Investice do nemovitostí bez vyplácení hotovosti (možnost pronájmu v Sandwichu)

Existuje mnoho způsobů, jak investovat do nemovitostí. Investice do nemovitostí mohou být buď pro krátkodobé zisky, nebo pro dlouhodobý pronájem peněžních toků. Mnoho lidí by ráda investoři do nemovitostí, ale postrádají hotovost na zálohy a domnívají se, že nákup a držení nebo nákup a převrácení jsou jedinými způsoby, jak vydělat peníze. To není pravda.

Strategie pro investice do nemovitostí bez hotovosti

Existují strategie pro investice do nemovitostí bez hotovosti.

Můžete začít za pouhých pár stovek vizitek. Toto není článek o "snadných penězích". Zatímco existují způsoby, jak začít investovat do nemovitostí jen s vaší touhou a nějakou prací, není to snadné, ale v krátké době se může stát hotovostí v kapse.

Existují všichni gurusi, v televizi, v tisku a na internetu, kteří učí všechny tyto metody. Můžete se hodně naučit z webových stránek o investicích do nemovitostí, ale buďte opatrní při placení velmi drahého kurzu nebo mentoringu. Jiní se naučili tvrdě, že bez ohledu na to, jak moc vás instruktor učí a učí, je stále na vás, abyste šli ven a implementovali ho.

Některé z technik, které vám umožní vydělat peníze z nemovitostí, aniž byste museli začít s penězi, patří:

- <->

• Ptáka
• Přiřazení
• Možnosti pronájmu
• Sandwich Leasing
• Zpětná vazba

V tomto článku vám poskytnu přehled těchto techniky, jak fungují, a jak někteří investoři v nemovitostech využívají je na peněžní výnosy brzy ve svých investujících společnostech.

1. Bird Dogging

Předtím, než si můžete opravdu ocenit hodnotu, kterou může pták poskytnout investorům v oblasti nemovitostí, podívejme se, kdo jsou tito investoři. První věc, která mi přichází na mysli, je "ploutvat", kupovat si domy, opravovat je a rychle je prodávat za účelem zisku. Pak je tu dlouhodobý investor, který kupuje domy jako pronájem nemovitostí, realizuje peněžní toky a zhodnocuje se v průběhu času.

Která z těchto strategií investování do nemovitostí může být velmi zisková. Která strategie si investor zvolí, je o svých cílech, temperamentu a toleranci vůči riziku.

Existuje mnohem více těchto investorů, než si většina lidí myslí, zejména dlouhodobé pronájmy investorů. Kdo jsou oni? Jen málo z nich je typ vysokého profilu, který vidíte v televizi. Převážná většina jsou lidé, kteří vidíte každý den. Mohou mít další úspěšné podnikání a mají peníze, které chtějí investovat do nemovitostí. Spuštění jejich podnikání vyžaduje většinu času a mají tendenci spoléhat se na tradiční zdroje, jako jsou realitní makléři, aby jim pomohli nalézt investiční nemovitosti. Bude obvykle platit více, než by měly za tyto nabídky, protože realitní makléři pracují z inventáře Multiple Listing Service (MLS).V cenách není příliš flexibilní, zejména u provizí v transakci.

Mnoho z těchto investorů kupuje více nemovitostí. Jaká by byla jejich reakce, pokud by byli kontaktováni někým, kdo řekl, že by jim mohli přinést nákupy domů za 10 až 40% méně peněz než to, co v současné době nakupují? Odpověď je jednoduchá, protože jsou v tom, aby vydělali peníze.

Čím méně platí za bydlení, tím vyšší je návratnost investic (ROI) z peněžního toku a čím dřív mají uzavřený kapitál.

Budou chtít, aby tato osoba přinesla obchody. Tato osoba je známá jako pták. Je to trochu jako velkoobchod. Prostřednictvím práce, výzkumu a vyšetřování zjišťuje bird dog majitelům domů, kteří potřebují prodávat, a předtím, než jsou uvedeni v seznamu, nebyli schopni nebo majitelé domů s hypotéčními potížemi nebo zabavováním.

To je ptáček a nevyžaduje žádné peněžní prostředky, které by mohly začít, jen některé vizitky a hodně úsilí. Nicméně to může dělat nemovitosti investovat podnikání pro průměrného člověka s příliš velkým dluhem a ne moc peníze.

