3 Strategie pro správu nemovitostí

Pokud nájemní nemovitost není správně spravována, spadne do nejasností. Naštěstí existuje několik různých způsobů, jak spravovat majetek, aby vyhovoval potřebám všech vlastníků. Můžete být úplně rukama, nebo se můžete rozhodnout, že vše zadáte. Zde jsou tři strategie řízení pro každého potenciálního pronajímatele, který bude mít za to, že vaše nemovitost bude udržovat, fungovat a vytvářet příjmy.

3 strategie pro správu nemovitostí

Než budete moci vybrat správnou strategii pro vás, musíte pochopit všechny různé oblasti pronájmu nemovitostí, které je třeba spravovat.

Povinnosti hospodaření pronajímatele lze rozdělit do tří částí:

1. Řízení nájemníků
2. Správa údržby a inspekcí
3. Správa financí

1. Řízení nájemníků

Toto je část správy nemovitostí, která je nejdůležitější a nejviditelnější. Nicméně, být úspěšným pronajímatelem je mnohem víc než jen sběr nájemného. Musíte spravovat:

• Nájemní kolekce: Nastavení termínů. Sběr nájemného každý týden nebo měsíc. Stanovení pozdních poplatků a období odkladu. Řešení neplaceného nájemného.
• Smlouvy o nájmu: Ověření, že nájem zahrnuje všechny právní podmínky vyžadované zákonem o pronájmu pronájmu vašeho státu. Ujistěte se, že pronájem je aktuální s nejnovější verzí práva. Správa nájemního a startovacího data všech nájemníků.
• Kontrola nájemce: Volná reklama. Nastavení událostí. Ověření informací o aplikacích.
• Přesun: Podepisování nájemních smluv. Přechod na pravidla, požadavky a předpisy. Vybírání jistoty a prvního měsíčního nájemného. Procházení a zaznamenávání aktuálního stavu pronájmu.

• Přesunutí: Ověření, že doba pronájmu je skutečně u konce. Kontrola stavu nájemní jednotky za jakékoli škody. Začátek procesu hledání nového nájemce pro byt.
• Stížnosti na nájemce: Stížnosti na pole. Nastavení plánu hry k vyřešení problému.
• Požadavky na opravu: Rychle reagovat na požadavky. Upřednostnění důležitosti opravy. Opravy provádějte sami nebo si někoho nařídíte.
• Vypuštění nájemce: Odeslání nájemce právně požadovaných upozornění před vystěhováním. Podání k vyhoštění u soudu. Připravte si důkazy, které podporují důvod pro vystěhování.

2. Správa údržby a prohlídek majetku

Druhou hlavní částí správy nemovitostí je vlastnictví samotné. Musí být zachována fyzická struktura pro zdraví a bezpečnost nájemníků. Vaše pojišťovna může také požadovat, aby určité části stavby, jako je střecha, splňovaly určité standardy nebo odmítnou pojistit nemovitost.

• Údržba: Řezání trávy. Vybírání listů. Shoveling snow. Vybírání odpadků. Udržujte všechny společné prostory čisté. Ujistěte se, že nájemci mají přístup k tekoucí vodě za všech okolností a teplo v zimě. Upevnění netěsností střechy, netěsnosti na vodovodních potrubích, popraskané dlaždice, uvolněné zábradlí, vadné zámky dveří nebo oken.
• Kontroly: Budete muset jednat s inspekcemi od města a dokonce i od vašeho věřitele a pojišťovny. Městské kontroly zajistí, aby vaše nemovitost dodržovala určité bezpečnostní a bezpečnostní předpisy. Poskytovatel úvěru a pojišťovna prohlédnou nemovitost, aby se ujistilo, že nemovitost stojí za částku, kterou půjčují, nebo částku, kterou pojišťují.

3. Správa financí

Třetí část řízení, s níž budete muset vypořádat, když vlastníte nemovitost k pronájmu, zahrnuje finanční prostředky. Musíte pochopit, kolik peněz za každý měsíc přichází a kolik peněz se vyplatí.

• Platby za pronájem: Kolik si každý měsíc sbíráte za pronájem.
• Platba za hypotéku: Co zaplatíte každý měsíc na hypotéce.
• Pojištění: Kolik zaplatíte za pojištění svého majetku.
• Daně: Jaké jsou vaše roční daně z majetku?
• Pomůcky: Pokud nájemci nejsou zodpovědní za zaplacení za služby, kolik vody, plynu a elektrické účty jsou každý měsíc za nemovitost.
• Poplatky / Pokuty: Poplatky, které budete muset zaplatit za prohlídky nemovitostí nebo za soudní poplatky. Neočekávané pokuty za údržbu v majetku.

3 Strategie řízení pronájmu

Nyní, když rozumíte různým oblastem pronájmu nemovitostí, které je třeba spravovat, můžete určit, jakým způsobem chcete tyto oblasti spravovat.

Existují tři hlavní přístupy:

1. Do-It-Yourself Správa
2. Half Udělej si sám / Half Zadávat
3. Zadávat Vedení Zcela

1. Do-It-Yourself Management

V tomto manažerském přístupu jste zodpovědní za všechno, tedy za DIY. Vy jste ten, kdo sbírá nájem, snáší sněhu a podává daň.

