ÚPrava hypotéky a úpadku

Byl čas jen před několika lety, kdy jsem nemohl v podstatě o hypotečních změnách v konkurzním řízení napsat něco podstatného. To proto, že banky byly v nepořádku a modifikační programy byly vtip. Klienti byli neustále informováni, že papírování chybí. Mohly by faxovat a zasílat dokumenty znovu a znovu. Pokaždé, když se obrátili na banku, měli by být odkázáni na jiného zaměstnance služeb zákazníkům, z nichž žádný z nich se nezdá být schopen najít účty nebo soubory nebo dokumenty.

Klienti by se vzdali po četných pokusech.

Dnes rád říkám, že se zdá, že banky se otočily. Zatímco se stále objevují rozdíly, zdá se, že banky a hypoteční společnosti dělají poměrně důvěryhodnou práci, jak získat své zákazníky prostřednictvím tohoto procesu bez přílišného stresu.

Mnoho našich klientů se k nám dostává na pokraji bankrotu. Někdy si prostě neuvědomují své příležitosti změnit své půjčky. Někdy jsou pozdě, než se pokusí změnit. Někdy banky pokračují v uzavření trhu, přestože se jejich zákazníci snaží prodat nemovitost, získat refinancování nebo zahájit proces změny. Podáváme případy konkurzu, abychom využili automatického pobytu, příkaz k zastavení těchto foreclosingů a dalších inkasních akcí, dlužníkům (to je to, čemu říkáme lidé, kteří podávají bankrotové případy), malý prostor pro dýchání a buď odstranění většiny nebo všech zbytek jejich dluhu prostřednictvím případu v kapitole 7 nebo je nastavit na plán splácení v případu kapitoly 13, který se bude týkat nejen nedoplatků hypoték, ale i dalších závazků.

Federální program modifikace se nazývá Home Affordable Hypotéční program nebo HAMP. V tomto článku se podíváme na to, co může HAMP dělat, a jak funguje v případě konkurzu.

Tak jaký je rozdíl mezi refinančním a úvěrovým modifikováním?

Pokud potřebujete nové termíny nebo způsob, jak zpřístupnit váš domov, máte dvě možnosti: refinancovat nebo upravovat.

Refinance nahrazuje starý úvěr zcela novým. Obvykle je refinancování navržena tak, aby snížila úrokovou sazbu nebo změnila méně příznivé podmínky, jako je nastavitelná sazba, na příznivější podmínky. Může být dosaženo stávajícím věřitelem nebo zcela novým věřitelem. Vyžaduje, aby dlužník byl hodnověrný a že hodnota nemovitosti neklesla, takže půjčka je pod vodou (dlužník dluží víc než nemovitost stojí za to.)

Modifikace mění podmínky stávající půjčky. vyžadují stejnou úroveň bonity, jakou provádí refinanční, ačkoli dlužník musí prokázat, že bude mít dostatečný příjem, aby provedla platby.Ve skutečnosti je program úpravy úvěrů navržen tak, aby pomohl majitelům domů, kteří utrpěli nějaký druh finančního obratu. Může být trvalá nebo může být dočasná, pokud existuje nějaký důvod podezření, že okolnosti dlužníka se změní. Často existuje větší flexibilita v tom, co může půjčitel udělat, aby úvěr byl přijatelný, avšak úroková sazba bude často vyšší, než by se dlužník mohl dostat do refinancování.

Dokážete v průběhu konkurzního řízení ještě získat změnu hypotéky?

Ano. Ve skutečnosti mnozí z mých klientů úspěšně upravili své úvěry a vyplynuli z bankrotu s menšími dluhy a nedotčenou a up-to-data hypotéky.

Kdo se může kvalifikovat na změnu hypotéky?

To záleží na vašem poskytovateli služeb a zda je vaše půjčka vlastněna bankou, hypotékou nebo subjektem jako Fannie Mae nebo Freddie Mac. Každý má své vlastní požadavky a kritéria. Ale obecně se budete pravděpodobně kvalifikovat, jestliže

• vynakládáte více než 31% výnosů měsíčně na náklady na bydlení (hypotéky, pojištění, daně z majetku, poplatky za sdružení majitelů domů).
• Jinak nemáte nárok na refinancování hypotéky.
• Jste buď kriminální, nebo jste v nebezpečí z důvodu selhání kvůli změně finančních okolností.
• Hodnota domu klesla a dlužíte více než dům stojí.

Modifikace HAMP lze použít k úpravě úvěrů na primární sídla a určité nájemní nemovitosti.

Co se týkají úpravy hypotéky?

Aplikace

První je aplikace. Většina věřitelů bude vyžadovat doklad o příjmech, aby zajistil, že dlužník má alespoň minimální příjem, aby provedl upravené platby. Většina věřitelů bude také vyžadovat úvěrovou zprávu, ačkoli není k dispozici minimální nebo maximální kreditní skóre. To je obvykle určit, kolik jiný dluh dlužník má ke službě každý měsíc.

Zkušební platba

Druhá je zkušební doba. Jakmile je veškerá dokumentace dokončena a věřitel zjistí, že dlužník pravděpodobně splní své minimální požadavky, poskytne dlužník příležitost provést řadu zkušebních plateb. Tři platby jsou číslo, které nejčastěji vidím.