Jsou tam venku hledat domy realitní kanceláře nejsou výpis. Ve skutečnosti někteří ptáci mají agenti, kteří je krmí, když jim někdo z domova není schopen prodat. Pták přináší investorům ziskové investice a poplatky se mohou pohybovat v rozmezí od 2000 do 10 000 dolarů za transakci, když se uzavře.

2. Přiřazení

Dalším způsobem, jak vydělat peníze na investování do nemovitostí bez použití vlastních peněz, je použít úkoly. Není to složitý proces, ale vyžaduje si, aby jste si kupující zarovnali před uzavřením kupní smlouvy. Chystáte se skutečně uzavřít smlouvu s prodávajícím a napsat kupní smlouvu. Ve smlouvě bude uvedeno, že kupující je "Vaše jméno a / nebo přiřazení".

To vám umožní zadat smlouvu někomu jinému, vašemu kupujícímu, bez jakéhokoli dalšího souhlasu prodávajícího. Musí to být kupujícím hotovosti, ale to je normální případ, když děláte takové obchody. Prodávající bude informován, že kupující je nyní kupujícím a že transakce bude probíhat obvyklým způsobem podle podmínek kupní smlouvy.

Dalším důvodem při přiřazování obchodů je závazek, který dáte prodejci. Tyto peníze jsou uloženy v titulní společnosti zabývající se uzavřením a nebude vám vrácena. Převede se na kupujícího. Takže budete chtít zachovat tuto částku co nejmenší, protože stále existuje určité riziko, že se dohoda nezavře.

Pokud pravidelně pracujete s investory kupujícími, možná budete moci skutečně dostat svůj poplatek, když zadáte zakázku a nemusíte čekat až do uzavření. Může se vám ale zaplatit, až se uzavře dohoda. Samozřejmě, pokud máte dobré vztahy s určitými odběrateli a můžete jim popsat dohodu a získat verbální závazek, možná budete mít možnost dostat peníze předem před tím, než zamykáte domov.

3. Možnosti leasingu

Základními složkami strategie pronájmu jsou leasing s měsíčními splátkami a možnost koupit nemovitost na konci doby pronájmu.Podívejme se na příklad, abychom ukázali, jak to funguje. Jste investor, který chce vlastnit dům jako pronájem nemovitosti, ale nejste seděli v dostatečné hotovosti za zálohu. Můžete dokonce mít kreditní skóre, které by dlužní příliš drahé.

Prostřednictvím marketingu s banditovými znaky, inzeráty v novinách a Craigslistu nebo jen doporučení typu word-of-mouth najdete vysoce motivovaný majitel domu, který nebyl schopen prodat svůj domov. Podívejme se na hypotetický příklad. Řekněme, že majitelé domů měli domů uvedeno, ale nebyli schopni prodat. Domov má hodnotu 100 000 dolarů na současném trhu, jejich hypoteční zůstatek je 70 000 dolarů a jejich platby činí 525 USD měsíčně s daněmi a pojištěním. Jeden z manželů byl propuštěn a druhý měl lepší práci, takže se musí brzy přestěhovat. Zde je to, co náš investor dělá:

• Nabídky pronajmout svůj domov na 3 roky s leasingovými splátkami, které se rovnají jejich domácím platbám.
• Platí jim jako 1, 500 dolarů jako nevratná výplata leasingu, aby měli právo, nikoliv však povinnost, koupit domů na konci leasingu za $ 80, 000.
• S verbální dohodou investor využívá marketingové nebo jiné metody k umístění nájemce pro bydlení, který je ochoten zaplatit 750 dolarů za měsíc k pronájmu. Podpisují minimálně jeden rok pronájmu.
• Během tříletého pronájmu budou daně a pojištění zachovány jako / je, se zajištěním platby za péči o tyto položky.
• Vyplácení: 525 x 3 dolarů za první a poslední měsíční leasingové platby a jistotu = 1 dolar, 575 + 1 dolar, 500 za leasingovou opci = 3, 075.
• Hotovost: poslední a bezpečnostní vklad = $ 2, 250.

Jedná se o nejhorší situaci v peněžní situaci, s investorem z kapsy $ 825. Mohli však lépe vyjednat s prodávajícím a odložili bezpečnostní vklad, nebo se s ním úplně zbavili, a snížili částku, která by byla z kapsy, na zhruba 300 dolarů. To není špatné ovládání tohoto domova a zámek na ziskový nákup na konci. Už stojí za to víc než cena, která má být zaplacena, a bude pravděpodobně oceněna během 3letého pronájmu. Pozitivní peněžní tok ve výši 250 USD za měsíc bude za období tří let činit 9 000 USD. Takže i když si investor nevyužije své možnosti koupit si dům, udělali pěkný zisk vzhledem k drobnému množství peněz, které investovali.