Pros

• Celková kontrola: Jako vlastník nemovitosti pronájmu jste vlastníkem firmy. Když to všechno uděláte, víte, co se děje ve všech částech vašeho podnikání.
• Rychle se ujistěte o problémech: Vzhledem k tomu, že máte ruku ve všech částech správy, můžete okamžitě vidět, jakmile dojde k problému. Bohužel, protože jste na starosti všech věcí ve vaší nemovitosti, stále se vám pravděpodobně nebude moci vypořádat s tímto problémem hned.

Nevýhody

• Nedostatek znalostí: Nemůže být odborníkem na všechno. Pokud jste si najali účetního, který by podal své daně, namísto toho, aby to sám udělal, mohl by účetní učinit několik odpočtů, o kterých jste si nebyli vědomi. Pokud jste si najali právníka, který by připravil smlouvu o pronájmu, místo toho, abyste připravil vlastní pronájem, mohl právník zahrnout zákony o pronájmu některých státních pronajímatelů, které jste přehlédli. Pokud jste si najali profesionála, který by instaloval střechu na svůj majetek, namísto jeho instalace sami, možná nebudete muset řešit únik střechy.
• Ohromující: Být všemi věcmi pro všechny lidi může být příliš mnoho. Vzhledem k tomu, že přebíráte odpovědnost za všechno, můžete být náchylnější k chybám.

Nejlepší pro

• Pronajímatelé s malým počtem nájemních jednotek.
• Majitelé, kteří dříve vlastnili podniky.
• Pronajímatelé s předchozími zkušenostmi s řízením pronájmu.
• Pronajímatelé, kteří chtějí ovládat.

2. Half-Do-It-Yourself / Half Outsource

V tomto přístupu k řízení pronájmu nemovitostí spravujete oblasti, o kterých máte pocit, že máte odborné znalosti a pak zadáte oblasti, které se vám necítí jako pohodlné, nebo prostě nemáte touha řídit.

• Právní záležitosti outsourcingu

Jako příklad byste se mohli rozhodnout outsourcovat veškeré problémy správy nájemného, ​​které zahrnují právní záležitosti. Můžete se cítit skvěle, pokud jde o hospodaření s nemovitostmi, každodenní údržbu a stížnosti nájemníků, ale jsou velmi nepříjemné, pokud jde o právní záležitosti. V takovém případě můžete najmout právníka, který se bude zabývat právními problémy, které nastanou. To by mohlo zahrnovat vypracování Vaší nájemní smlouvy tak, aby odpovídala všem zákonům nájemců pronajatým vašim státem a zabývala se všemi vysídlenými nájemci.

• Problémy s údržbou externích zdrojů

V tomto scénáři byste najali údržbáře nebo stavebního dozoru, který by se zabýval všemi problémy údržby, ale sami by sami vyřizoval všechny ostatní povinnosti týkající se správy.

Pros

• Uvolní čas: Pokud neuděláte vše, budete mít více času, období. Použití tohoto času je na vás. Můžete mít více času se svou rodinou, nebo můžete použít čas, abyste našli další investiční příležitosti.
• Mají odborníky: Zbavuješ se kontroly ostatním, kteří snad doufají, že víš víc než ty v určité oblasti.

Nevýhody

• Spoléhat se na ostatní: Dáváte svou důvěru, že tito lidé vědí, co dělají, a že mají na mysli vaše nejlepší zájmy.

Nejlepší pro

• Pronajímatelé s rostoucím počtem nájemních jednotek.
• Průměrný pronajímatel.

3. Řízení outsourcingu úplně

V této strategii řízení vlastníte nemovitost, ale nemáte touhu být praktickým manažerem. Cítíte, že vaše síla je ve výběru nemovitostí, nikoli řízení každodenních operací. Budete najmout správce nemovitostí nebo správu nemovitostí. Správcovské společnosti mohou zvládnout všechno, včetně prověřování nájemců, pronájmu nájemců, sběru nájemného, ​​údržby a oprav, pronásledování nájemců a vyhození nájemce.

Pros

• Svoboda při každodenních bolestech hlavy: Nebudete muset vysílat telefonní hovory ve dvě ráno, kdy soused další sousedně hraje jejich hudbu příliš hlasitě. Budete zodpovědní za nejmenší minimum, ale rozhodnutí, za která jste zodpovědní, budou typicky nejdůležitější rozhodnutí, jako je například přikázání OK k zahájení pronásledování nájemce.

Nevýhody

• nákladné: Správci nemovitostí budou stát desítky tisíc dolarů ročně. Čím více nájemních jednotek vlastníte, tím více to bude stát.
• Nesprávné řízení může zničit vaše podnikání: Uvádíte své podnikání a tím své živobytí do rukou někoho jiného.Bude velmi těžké najít někoho, kdo by se staral o váš úspěch a selhání stejně jako vy. Musíte se ujistit, že důkladně promítnete všechny potenciální manažery a mít jasnou strategii ukončení, pokud se věci zhorší.

Nejlepší pro

• Pronajímatelé, kteří bydlí daleko od svých pronájmů.
• Pronajímatelé s velkým počtem pronájmů.
• Investiční inzerenti s diverzifikovanými investicemi.