Co je 1031 daňová odložená výměna?

C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Mnoho investorů se zeptalo, co přesně je výměna 1031, jaké jsou pokyny a časové lhůty a můžete legálně odložit vaše daň z kapitálových výnosů ? Myslel jsem, že by bylo užitečné odpovědět na některé z vašich nejčastějších otázek v tomto článku.

Co je to §1031 Exchange?

Výměna je transakce, při níž je daňovník oprávněn vyměňovat jeden investiční nemovitost za jiný tím, že odloží daňový důsledek prodeje.

Transakce je schválena podle §1031 předpisu IRS.

Kód IRS ve skutečnosti zní: "Při výměně majetku drženého k výrobnímu použití v obchodě nebo podnikání nebo za účelem investice se nezapisuje žádný zisk nebo ztráta, pokud se takový majetek vyměňuje pouze za nemovitost podobného druhu, která se má uskutečnit buď k účelnému využití v obchodě nebo k podnikání, nebo k investování. "

Požadavky na 1031 Exchange

• Časové lhůty pro burzu 1031

  Investor (nebo výměník) musí dodržovat přísné 45- / 180denní pokyny pro výměnu. Jakmile výměník prodá svůj majetek (opuštěný majetek), má 45 dní k identifikaci majetku nebo nemovitostí stejné nebo vyšší. Po identifikaci má výměník 180 dní ode dne, kdy prodal svůj majetek, aby získal identifikovaný majetek (nebo 135 dní od konce 45denního období).

• Podobně jako nemovitost na burze 1031

  Investor musí získat majetek "podobného druhu". To znamená, že musí existovat jiné způsobilé formy nemovitosti. Například výměník mohl prodávat duplex a koupit komerční nemovitost, nebo mohl prodat kus pozemku a koupit bytový dům. Nemovitost musí být "stejně".

• Směnná nemovitost držená za účelem investování

  Prodávaný majetek (nově nabytý majetek) a nově pořízený majetek (náhradní majetek) musí být drženy pro investiční nebo obchodní účely. Proto nemůžete prodat své hlavní bydliště a koupit si investiční nemovitost, ani byste nemohli prodat a investovat do nemovitostí a koupit primární bydlení.

• Stejný nebo vyšší dluh a kapitál na burze 1031

  Pokud výměník prodá nemovitost za 1 milion dolarů, ve kterém bylo 500 000 dolarů vlastním kapitálem a 500 000 dolarů dluh, pak musí výměník koupit 1 milion dolarů nebo více vlastnictví. Dále musí výměník využívat veškerý kapitál a nahradit celý dluh, aby odložil 100% daní z kapitálových výnosů.

  Výměník může přidat další výtěžek k novému nákupu, pokud si přeje a výměník může přijmout dodatečné dluhy, pokud to bude požadováno. Pokud výměník nechce využívat veškeré tržby z prodeje, může provést částečnou výměnu a zaplatit daný zisk z kapitálových výnosů z tohoto rozdílu.Toto je označováno jako "boot."

• Konstruktivní příjem a kvalifikovaný zprostředkovatel pro burzu 1031

  Výměník nemůže dostat hotovost z prodeje. Toto je známé jako "konstruktivní příjem" a vyvolá zdanitelnou událost z těchto peněz. Podle ustanovení IRS safe harbor musí výměník používat kvalifikovaného zprostředkovatele nebo QI k usnadnění transakce 1031.

  QI je nezávislá třetí strana (nikoliv váš advokát, zprostředkovatel, makléř nebo CPA), která drží výnosy z prodeje a kupuje náhradní nemovitost ve vašem zastoupení. V dnešním prostředí je nesmírně důležité spojit se s renomovanými, pojištěnými a pojištěnými zprostředkovateli.

• 1031 Směnné riziko

  Stejně jako u jakékoli investice do nemovitostí existují rizika spojená s Delaware Statutory Trusts a / nebo nájemníky ve společném vlastnictví. V tomto fóru nelze vyřešit všechny relevantní rizikové faktory. Rizikové faktory jsou uvedeny v Memorandum o soukromém umístění pro každou nabídku. Investoři by měli důkladně porozumět všem rizikovým faktorům a přediskutovat je s finančním zástupcem předtím, než investují do Delaware Statutory Trust nebo do nájemníků na společné burze.

Cenné papíry nabízené prostřednictvím Pacific West Securities, Inc. - Člen FINRA / SIPC.

Tento materiál není ani nabídkou k prodeji ani poptávkou k nákupu jakéhokoli cenného papíru. Informace jsou pouze pro diskuzi a informační účely. Není určena k nahrazení příslušného právního, daňového nebo finančního plánování.

Platné daňové kódy platí pouze pro federální zákony. Jednotlivé státy mohou mít své vlastní daňové kódy. Obraťte se na příslušného daňového a právního odborníka ve vašem státě. Tyto informace jsou poskytovány ze zdrojů, které jsou považovány za spolehlivé, ale měly by být použity ve spojení s odbornou radou, která odpovídá vaší osobní situaci.