Jakmile budou úspěšně provedeny zkušební platby, poskytne věřitel konečné rozhodnutí o úpravě a nabídne modifikaci dlužníkovi.

Jaké podmínky půjčky se změní?

Cílem modifikace HAMP je, aby úvěr byl pro dlužníka cenově dostupný a zabránil tomu, aby věřitel ztrácel víc, než by musel. Věřitel může měnit prakticky libovolný z platebních podmínek, včetně

• Snížení úrokové sazby
• Přeměna úvěru z nastavitelného kurzu na pevnou sazbu
• Prodloužení délky, například od 30 do 40 let
• Přidání nedoplatky na zadní straně úvěru
• Odložte část jistiny
• Odpusťte některou z hlavních

Co o změnách a bankrotech?

Když někdo podá případ konkurzu, konkurzní soud má pravomoc nad téměř vše, co se dotýká finančních prostředků.Dlužník (to je to, čemu říkáme osoba, která podává případ konkurzu), může pokračovat v každodenních transakcích, jako je nakupování potravin a placení účtů za služby, které nazýváme "běžné podnikání".

Úprava úvěru není " podnikání. " Otázka, zda má konkurzní soud učinit kroky k schválení změny, závisí z velké části na tom, zda je případem kapitola 7 nebo kapitola 13. V případě kapitoly 7, která obvykle trvá čtyři až šest měsíců, někteří věřitelé požádájí dlužníka, aby získal soud odsouhlasení. V kapitole 13 je dlužník vždy povinen získat soudní schválení bez ohledu na to, zda to věřitel vyžaduje, nebo ne. K získání souhlasu soudu bude muset advokát dlužníka podat návrh soudu.

V případě kapitoly 13 navrhuje dlužník plán na zaplacení svých dluhů tím, že provede platbu správci, který rozděluje obdržené peníze věřitelům, kteří podali řádné nároky. Plán musí zahrnovat určité typy dluhů, jako jsou dlužné daně z příjmů nebo domácí podpůrné závazky, jako je podpora dítěte a výživné. To může zahrnovat nedoplatky vůči hypoteční společnosti a zajištěné dluhy, jako jsou automobily a spotřebiče.

Protože prakticky ve všech případech budou nedoplatky na hypotéku zahrnuty do úpravy, advokát dlužníka bude muset rovněž podat návrh na změnu plánu plateb podle kapitoly 13, aby došlo k odstranění nedoplatků. V závislosti na tom, co by dlužník mohl v úmyslu splnit plánem kapitoly 13 - zaplatit prioritní dluh, jako jsou nedávné daně z příjmu nebo podpora dítěte, nebo zpřístupnit platbu vozidlem tím, že jej zahrnula do plánu kapitoly 13 - dlužník může rozhodnout, že případ kapitoly 13 již není nezbytný nebo užitečný. V tomto okamžiku může zvážit, zda by bylo vhodné přeměnit případ na jednu podle kapitoly 7 nebo ji úplně odmítnout.

Jak funguje v případě úpadku

Zde je příklad: Řekněme, že dlužník podal případ kapitoly 13 a zahrnoval 5 000 dolarů v minulých hypotečních splátkách. Po podání případu v kapitole 13 dlužník požádá o hypotéční úpravu úvěru. Zatímco v kapitole 13 pokračuje v placení kapitoly 13, která zahrnuje 5 000 dolarů dlužných hypoteční společnosti.

Řekněme, že rok po podání případu je schválena úprava hypotéky. Do té doby byl věřiteli vyplacen $ 1 000 prostřednictvím plateb správci kapitoly 13. Úroková změna zahrnuje částku 4 000 USD, která zůstává na dlužné pohledávce.

Dlužník nechce žádnou další "extra" peníze jít do hypoteční společnosti, takže jeho právník bude muset dělat dvě věci. Za prvé, advokát podá návrh na konkurzní soud, který požádá soud, aby schválila změnu hypotečního úvěru. Někdy musí být rozhodnutí před soudcem nastaveno na jednání. Někdy může být uložena po určitou dobu - často 24 dní - aby mohla zúčastněná strana vznést námitky. Pokud žádná strana nevznese námitky a podmínky jsou pro dlužníka příznivé, je velice pravděpodobné, že ji konkurzní soudce schválí.Pokud k ní některá strana vznese námitky, změna bude nastavena na jednání, aby všechny strany mohly svědčit a argumentovat soudci.

Jakmile má příkaz od soudu schválení změny a dlužník ve skutečnosti vstoupí do dohody o změně, jeho zástupce požádá soud, aby změnil podmínky plánu k odstranění nedoplatků hypoteční společnosti. To bude také znamenat pohyb. Proces je podobný tomu, jaký byl návrh na změnu úvěru. Pohyb je určen pro slyšení nebo zůstává na spisu po určitou dobu, aby poskytl věřitelům příležitost k prozkoumání a případnému zamítnutí věřitelů.

Nebo se může dlužník zbavit procesu změny plánu a podat návrh na převedení na kapitolu 7 nebo návrh na úplné odvolání případu, v závislosti na tom, co by mohl dlužník číhat ve svém finančním obrazu.