Jaký je rozdíl mezi Co-ops a Condos?

Přemýšleli jste o rozdílech mezi koopy a condos? Nejsi sám. I když vás možná překvapí, že jste se dozvěděli, že kondomy se nestaly populární až do šedesátých let. Když pokyny FHA konečně umožnily financování condos, komplexní koncepce bytů vyrazila. Předtím byly téměř všechny budovy, které umožnily mnoha majitelům, co-ops. Dnes najdete většinu co-ops nebo družstevních bytových domů ve velkých metropolitních městech.

Lidé mají tendenci spojovat co-ops s New Yorkem, ale také najdete co-ops ve velkých městech jako San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis , Detroit a Chicago, Tucson a Phoenix, včetně několika na Floridě a dalších pokropených po celém východním pobřeží.

Co je spolupráce?

Kooperace není skutečně nemovitostí. Nemovitost je pozemky, spojené se všemi strukturálními vylepšeními, včetně podzemních a leteckých práv. Místo toho je kooperace korporace. Když kupující nakupuje družstvo, kupuje kupní akcie ve společnosti a právo obsadit určitou jednotku. Kupující družstva nekupuje jednotku nebo část samotné budovy.

Dále kupující co-op může nebo nemusí být schopen financovat nákup coop. Ne každá banka poskytne družstevní půjčku. Mezi bankami, které půjčují družstvu, se každý coop nepovažuje za kvalifikovanou budovu.

Kupující by měli u svého věřitele zkontrolovat, zda je kooperace na svém schváleném seznamu.

Co-op kupující také platí měsíční poplatek co-op. Tento poplatek zahrnuje podíl prorata na případnou hypotéku budovy; platy vrátného, ​​údržbářského personálu, případně stavebního dozoru; pojištění struktury; pravidelná údržba, údržba a čištění společných prostor, včetně daní z nemovitostí.

Jednou možnou nevýhodou co-op, říkají kritici, je skutečnost, že majitel bude často platit dvě hypotéky. Zaplatí si vlastní hypotéku za co-op a hypotéku budovy za družstvo, které by také mohlo být refinancovaným úvěrem na zaplacení zlepšení kapitálu budovy.

Co je kondo?

Na rozdíl od co-op, když kupující kupuje byt, nakupuje kupující nemovitost. Kupující vlastní prostor mezi stěnami, podlahami a stropy, obvykle do středu. Jednotka je posuzována odděleně pro daňové účely a kupující zaplatí daně přímo krajskému posuzovateli (nebo prostřednictvím účtu věřitele věřitele).

Byt může být financován zvlášť a nemovitost je zajištěna svěřeneckou listinou nebo hypotékou, v závislosti na státních zákonech. Konstrukční návrh bytu je individuální jednotkou, která může být jednoduchá, několikanásobná nebo dokonce oddělitelná.Například vlastním jeden rodinný dům na Havaji, který je označován jako byt, ale je to volně stojící stavba s vlastním dvorem.

Kupující condo také jako kupující co-op platí měsíční poplatky. Tyto poplatky se vyplácejí sdružením majitelů domů. Poplatek HOA platí za údržbu společných prostor, exteriéru budovy, střechy, pojištění, vedení asociace a může často zahrnovat některé z nástrojů, jako je voda a odpadky pickup.

Některé poplatky HOA zahrnují poplatky za klubovnu, cvičení a plavecký bazén / lázně.

Další rozdíly mezi družstva versus Condo

Obecně platí, že co-op je často levnější koupit než byt, což znamená, že může být dražší koupit byt. Nicméně, kompromis je poplatky zaplacené družstvu může být vyšší než poplatky HOA kondo.

Velkým rozdílem mezi družstvem a bytovým zařízením je skutečnost, že žádné teplé tělo s hotovostí nemůže koupit co-op. Coops jsou řízeny správní radou, určenou akcionáři družstva. Condos se řídí také správní radou, ale tyto rady neschválí kupce. Rada družstva má právo schválit potenciálního kupujícího. Zatímco kupující nemůže být odmítnut z důvodu diskriminace definované zákonem o spravedlivém bydlení, kupující musí projít důkladnou prověrkou.

Některé družstva neumožňují zahraničním odběratelům, aby si koupili jednotku. Mnoho družstev neumožňuje investorům nebo kupcům druhého bydliště, protože dávají přednost majitelům. Co-op desky budou zkoumat žádost zájemce, její finanční výkaz, seznam majetku a závazků, úvěrové zprávy, bankovní zůstatky, včetně přehledu doporučující dopisy od přátel a obchodních partnerů, zakončený k osobnímu pohovoru.

I když tento postup může zdát jako extrémní narušení soukromí vlastníci v kooperaci schvalovat tohoto procesu, protože mohou být vysoce selektivní lidí, kteří žijí v domě. Když si člověk koupí byt, neexistuje žádný proces výběru sousedů, žádný způsob, jak zabránit tomu, aby hlasitá death metalová kapela převzala další kajuty.

Na druhou stranu kooperační rada také schvaluje kupní cenu. Pokud je cena tak nízká, že by mohla ovlivnit hodnoty ostatních akcionářů, může družstvo odmítnout schválení prodeje. Bytový dům HOA nemá takovou autoritu, aby zabránil prodeji.

Mnoho bytových komplexů omezuje počet pronájmů jako procento z celkových jednotek. Toto procento se obecně pohybuje od 80% vlastních obyvatel až po 50%. Cílem je zabránit tomu, aby se komplex dostal do bytového komplexu a snižoval hodnoty. Většina družstev nepovoluje podnájem ani pronájmy.

Jeden může žít v bytovém komplexu po celá léta a nikdy nepozná sousedy. To je nepravděpodobné, že se stane v kooperaci, kde majitelé znají všechny a vše o vás.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.