Fannie a Freddie způsobily hypotéční krizi?

Byla Fannie Mae a Freddie Macová skutečnou příčinou hypoteční krize? Je nebezpečné to myslet. To proto, že byly dobrým příkladem větších ekonomických sil, které způsobily bankovní úvěrovou krizi a záchranu. Legislativní pokus o rychlé ukončení Fannie a Freddie nebrání další recesi. Ještě horší je, že by mohlo dále poškodit trh s bydlením.

Fannie a Freddie byly vládou podporované subjekty (GSEs).

To znamenalo, že museli být konkurenční, jako soukromá společnost, a udržovali si cenu akcií. Na druhou stranu hodnota hypoték, které znovu prodávali na sekundárním trhu, byla implicitně zaručena vládou. To jim způsobilo menší kapitál na podporu svých hypoték v případě ztráty. V důsledku toho byli Fannie a Freddie tlakováni, aby převzali riziko, že budou zisková, ale věděli, že by se netýkali důsledků, kdyby se věci obrátily na jih.

Vláda je nastavila tak, aby jim umožnila koupit kvalifikované hypotéky, pojistila je a prodávala je investorům, a tak uvolnila finanční prostředky pro banky, aby si vytvořily nové hypotéky. Tímto způsobem byly tradičně zapojeny alespoň do poloviny všech nových hypoték ročně. Do prosince 2007, kdy banky začaly snižovat úvěry, Fannie a Freddie zůstávaly jedinými věřiteli, kteří stále působí, což odpovídá za 90% všech hypoték.

Vláda zakázala Fannie a Freddie koupit hypotéky, které nesplnily platební a úvěrové požadavky.

Ale jak se hypoteční trh změnil, tak i jejich podnikání.

V období let 2005-2007 byla jen málo hypoték, které získali, konvenční půjčky s pevným úrokem s poklesem o 20%. Ve skutečnosti většina hypoték, které koupili nebo zaručili, byly buď subprime, pouze úrokové nebo záporné. To je proto, že se jedná o typy úvěrů, které poskytují banky a neregulované hypoteční makléři.

To bylo zhoršeno jejich použitím derivátů k zajištění úrokového rizika jejich portfolií. Ale jako společnosti soukromého sektoru s akcionáři potěšily, činily tak, aby zůstaly konkurenceschopné vůči ostatním bankám. Všichni dělají totéž.

Vláda zakázala Fannie a Freddie koupit hypotéky, které nesplnily platební a úvěrové požadavky. To znamenalo, že koupili, prodali nebo garantovali 50% hypoték, ale to byla nejspolehlivější polovina. Do roku 2007 mělo pouze 17% svého portfolia úvěry typu subprime nebo Alt-A. Když však ceny bydlení klesly a vlastníci nemovitostí začali selhat, toto poměrně malé procento úvěrů pod rizikovým rizikem přispělo 50% ztrát.

Akvizice úvěrů společnosti Fannie Mae byly:

62% záporné amortizace

• 84% pouze úroky
• 58% subprime
• 62% požadovalo méně než 10%
• Úvěry společnosti Freddie Mac byly ještě riskantnější a obsahovaly:

72% záporné amortizace

• 97% pouze úroky
• 67% subprime
• 68% požadovalo méně než 10%
• Převážná část exotických úvěrů byla kromě hypotečních dlužníků, která způsobila, že Fannie a Freddieho získání úvěrů jsou tak toxické.

Fannie a Freddie drželi méně toxických úvěrů než většina bank

Je však důležité pochopit, že kvůli předpisům vzali tyto půjčky

méně než než většina bank. Podle několika analytiků zvýšili své získání těchto půjček, aby si udrželi podíl na trhu, který se stal velmi konkurenčním trhem. (Zdroj: SeekingAlpha, kolik Fannie a Freddie se obviňují ?, 2. října 2008, Washington Post Fannie a Freddie se stali horkou téma 10. října 2008)

Senát v roce 2005 podpořil návrh zákona zakázat jim držení cenných papírů zajištěných hypotékou v jejich portfoliu, protože chtěla snížit riziko pro vládu, a to celkem dvě GSE, které vlastnily nebo garantovaly celkem neuvěřitelných 5,5 bilionů dolarů z hypotečního trhu ve výši 11,0 miliardy dolarů. Po selhání zákona Senátu Fannie a Freddie zvýšili své rizikové úvěry, protože by mohli vydělat více peněz z úvěrových úrokových sazeb než z poplatků, které získali z prodeje půjček. (Source: Barron's, Is Fannie Mae příští vláda Bailout ?, 10. března 2008, IHT, Fannie a Freddie je vina hry, 24. srpna 2008)

Jak vláda Fannie a Freddie převzali více r než by měli, protože daňoví poplatníci nakonec museli absorbovat své ztráty. Ale nezpůsobily pokles recese. Nevypálili trh exotickými úvěry. Místo toho byly příkladem hypoteční krize, nikoliv příčinou.

Deriváty pomohly snížit Fannieho podbízení

Jako GSE, Fannie a Freddie nebyli povinni kompenzovat velikost svého úvěrového portfolia dostatečným kapitálem od prodeje akcií, aby ho pokryli. Byl to výsledek jak lobbingu, tak i skutečnosti, že jejich půjčky byly pojištěny, takže se domnívali, že to nemusí. Namísto toho použili deriváty ke krytí úrokového rizika svých portfolií. Když klesla hodnota derivátů, tak i jejich schopnost pojistit úvěry. (Zdroj: NYT, Fannie, Freddie a Vy, 14. července 2008)

Tato expozice derivátům prokázala svůj pokles, stejně jako u většiny bank. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí klesaly, dokonce i kvalifikovaní dlužníci skončili kvůli víc než doma. Pokud potřebují dům prodávat z jakéhokoli důvodu, ztratí méně peněz tím, že umožní banku zabránit. Dlužníci v záporné amortizaci a úrokové úvěry byly ještě horší.

Odstranění Fannie a Freddieho by mohlo zničit jakoukoli návratnost bydlení

Někteří zákonodárci navrhnou, aby se Fannie a Freddie vyloučily. Jiní naznačují, že USA kopírovala Evropu za použití krytých dluhopisů na financování většiny domácích hypoték.U krytých dluhopisů banky udržují úvěrové riziko na svých hypotékách v domácnostech, ale prodávají dluhopisy kryté těmito hypotékami externím investorům, čímž dochází k překonání úrokového rizika.

Odstranění Fannie a Freddie by dramaticky snížilo dostupnost hypoték a zvýšilo náklady. Banky neměly a nebudou se snažit o zajištění hypoték. Studie ukázaly, že bez Fannie a Freddie by hypoteční úrokové sazby mohly dosáhnout až 9-10%. To by poškodilo trh s bydlením předtím, než by měla možnost se zotavit. (Zdroj: Barron's, Life After the Fannie a Freddie, 15. září 2008)