Zhodnotit pronájem nemovitostí- 4 věci, které je třeba zvážit

Když hledáte koupi pronajatého majetku, existují čtyři úvahy, které vám mohou pomoci udělat nejlepší volbu. Následující čtyři faktory vám mohou pomoci zhodnotit investici:

• Umístění
• Finanční údaje
• Opravy
• Aktuální trh

Vyhodnotit umístění nemovitosti

Umístění je jedním z nejdůležitějších věcí, které je třeba zvážit při hodnocení potenciálních investic do nemovitostí. To vám může pomoci vytvořit vzdělaný odhad o tom, jaký majetek by mohl v průběhu let ocenit.

Například realitní guru Robert Kiyosaki hovoří o výhodách nákupu nemovitosti v okolí nemovitostí poblíž vysoké školy. Důvodem je, že tam je vždy dostatek nájemců, rodiče studentů zpravidla platí nájemné a často si můžete účtovat vyšší nájemné kvůli potřebnosti oblasti a zvýšenému poptávce po bytech.

Co je to okolí?

• Je to příměstské nebo městské?
• Je blízko k maloobchodním prodejnám, dopravním uzlům, nemocnicím a školám?
• Jaký typ nájemce tam bude chtít bydlet? (rodiny, seniory, jednotlivci, střední třídy atd.)
• Existuje dostatečná nabídka nájemníků v oblasti?
• Je to vaše blízké bydliště?
  - Pokud je daleko, budete muset započítat cestovní náklady z hlediska finančních nákladů z dojíždění a příležitostných nákladů ze ztráty produktivity.
• Je čtvrť stabilní, expandující nebo v útlumu?
  - Existuje mnoho volných nemovitostí nebo je zde spousta nových staveb?

• Vidíte příležitost k růstu v budoucnu?
  - Například je vybudována nová železniční linka, která spojuje hlavní město nebo se nová společnost přesune do oblasti a vytváří nová pracovní místa. Ty mohou dramaticky zvýšit žádoucí umístění.

Vyhodnoťte finanční majetek nemovitosti

Znalý rozpočet

• Kolik můžete investovat?
• Kolik si můžeš dovolit ztratit?
• Pokud potřebujete další finanční prostředky, odkud je získáte?
• Jaká bude vaše měsíční hypotéka a úroková sazba?

Podívejte se na hodnotu nemovitosti

• Požádejte o zobrazení skutečných výkazů příjmů a výdajů na nemovitosti. Pokud nejsou k dispozici žádné, ujistěte se, že jste schopni rozumně předvídat provozní náklady.
• Vypočítejte čistý provozní výnos (NOI) pro danou nemovitost.
  - Jaká je standardní míra neobsazenosti pro vaše území?
  - Jaký je plánovaný nájem nemovitosti?
  - Co by náklady na pojištění?
  - Jak velké jsou daně?
  -Jaké budou náklady na údržbu vlastnictví?
• Určili jste svoji kapitalizační míru na trhu (Cap Rate)? Pokud si nejste vědomi vašeho trhu Cap Rate, měli byste konzultovat s místním realitním makléřem.
  - Jakmile jste určili Cap Rate, nyní můžete rozdělit NOI o Cap Rate a získat aktuální hodnotu vlastnosti.
• Udělali jste srovnávací analýzu trhu (CMA)?
  - Co jsou srovnatelné domy v oblasti, kde se prodává? Ať už si kupujete pronájem nemovitosti nebo hledáte flip dům, budete se chtít ujistit, že nepřeplatíte za nemovitost.

Vyhodnoťte, jaké opravy jsou nezbytné

Jaké opravy jste pohodlně?

• Chcete vlastnost, která potřebuje pouze barvu a nový koberec? Jste v pořádku s mírným množstvím práce nebo jste spokojeni se střevními rehabilitacemi (nové instalace, elektrické, podlahy, stěny apod.) < Můžete provést opravu?

Náklady na opravy se budou značně lišit v závislosti na tom, jestli to dokážete sami, nebo pokud potřebujete někoho jiného, ​​abyste to udělali.

• Váš rozpočet na stavbu materiálů a řemeslné práce se také značně liší v závislosti na tom, zda renovujete domů milionů dolarů nebo nemovitostí s padesáti tisíci dolary.
• Dalším obecným pravidlem je, že opravy vždy stojí více, než jste si naplánovali. Pokud najmete dodavatele, dvoutýdenní práce se často změní na čtyři týdny. Dokonce i když provádíte opravy sami, náklady se mohou ztratit.
• Například
  : Plánujete postavit novou suchou zeď v místnosti za 800 dolarů. Když otevíráte stěny, najdete zamoření termitů a potřebu nejen vyhladit, ale i přetvořit stěny. Neočekávané výdaje, jako jsou tyto, se rychle zvýší. Budete nejen zasaženi vyšším rozpočtem na stavbu, ale budete platit dodatečné finanční náklady, nazvané "měkké náklady", abyste zaplatili hypotéku, daně z majetku a pojištění na volném majetku, zatímco tyto dodatečné opravy jsou dokončeny. Vyhodnoťte investice ve srovnání s aktuální trhem

Pokus o převrácení McMansion během recese nebude nejjednodušší. V recesi by mohlo být lepší koupit uzavřený majetek k pronájmu nájemníkům. Musíte se podívat na trendy na realitním trhu a přizpůsobit svůj plán odpovídajícím způsobem. Pokud si koupíte, že jste McMansion a mít peníze, aby ji držel po dobu sedmi let, dokud jej nemůžete prodat za zisk, pak ano, může to být potenciálně dobrá investice.

Další věc, na kterou se podíváme při nákupu nemovitosti, je hodnota jeho dalšího prodeje. Velmi žádoucí aktiva jsou ty, které lze snadno koupit a prodávat bez ohledu na trh. Jsou vždy v poptávce. Přemýšlejte o nich jako o potřebách, jako je chléb a voda.

Lidé nepotřebují dům s inground poolem a TV screeningovou místností. Lidé potřebují dům s čistou koupelnou a silnou střechou. Chcete, aby vaše nemovitost apelovala na největší množství lidí, takže máte největší počet potenciálních nájemníků a kupujících.

Společnost ABC investuje do nemovitostí