4. Sendvičové pronájmy

Pronájmy sendvičů jsou stejně jako název: dvě možnosti pronájmu s investorem uprostřed. V této situaci chce investovat možnost koupit nemovitost se slevou na konci doby pronájmu a chtějí najít nájemce, který chce koupit dům, ale nemůže kvůli úvěrovým problémům nebo nedostatku hotovosti za zálohu. Většina lidí v této situaci, kteří chtějí vlastnit, jsou šťastní, že najdou ten správný domov, který si mohou koupit s možností pronájmu, a mají čas na to, aby si mohli zlepšit svůj kredit a získat spolu zálohu.

Použijeme předchozí příklad, ale místo běžného nájemce najde investora někoho, kdo chce pronajmout, koupit nebo pronajmout vlastní dům.Všechna čísla jsou stejná, s výjimkou toho, že kupující nájemce chce vlastnit dům na konci 3letého leasingového období. Kupující nájemce nyní nejen zaplatí první, poslední a jistý vklad předem, ale také možnost pronájmu nevratné platby za právo koupit si dům na konci nájmu. Také kupující nájemce souhlasí s tím, že pokud si koupí domů, bude cena 110 000 dolarů. Nyní peněžní tok pro investora vypadá takto:

• Stejné 3, 075 dolarů pro prodejce za první nájemní smlouvu .
• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 možnost pronájmu od nájemce nájemce = 3, 750 dolarů.
• Investor mohl také požádat o vyšší výplatu leasingu, ale byl spokojen s kladným peněžním tokem 675 dolarů kdy jsou obě dohody podepsány.
• Prodejce činí 675 dolarů předem, 250 dolarů měsíčně za 34 zbývajících měsíců (první / poslední zaplaceno) a 30 000 tisíc hrubých zisků prodejem domů za 110 000 dolarů, ale pouze za 80 000 dolarů.
• zisk je $ 39, 175 s nulovými penězi z investovaných peněz.

Další výhodou této strategie je to, že kupující nájemce doufá, že vlastní dům a bude se o něj lépe starat. Ve skutečnosti někteří investoři vyjednávají o pronájmech, které vyžadují, aby nájemce zaplatil první opravy ve výši 100 nebo více dolarů. Vzhledem k tomu, že pojištění a daně jsou zaplaceny v původní hypoteční splátce, náklady jsou minimální.

Pokud chce investor pokrýt všechny základny, mohou platit hypotéky přímo, a nechat prodávajícího dostat se do pozice, ve které mohou stejně tak platit.

Možnosti pronájmu a sendvičové leasingy jsou strategie, které investoři nemovitostí často používají k přidávání nemovitostí do svého portfolia a vytváření měsíčních peněžních toků.

5. Back-to-Back Closings

Bytový a hypoteční nepořádek, který se začal rozvíjet v roce 2007, vytvořil mnoho změn v úvěrových a realitních obchodech. Titulní společnosti, které dělaly dvojnásobné uzavírání a financovaly jednu transakci s výnosy jiného, ​​se téměř nikde nenacházejí. Existuje však způsob, jak velkoobchodní a flip vlastnosti s back-to-back uzavření bez použití vlastních peněz.

Samozřejmě, první požadavek je, že máte zřízený výdělečný obchod s flipmi. Musíte mít první nemovitost zakoupenou za správnou cenu a připravený investor ji koupit za pěkný zisk. Zisk musí být dostatečný k pokrytí poplatku, který bude zapotřebí k tomu, abyste použili peníze jiných lidí, abyste uzavřeli první transakci, abyste mohli druhému prodeji uzavřít svým investorům.

Transakční financování je proces získání velmi krátkodobé půjčky na financování jedné dohody s následným uzavřením prodeje majetku ve stejný den nebo do 24 hodin obvykle. Transakční věřitel umístí prostředky na titulní společnost, která je potřebná k uzavření první transakce. Jakmile se tato dohoda uzavře, přesunete se na druhou dohodu, obvykle naplánovanou přímo za ní. Závěrečné prohlášení o této transakci bude odrážet platbu transakčnímu věřiteli za částku, kterou si půjčil při první transakci plus jejich poplatek.To je obvykle minimálně $ 2, 500 a může být také založeno na procentu zapůjčené částky. Získáte rovnováhu a své zisky.