Jak nakupovat uzavřené Foreclosures nebo REO

Přemýšlíte o koupi uzavření? Pomáhá se nejprve dozvědět trochu o tom, jak domovy skončí uzavření trhu.

Banky vlastní nemovitost, protože banky získaly domovy uzavřením trhu. Domy na bankovních knihách se nazývají REOs, což je zkratka pro "nemovitosti ve vlastnictví". Uvědomte si, že když banky obdrží majetkové listiny do domácností uzavřením trhu, je to často proto, že se na soudním kroku nikdo nezúčastnil kroků k tomu, aby nabídli minimální částku stávající hypotéky nebo záměrně banku minimální nabídku tak vysokou, že by se nikdo nedotkl.

Na povrchu nemusí vypadat, jako by výplaty výnosů byly ziskové, zvláště pokud chce banka prodávat svůj inventář na otevřeném trhu za částku, kterou dřívější hypotéčník dlužil bankám . Zde jsou přinejmenším dva důvody, proč vám REO může být ziskové:

• Pokud by byly na nemovitost zajištěny dva úvěry (což je v dnešní době obvyklé), druhý věřitel někdy nevylučuje. Pokud druhý věřitel nevytváří zpětné platby prvnímu věřiteli a zahájí své vlastní uzavírání řízení, druhý věřitel se vyřadí z uzavření. Mnoho druhých hypoték tvoří 20% nebo více původní tržní hodnoty.
• Banka často nechce sedět ve svém inventáři. Vzhledem k tomu, že během prodeje v soudní budově neobdržel minimální nabídku od investora nebo kupujícího domů, je pravděpodobné, že by banka mohla cenu nemovitosti REO snížit za méně, jen aby se ho zbavila. Závisí na vnitřním účetnictví.

Hledání REO agentů pro registraci

Existuje mnoho dostupných míst, kde lze nalézt foreclosures. Můžete je však také nalézt v MLS. Pokud se zeptáte svého kupujícího agentu, aby vyhledal MLS pro "REO", pravděpodobně zjistíte, že velmi malá část realitních agentů se specializuje na uvedení REOS na prodej ve vašem okolí.

Zde jsou tipy na zprostředkování REO:

• Většina REO agentů na výpisu uvádí pouze REO, žádný jiný typ majetku.
• Agenti výpisu REO často poskytují bankám slevy výměnou za své podnikání, protože tito agenti se zabývají objemem a někdy správce aktiv dostane snížení.
• Agentéři REO vydělávají peníze tím, že prodávají mnoho REO nebo pracují jako duální agenti. Pod dvojitou agenturou bude zprostředkovatel výpisu REO vydělávat jak provizi na výpisy, tak provizi kupujícího.
• Za účelem získání agentů kupujícího nabízejí mnohé banky větší část provize agentovi kupujícího a zároveň diskontují provizi zprostředkovatele.
• Agenti zápisu REO obecně zastupují prodejce, nikoli kupujícího. Zvažte, zda chcete mít své vlastní zastoupení.
• Zprostředkovatelé výpisu REO jsou zpravidla špičkoví výrobci kvůli objemu obchodů, které provádějí.Oni obvykle netráví mnoho času pracovat s kupujícími.
• Někteří agenti záznamu REO jsou tak zaneprázdněni, že najímají asistenti na volání v terénu. Mnoho z nich nevydává své soukromé číslo mobilního telefonu, které může složitou komunikaci.

Pronájem agenta kupujícího

Pokud nemáte přímou zkušenost s vyjednáváním s bankami, můžete získat lepší zastoupení tím, že najmete svého agenta kupujícího.

Než vyberete nějakého agenta, vyberte několik a rozhovor s realitními agenty najít vhodnou.

• Kupujícího agenta je důvěrná odpovědnost za ochranu vašich zájmů.
• Obchodní zástupci kupujícího nepředstavují prodejce. I když prodávající platí svou provizi.
• Obchodní zástupci kupujícího obvykle platí prodávající. To znamená, že vás nestojí za pronájem agenta kupujícího.
• Agenti kupujícího vás mohou požádat, abyste podepsali smlouvu kupujícího s makléřem, která vám uloží povinnost agenta a určí, kdo zaplatí provizi.
• Zvažte práci s agenta kupujícího, který má zkušenosti s REO.

Vyjednávání s REO

Je-li výpis relativně nový na trhu, je velmi možné, že banka se nebude výrazně lišit od požadované ceny. Budete mít větší vyjednávací sílu, pokud budete nabízet nabídky na domy, které jsou na trhu delší než 30 dnů.

Zde jsou další tipy:

• Banky vyjednávají slevy s hlavním a eskontem. Pokud se rozhodnete používat název banky / escrow společnosti, zkontrolujte poplatky, které vám budou účtovat. Obecně platí, že poplatky nezaplacené bankou, ale placené kupujícím, budou vyšší, jelikož titul a úschova často tvoří tyto slevy tím, že kupující kupují více.
• Mnoho bank se stěhuje od placení typických uzavíracích nákladů pro kupujícího. Některé poplatky, jako jsou daně z převodu, státní a státní poplatky, hradí kupující a ne banka. Banky často neplatí poplatky za hlášení, opravy nebo domácí záruční plány.
• Některé banky nebudou podepsat protihodnotu, dokud nebudou všechny smluvní strany vzájemně dohodnuty slovně.
• Očekávejte, že banka vyhotoví vlastní kupní smlouvu nebo dodatek ke standardní kupní smlouvě. Přečtěte si to důkladně a požádejte o radu advokáta nemovitostí, pokud tomu nerozumíte. Můžete si vsadit, že právník banky sestavil tuto smlouvu a není ve vaší prospěch.
• Pokud banka nezapadne a obdržíte odmítnutí nabídky, počkejte dalších 30 dní a znovu odešlete původní nabídku s překročením původního data a vložením nového data.
• Můžete odpovědět na svou nabídku z banky. Buď trpělivý. Vím, že to zní bláznivě, že některé banky mohou na to reagovat dlouho, ale mohou.
• Banka vás může požádat, abyste předložili žádost o úvěr, abyste ji mohli předkvalifikovat. však nejste povinni získat úvěr od této banky.
• Pokud nemůžete ukončit předem stanovený termín uzávěrky, může vám banka účtovat pokutu za každý den, kdy jste tento den předali.Ujistěte se, že máte před poskytnutím nabídky úvěrový předběžný dopis od svého vlastního věřitele a ujistěte se, že obdržíte od svého věřitele finanční prostředky, aniž byste se dostali k neočekávaným zpožděním.
• Budete pravděpodobně požádáni o koupi domova "jak je." Existují nevýhody při nákupu foreclosures. Zajistěte, aby byla vaše nabídka předmětem domácí kontroly. Někteří prodejci v předvoleném majetku pásu z uzavření domů.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.