tyto speciální úvěry obvykle vyžadují schválení ze dvou postupů upisování.

Na druhé straně splnění pokynů TRID může někdy zpomalit proces, protože entity, které pracují společně, nemají žádný již existující vztah.

Zpoždění při zavírání domů

Největší problémy se často vyskytují po odeslání souboru upisovateli. Úvěroví důstojníci jsou obecně obeznámeni s upisováním pokynů; nicméně nemohou vždy předvídat reakci upisovatele. Každý upisovatel je jedinečný.

Malý je pro kupce mnohem horší než sedět na krabicích, které obsahují všechny cenné, které vlastní, čekají na přesuny a nevědí, zda jejich půjčka bude schválena pojistníkem. Poslední pár dnů uzavření může být velmi napínavé.

Zdá se, že institucionální věřitelé způsobují větší zpoždění než hypoteční makléři. Nejsem si jist, jestli je to proto, že velké banky postupují podle svých vlastních postupů nebo že jejich zaměstnanci dělají hodiny a opravdu se o soubor nezabývají jako pověřené protistrany, ale většina zpoždění v mé úschovy pochází z velkých bank.

Zde jsou běžné problémy, které mohou zpomalit nebo zabránit uzavření, z nichž mnohé, které se mi bolest říkají, měly být řešeny před podáním upisovateli, ale někdy se míč dostává:

• Nízké hodnocení nebo upisovatel objednává hodnocení hodnocení, které neodpovídá prvnímu hodnocení.
• Dodatečný dluh nalezen v aktualizované kreditní zprávě kupujícího.
• Chyby uvedené v kreditní zprávě kupujícího.
• Nové záložky nebo rozsudky podané proti kupujícímu nebo prodávajícímu po aktualizaci titulu.
• Mraky na titul.
• Změna stavu rodiny pro kupujícího nebo prodávajícího.
• Požadované aktualizované bankovní výpisy nebo finanční dokumenty.
• Pojistné informace chybí.
• Zanikl závazek nebo programový závazek.
• Podstatné změny poplatků v odhadu úvěru.

Pokud kupní smlouva neobsahuje ustanovení, které by učinilo uzavření závislé na schválení úvěru, mohl by být rizikový vklad kupujícího ohrožen, pokud úvěr není schválen a transakce se nezavře.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.