Analýza srovnávacích trhů (CMA) - nákupní podmínky pro domov

Před uvedením domů na trh nebo výpisem u realitního makléře, důvtipní prodejci domů získají srovnávací analýzu trhu, která je v oboru také označována jako CMA. Pravděpodobně jste obdrželi dopisy z přímých poštovních zásilek nebo pohlednice od místních realitních agentů o CMA. Tyto hřiště vám nabízí bezplatnou zprávu, která vám sdělí, kolik stojí váš domov. Prodejci používají CMA k určení domácí ceny.

Co je srovnávací analýza trhu?

Ačkoli se zprávy mohou lišit, od dvoustránkového seznamu srovnatelného prodeje domů až po 50stránkovou komplexní příručku, délka a složitost zprávy závisí na obchodní praxi agenta.

Standardní srovnávací zprávy o analýze trhu však obsahují následující údaje:

• Aktivní zápisy

  Aktivní zápisy jsou momentálně k prodeji. Tyto výpisy se týkají pouze toho, že jsou vaší konkurencí pro kupující. Nepředstavují tržní hodnotu, protože prodejci se mohou ze svého bydliště zeptat, co chtějí. Neznamená to, že by některé ceny byly realistické. Nabízené prodejní ceny neodrážejí tržní hodnotu, dokud neprodávají, a na trzích kupujících například většina prodává mnohem méně.

• Čekající nahlášení

  Nevyřízené prodejní domy jsou dříve aktivní záznamy, které jsou na základě smlouvy. Dosud nebyly uzavřeny, takže ještě nejsou srovnatelným prodejem. Pokud agent zpravodaj není ochoten sdílet informace o probíhajícím prodeji - a mnoho z nich není - nebudete znát skutečnou prodanou cenu, dokud se transakce nezavře. Nicméně očekávané prodeje do ukazují směr, kterým se trh pohybuje. Pokud je váš dům nad cenovou cenou těchto nevyřízených prodejů, můžete čelit delšímu DOMu.

• Prodané výpisy

  Domovy, které jste za posledních šest měsíců uzavřeli, jsou vaše srovnatelné tržby. Jedná se o prodej, který odhadce použije při ohodnocení vašeho bydliště pro kupujícího, spolu s očekávaným prodejem (který bude pravděpodobně uzavřen v době prodeje vašeho domu). Podívejte se dlouho a tvrdě na srovnatelné tržby, protože to jsou vaše tržní hodnoty.

• Off-Market / zrušeno / zrušeno

  Jedná se o vlastnosti, které byly odstraněny z trhu z různých důvodů. Obvykle je důvod, proč jsou domovy odstraněny z trhu, protože ceny byly příliš vysoké. Střední ceny této skupiny budou téměř vždy vyšší než průměrné ceny srovnatelných prodejů. Výpisy se však zruší i z následujících důvodů:

1. Výtržnost prodejce. Prodejci se rozhodli, že se s jejich domem nemohou rozloučit a již nechtějí prodat.
2. Ceny jsou příliš vysoké. Nikdo neposkytl nabídku, nebo jedinou nabídkou, kterou obdržel, byly nabídky s nízkou mírou, které byly zamítnuty.
3. DOM byla příliš dlouhá. Agenti někdy stahují výpisy, aby je mohli vrátit jako nový výpis a blázniví kupci.
4. Požadavky na opravu. Domy byly jednou smluvně a po domovní prohlídce si kupující vyžádal opravy, které prodejce odmítl.
5. Prodávající vystřelil agenta. Není neobvyklé, že nešťastní prodejci vypálí agenta a najali nového agenta.

• Vypršela Výpis

  Tato skupina bude odrážet nejvyšší medián prodejní ceny, protože neprodávala a byla pravděpodobně bezdůvodně cenově dostupná. Některé výpisy, jejichž platnost skončila, by se mohly zobrazovat také jako aktivní zápis, který je uveden novým agentem za novou cenu. Výpisy také vyprší, protože nebyly agresivně uváděny na trh, nebo proto, že doma potřebovala opravy.

Prověřte srovnatelné tržby

Porovnatelné tržby jsou ty, které nejvíce připomínají váš domov. Je obtížné srovnávat tříúrovňový domov s jednopatrovým domem. Vyberte domů z tohoto seznamu, které jsou většinou shodné s vaším domovem ve velikosti, tvaru a stavu, například:

• Podobná čtvercová záběry

  Ocenění porovnávají domovy podle čtvercových záznamů. Větší čtvereční metry stojí méně než za metr čtvereční než domy menšího patra. Varianta mezi skupinami středně cenných domů by v ideálním případě neměla přesáhnout více než 200 až 400 čtverečních stop plus nebo minus.

• Podobný věk výstavby

  V ideálním případě by měla být věk domova - rok, kdy byla postavena - během několika málo let od jiných srovnatelných prodaných domů. Subdivize smíšeného věku jsou běžné. Například v jedné oblasti Sacramenta se rozdělení skládá z domů postavených v padesátých letech minulého století a pak se skáče několik desetiletí do sedmdesátých let. Přestože domy se nacházejí vedle sebe, domovy naložené s charakterem z padesátých let se prodávají více než jejich novější partneři Brady Bunch. Pokud váš dům byl postaven v roce 1980, řekněme, a úplně nové domy na ulici se prodávají za víc, nemůžete zařídit stejnou cenu jako nový domov.

• Podobná vybavenost, upgrady a stav

  Odhadci budou odpočítávat hodnotu z vašeho domova, pokud mají jiné domy upgrady a vaše není. Domov s bazénem bude mít jinou hodnotu než doma bez bazénu. Úplně přestavěný dům stojí více než fixátor. Domovy s jednou lázeňou stojí méně než domy s dvěma nebo více lázněmi. Odložená údržba se bude počítat proti vám.

• Umístění

  Každý ví, že nemovitost je ceněna podle "místa, místa, místa", ale myslíte, co to znamená? Dom s výhledem na město, například, stojí více než dům čelí cementové zdi. Domy, které se nacházejí na rušných ulicích, stojí podstatně méně než domy na tichých ulicích. Porovnejte svůj domov s těmi v podobných místech. Pokud váš dům sedí přes ulici od elektrárny, podívejte se na další domy s expozicí elektrárny nebo ty, které se nacházejí podél železničních tratí, mimo jiné nežádoucí místa.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}