Uzavření a krátká prodejní daně

IRS říká, že pokud jde o daně, není k dispozici volný oběd. Pokud převedete titul na svůj domov, ať jste dobrovolně prostřednictvím záruční listiny nebo grantové listiny, nebo nedobrovolně uzavřením trhu, prodali jste svůj domov. Mohli byste být předmětem daní, a to i v případě, že jste prodali svůj domov se ztrátou, ať už na krátkém prodeji nebo uzavřením trhu.

Není to fér. Co je horší, je, že ani nemusí zjistit, že dlužíte daně až do dne, kdy otevřete vaši poštu, abyste našli 1099.

Mějte na paměti, že ne všechny 1099 znamená, že budete platit i daň z příjmů. Banky posílají 1099s jako rutinní záležitost.

Hovořil jsem s Julianem Blockem, advokátem v Larchmont v NY, který byl citován The New York Times jako přední daňový profesionál. Zde je to, co má říkat o daních, ziscích a ztrátách z prodeje v prodlení, jako jsou zabavování a krátkodobé prodeje:

Juliánský blok o ziscích a ztrátách

"Prodejci, kteří vlastnili své osobní bydliště po delší dobu, budou ještě dosahovat zisku." "Ale prodejci domů získaných během posledních dvou let vzniknou ztráty. I za předpokladu, že nedojde k poklesu cen, ztráty budou způsobeny výdaji pro realitní makléře, právníky a podobně. Prodejci nebudou moci tyto ztráty odečíst. Nezáleží na tom, že jsou nuceni prodávat například kvůli změnám v zaměstnání nebo zdravotním důvodům.

Kromě problémů pro prodejce osobních domů jsou daňové problémy pro investory, kteří například koupili několik condos na místech, jako je Florida, a nejsou schopni je převrátit, protože potenciální kupující čekají na další pokles cen .

Často nestojí za to, že tito investoři si pronajmou své místo, a to, co obdrží, protože jejich zaplacení nebude dostačující k pokrytí daní z nemovitostí a úroků z hypoték. Jejich jedinou možností je prodávat se ztrátou. " > Blok na vyrovnávací ztrátě proti ziskům

"Prodejci mohou kompenzovat své kapitálové ztráty proti kapitálovým ziskům.

Ale při absenci kapitálových zisků činí roční limit 3 000 dolarů (1 500 dolarů za manželské páry podání samostatně) částku ztrát, které mohou kompenzovat jejich "běžným příjmem", tj. příjmu ze zdrojů, jako jsou platy, důchody a čerpání z penzijních plánů. Zákon jim umožňuje přenést nevyužité ztráty na pozdější roky. "

Blok o daňových pravidlech pro Foreclosures

"IRS má t pravidla pro uzavírání nemovitostí nebo převzetí ze strany věřitelů domů majitelů, kteří ztratili své hypoteční splátky. Mohou existovat vážné a neočekávané daňové důsledky pro majitele, který prostě odjede, protože má malou nebo žádnou vlastní kapitál a věřitel převezme a prodává toto místo.

"V takovém případě zrušení nebo odpuštění věřitele dlužníka obvykle znamená, že dlužník má vykazovaný příjem, ačkoli existují určité výjimky - například insolvence."

Blok o osobní odpovědnosti

" příklad: Brown si koupí byt a použije jej jako osobní bydliště. Zaplatí 300 000 dolarů, zaplatí 15 000 dolarů a získá hypoteční půjčku ve výši 285 000 000 dolarů. úvěr je $ 280, 000, hrubé nesplácení a věřitelská banka akceptuje dobrovolnou převod jednotky, zrušení úvěru.

Podobné condos v té době prodávají za $ 230, 000.

"Daňový kód považuje transakci za Prodej. Brown vynakládá neúspěšnou ztrátu ve výši 70 000 dolarů, což je částka, kterou jeho upravený základ ve výši 300 000 dolarů převyšuje tržní hodnotu 230 000 dolarů. Žádný odpočet za ztrátu, protože Brown používá byt jako osobní bydliště.

"Brown také má výkaz zisku 50 000 dolarů, když banka zruší úvěr. $ 50 000 je částka, kterou dluh 280 000 dolarů přesahuje tržní hodnotu 230 000 dolarů.

" Zadejte IRS kdy je zastavená nemovitost uzavřena nebo odvrácena, a banka ji znovu získá, nebo banka ví, že Brown opustil majetek. Banka pošle formulář 1099-A společnosti Brown a IRS. Použitím čísel v příkladu uvede 1099-A nabídku na vyloučení (230 000 dolarů), částku Brownova dluhu (280 000 dolarů) a zda byl osobně odpovědný.

Zrušení dluhu (zde 50 000 USD) je zdaněno podle sazeb za běžný příjem stejně jako u platu. "

Zajištěný dluh bez osobní odpovědnosti

Podle společnosti Kleinrock Publishing společnost IRS říká, že prodejci, kteří nejsou osobně zodpovědný za dluh bude realizovat částku, která zahrnuje celý zrušený dluh, a to i v případě, že hodnota nemovitosti, která je jistotou za dluh, je nižší, což může být kompenzováno v závislosti na vaší upravené bázi v majetku. nemovitost v Kalifornii nese žádnou osobní odpovědnost.

Například, paní Smith kupuje dům ve výši 300 000 dolarů, snižuje 30 000 dolarů a vybírá hypotéku ve výši 270 000 000 dolarů. Smith přestane platit. na úvěr zůstatek 260 000 dolarů a tržní hodnota domů klesla na 250 000 dolarů. Smith má upravený základ ve výši 295 000 dolarů kvůli ztrátě ztráty ve výši 5 000 dolarů. Částka, kterou Smith uskutečňuje při uzavření trhu, je $ 260, 000. Smith uvádí její zisk nebo ztrátu porovnáním 260, 000 dolarů, což je realizovaná částka, na její upravený základ ve výši 295 000 USD. Má realizovanou ztrátu ve výši 35 000 dolarů.

Před uzavřením prodeje nebo prodejem, plánujte vpřed

Předtím, než prodáte na krátký prodej nebo projedete uzavření trhu, požádejte o právní a daňové poradenství. Do plánování daní předem, než bude pozdě.

Další informace získáte od autorizovaného auditora nebo zkontrolovat webový server IRS.

Dočasný opravný prostředek, nazvaný zákon o odpuštění dluhů z hypotéky z roku 2007, umožňuje osvobození od odpuštění dluhu pro určité vlastníky a může uplynout.Kalifornské zákony se liší v případě krátkého zdanění prodeje v důsledku občanského zákoníku CA 580e a hypotečních listů vydaných společností IRS a jménem franchisingového daňového výboru. Vyhledejte příslušné daňové poradce, abyste zjistili, zda jste osvobozeni od zdanění.

Zdroj: Advokátní kancelář Julian Block obsahuje "Průvodce prodejce domů k úsporám daní", ocenil profesor práva Jamese Edwarda Maule z univerzity Villanova jako "snadno čitelné a dobře organizované vysvětlení daňových pravidel". objednávejte jeho knihy, navštivte webovou stránku Juliane Blocka