Hypotéka subprime: definice, ekonomický dopad

Definice: Hypoteční hypotéka je úvěr na bydlení, který je poskytován dlužníkům se znehodnocenou úvěrovou historií. Často nemají žádnou úvěrovou historii vůbec. Jejich kreditní skóre jim neumožňuje získat konvenční hypotéku.

Podle FDIC tito dlužníci jsou delikventní, bankrotují, mají nízké kreditní skóre a / nebo mají nízké příjmy. Konkrétně, oni byli delikventní na jejich platbu (dva nebo více 30-denní delikventy v uplynulém roce).

Věřitel musel odepsat nebo snížit úvěr nebo v posledních dvou letech proti němu došlo k rozsudku. Jsou to subprime, pokud za posledních pět let bankrotili. Subprime dlužníci obvykle mají nízké úvěrové skóre, například FICO 660 nebo nižší. Jejich roční příjem je nižší než polovina celkových ročních splátek + úroků z úvěru.

Takové úvěry mají vyšší riziko selhání než úvěry pro dlužníky nejdůležitější. Banky proto účtují vyšší poplatky, aby je kompenzovaly dodatečné riziko. Mohou mít vyšší úrokové sazby, vyšší náklady na uzavření nebo vyžadovat splácení více.

Úvěr s vysokou cenou musí být ohlášen FDIC, pokud je jeho průměrné výnosové procento vyšší o více než 3 procentní body vyšší než výnos na podobné dluhopisy státní pokladny, nebo pokud závěrečné náklady představují více než 8% výše úvěru. (Zdroj: FDIC, pozadí ComE-In)

Druhy úvěrů na rizikové hypotéky

Za účelem získání úvěrů typu "subprime" banky nabízely všechny typy půjček, které byly na začátku levné, ale později získaly zisk.

Většina měla nízké "teaser" kurzy pro první rok nebo dva. Mnozí dlužníci si neuvědomili, že po tom dramaticky vzrostla úroková sazba. Jiní si mysleli, že by mohli před domem prodat nebo refinancovat. Tyto takzvané exotické půjčky nebyly zcela podvodné, ale dostali nevědomky nebo naivní dlužníky v potížích.

Zde jsou příklady nejpopulárnějších:

Úvěrová půjčka je snadněji dostupná, protože nevyžaduje, aby některá ze zásad byla placena za první několik let půjčky. Většina dlužníků předpokládá, že budou buď refinancovat, nebo prodat svůj dům, než bude muset být jistina splacena. To je velmi nebezpečné, protože to je, když se zvyšuje měsíční platba. Obvykle si nemohou dovolit vyšší platbu. Pokud hodnota domů klesá, pak se nemohou kvalifikovat na refinancování nebo prodávat dům. V takovém případě jsou nuceni k selhání, protože nemohou provést vyšší platbu.

Možnosti ARM půjčky umožňují dlužníkům vybrat si, kolik platit každý měsíc. Nicméně, malá platba znamenala zbytek byl přidán k vašemu hlavnímu povinnému. Po pěti letech zmizí možnost a úvěr je ještě vyšší než na začátku.

Záporné odpisy byly jako úrokové půjčky, ale horší.To proto, že nikdy nezaplatili ředitele. Ve skutečnosti byly úrokové platby tak nízké, že každý měsíc se dluh zvětšoval, jak byl přidán k principu. Jinými slovy, tato zásada rostla každý měsíc.

Velmi dlouhé úvěry s pevnou úrokovou sazbou, které se prodlužovaly o 40 nebo 50 let, místo konvenční 30leté hypotéky.

Balónové půjčky umožňovaly nízké měsíční platby, ale po pěti až sedmi letech vyžadovaly velkou platbu, aby se zbytek úvěru vyplatil.

Úvěry bez peněz, které umožňovaly dlužníkovi uzavřít úvěr na splacení. (Zdroj: FACTBOX: Typy úvěrů podřízených rizikům, Reuters, 14. května 2007)

Ekonomický dopad

Podpřítomné hypotéky byly jednou z příčin hypoteční krize. Zajišťovací fondy zjistily, že mohou vydělat spoustu peněz za nákup a prodej hypotečních cenných papírů. Jedná se o deriváty založené na hodnotě podkladových hypoték. Staly se populární, když obchodníci začali spojovat subprime hypotéky s vysoce kvalitními konvenčními hypotékami.

Obchodníci s hedgeovými fondy rozdělili tyto svazky na různé komponenty nazývané tranše. Všechny nízké úroky z prvních tří let hypotečních úvěrů se splácejí s nízkými úroky z konvenčních půjček.

Vysoké úrokové platby byly svázány do tranší, které se zdály být riskantnější, protože byly vysoké výnosy. K tomu nejdříve prodali pojištění proti případnému selhání, nazývanému swapy úvěrového selhání.

Popularita cenných papírů zajištěných hypotékami znamenala, že obchodníci s hedgeovými fondy potřebují stále více a více hypoték, aby poptávku poptávali. Banky vytvořily tyto exotické hypotéky jen proto, aby získaly více obchodních záležitostí, sjednotily hypotéky a prodaly je obchodníkům s hedgeovými fondy.

Všechno šlo dobře, dokud ceny nemovitostí nezačaly klesat v roce 2006. To se zřídkakdy stalo v historii Spojených států. Stalo se to však ve stejnou dobu, když mnozí dlužníci zjistili, že jejich úrokové sazby se zvyšují ve třetím až pátém roce exotické hypotéky.

Vzhledem k tomu, že jejich dům byl nyní nižší než hypotéka, nemohli refinancovat ani prodat dům. Když začali selhat, majitelé cenných papírů zajištěných hypotékou si uvědomili, že jejich deriváty nemají cenu, za kterou zaplatili. Když se snažili shromáždit své pojištění, emitent (AIG) téměř utekl. To vedlo k finanční krizi v roce 2008 ak velké recesi.