Přijetí kupní nabídky, která může být příliš vysoká na to, aby posoudila

V super horkých trzích s nemovitostmi, které se skládají z omezeného inventáře a mnoha kupujících, kteří často vybízejí za stejný domov, motivovaní domácí zákazníci mohou cítit potřebu nabídnout kupní cenu, která je příliš vysoká, odhadce věřitele. To může vést k tomu, co je známé jako nízké hodnocení. Prodejci by nicméně neměli nechat možnost nízké evaluace zabránit tomu, aby si vybrali nabídku, která by mohla být vyšší než nabídka, kterou bude doma hodnotit.

Prodejci mají možnosti.

Podívejme se na typický příklad toho, co se může stát na trhu prodávajícího hot seller. Za prvé, domy, které kupující často chtějí bojovat, jsou domy, které jsou:

• V nejlepším stavu
• Ceny v ceně
• V sousedství s vysokou poptávkou, obecně se nachází ve velmi žádané školní čtvrti.

Pokud domácnost, kterou chcete prodávat, má všechny tyto vlastnosti a je na trhu krátkou dobu, je to znamením, že vy, jako šťastný prodejce, byste mohli získat více než jedna nabídka. Zvláště pokud existuje známka vysokého zájmu a mnoha domácích výstřelů, o čemž svědčí množství zástupců vizitek, které zůstaly na kuchyňském pultu.

Která nabídka více než cena v seznamu je nejlépe přijatelná?

Je obvyklé, že prodávající budou velmi rozrušeni, když dorazí spousta nákupních nabídek, a to vše za cenu vyšší. První věc, kterou prodávající pravdepodobně myslí, je "O

h, můj bože, cenili jsme domů příliš málo , což je logické, ale ne nutně pravdivé. Obecně platí, že obdržení více nabídek znamená, že jste ceněli domov jenom správně. Nabídky nad cenou odrážejí vzrušení a odhodlání kupujícího, který má být vybrán jako vítězná nabídka.

Dejte si pozor na emocionální milostné dopisy podané s kupní nabídkou. Existuje mnoho webových stránek, kde si kupující mohou stáhnout a přepisovat dopis navržený tak, aby přitahoval prodejce srdce struny; některé jsou pravdivé a některé nejsou.

To zanechává prodejní cenu. Kupující se domnívají, že pokud nabízejí cenu vyšší než jakýkoli jiný kupující, pak prodávající uchopí svou nabídku jako volné peníze spadající z oblohy a podepíše je. Ale prodávající musí zvážit důsledky toho, co by se mohlo stát, pokud doma za tuto částku nehodnotí. Pokud domov nehodnotí kupní cenu, znamená to, že věřitel nebude souhlasit s tím, že půjčí vysokou zůstatkovou hodnotu. Samozřejmě, pokud je nabídka v hotovosti, obvykle neexistuje hodnocení.

Nejvýhodnější nabídkou je přijmout nabídku, která pravděpodobně uzavře escrow. Možná to není nabídka s nejvyšší prodejní cenou.

Příklad 3 nabídek nad cenu seznamu, která nemusí hodnotit

Řekněme například, že prodávající krásného domu ve velmi žádoucím okolí v Elk Grove, Kalifornie, se rozhodne uvést svůj domov za cenu 350 000 dolarů.Snad srovnatelné prodeje v poloměru 1/2 míle naznačují nejvyšší prodejní cenu 349 000 dolarů, což činí jeho domov velmi ceněně. V důsledku nízké zásoby a vysoké poptávky však prodávající obdrží 3 nabídky. Jsou to:

Nabídka # 1 od Jane Eyre

• : 360 000 dolarů od kupujícího se zálohou ve výši 3 5% a úvěru FHA. Tento kupující má v posledních pěti letech uzavření svých záznamů. Jane nebude překlenout propast mezi půjčením a hodnocením, ale bude souhlasit s tím, že zaplatí více než 1 000 dolarů více než kterýkoli jiný kupující. Nabídka # 2 od Arlo Guthrie
• : $ 357, 000 s 10% dolů a konvenční půjčka. Arlo nabízí zaplacení jakéhokoli rozdílu mezi oceněnou hodnotou a prodejní cenou až do výše 5 000 USD. Nabídka č. 3 od Joe Dimaggio
• : 359 000 dolarů s poklesem o 3 5% a úvěrem FHA. Tento kupující předložil jinou nabídku agentovi inzerce na jiném objektu s podobnými podmínkami a jednoduše doufá, že to nejlepší. To se skutečně stalo, pokud tomu můžete věřit. Jako prodejce můžete být v pokušení přijmout nabídku od Jane Eyre. Kdo konečně ví o odhadcích? Hodnocení je pouze hodnotou jednoho člověka a může se lišit od odhadce až po hodnotitele. Trh se neustále mění a mění. Mohly by se objevit nové srovnatelné prodeje, nebo by odhadovač mohl dát více na vylepšení než jiný odhadce. Mezi hodnotami, které jsou hodnoceny, existuje hodně flexibility.

Nebo možná budete chtít zvážit nejhorší scénář. Nejhorší scénář by byl domov, který by mohl odhadnout na 350 000 dolarů. V takovém případě by Jane Eyre zrušila svou smlouvu. Nemluvě o tom, že nabídky jako "zaplatím 1 000 dolarů více než další kupující" nelze považovat za nabídky právně přijatelné, protože neexistuje žádná skutečná prodejní cena. Je nejednoznačný. Navíc je možné, že Janeho věřitel by ji nemohl kvalifikovat, aby koupil jakýkoli domov kvůli jejímu uzavření, neboť to je možnost upisovatele.

Nabídka koupě od Joe Dimaggio se zdá být nesmyslná, když Joe je připraven koupit další dům a nezdá se, že by se k tomuto konkrétnímu nákupu rozhodl. Nemluvě o tom, Joeova prodejní cena je mnohem nižší než ostatní a jeho půjčka je stejná jako Jane. Joe již ukázal, že nedodržuje protokol a je považováno za neetické, ne-li proti zákonu, psát nabídku pro více než jeden domov, když si kupující nemůže dovolit koupit oba domy. Kromě toho, jaký druh agenta kupujícího zasílá dvě stejné nabídky pro dvě různé domy stejnému zprostředkovateli? Problémy psané po celém světě.

Jedinou nabídkou v tomto scénáři, který prodávajícího dává zdravý rozum, je nabídka společnosti Arlo. Je to čisté, kupující je ochoten dát své peníze tam, kde jeho pero podepíše. Pokud se doma odhaduje pouze na 350 000 dolarů, prodávající obdrží od kupujícího dalších 5 000 dolarů.

V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie