Daňové úlevy pro domácí prodej

Julian Block, advokát

Domácí prodejci mají obrovský daňový přínos při dalším prodeji. Kódy interního příjmu § 121 povoluje "vyloučení" - únik z daní z příjmů - zisk z prodeje domů. Výjimka je až 500 000 dolarů za manželské páry, kteří podávají společné výnosy, a 250 000 dolarů za jediné spisovatele a páry, kteří podávají oddělené výnosy.

Jak jsou vlastníci domů zdaněni ziskem nad vyloučením IRS?

Co se stane, když je zisk vyšší než strop vyloučení ve výši 500, 000 nebo 250 000 dolarů?

Odpověď: Přebytek je zdaněn jako dlouhodobý kapitálový zisk ve výši maximálně 15 procent plus příslušné státní daně.

Klíčový požadavek: vlastnit a bydlet v nemovitosti jako hlavní bydliště na období, které shrnuje nejméně dvě z pěti let končící dnem prodeje, a od posledního vyloučení musíte uplynout nejméně dva roky.

Co daňové úlevy pro osobní majetek?

Když prodáváte, mějte na paměti zvláštní pravidla pro nábytek. Vyloučení výjimky se nevztahuje na žádný nábytek nebo jiný osobní majetek, který byste mohli prodávat za účelem získání zisku. Veškeré zisky z těchto položek si můžete počítat jako výkaz zisku v roce prodeje. Ještě horší je, že nemůžete odečíst žádnou ztrátu z prodeje, protože jste je původně nekupovali, aby získali zisk nebo vydělat příjmy. Stejně tak nemůžete snížit zisk z prodeje domu o ztrátu způsobenou prodejem nábytku; prodej nábytku je samostatná transakce.

Pokud se rozhodnete prodávat obsah svého bytu, daň může být neočekávaně vysoká. Interní daňová služba měří zisk nebo ztrátu zvlášť pro každé prodané aktivum - nikoliv celkový výsledek prodeje. Takže i když paušální prodej způsobí pro vás čistou ztrátu, federální úředníci mohou vytvářet zdanitelný zisk prostě tím, že znemožní ztráty, které byly utrpěny na některých aktivách.

Výsledek: Zdanitelný zisk může výrazně převyšovat čistý zisk z prodeje.

Pro ilustraci obsah domácnosti Rita Harrison obsahuje některé položky, které nyní stojí méně než jejich původní náklady, zatímco jiné si podstatně oceňují - například orientální koberce. Rita obdrží 50 000 dolarů za obsah domácnosti, jehož původní náklady by mohly být alespoň takové nebo více. Nicméně, ona je zodpovědná za daň z kapitálových zisků u každé položky prodávané za více než náklady, bez kompenzace ztrát na předmětech prodaných za cenu nižší než náklady. Pokud tedy Rita získá 25 000 dolarů zisků a ztrácí 25 000 dolarů, musí zaplatit daně ze všech zisků a ignorovat všechny ztráty.

Předpisy IRS vysvětlují, jak má Rita určit, když se nábytek a spotřebiče počítají jako součást jejího domova. Rita může do svého domova přidávat to, co utratí za nábytek, spotřebiče a podobné předměty, které jsou považovány za příslušenství (trvalé části nemovitosti), a tudíž i součást domu.Nemůže přidat do svých základů náklady na položky, které jsou považovány za osobní majetek, a proto nejsou součástí domu.

Zákon státu, ve kterém je umístěn její domov, určuje, zda má být například chladnička klasifikována jako pomůcka (což znamená, že musí být prodána s domem) nebo jako osobní majetek (což znamená, že nemá k prodeji).

Obecně platí, že zákon považuje zboží, které lze snadno přemístit, za osobní majetek, ne za přípravu.

Julian Block, advokátka v Larchmontu v NY, byla uvedena médii jako "přední daňový profesionál".

_{V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, broker-sdružení v Lyonu Real Nemovitost v Sacramentu, Kalifornie.}