Půjčky na převlékací domy: co funguje a co ne?

Dům, který převrací podnik, může poskytnout zdravý příjem a příležitost ke změně kariéry. Na základě populárních televizních pořadů se zdá snadné, a nemusíte strávit léta v drahém vzdělávacím programu, abyste byli úspěšní.

Bohužel, není to tak snadné, jak vypadá. Správné plánování a technické know-how jsou nezbytné, ale největší překážka je pravděpodobně financování - peníze vydělají peníze.

Tak jak získáte peníze?

Soukromí investoři, včetně lidí, kterým znáte, a věřitelé s těžkými penězi jsou nejlepší zdroj úvěrů na převrácení domů. Tito věřitelé nevyžadují stejné množství času a papírování jako tradiční banky. Místo toho vyhodnocují samotnou vlastnost (jak před a po zlepšení), tak i schopnost úspěšně dokončit projekt.

Budeme diskutovat o soukromých věřitelů níže, ale může být užitečné pochopit výzvy, které jsou jedinečné, pokud jde o převrácení úvěrů dříve, než půjdete kolem žádat o peníze. Zvláště poté, co jste dostali povolení k hypotéce koupit dům bydlíte, můžete předpokládat, že stačí získat další hypotéku.

Hypoteční úvěry pro převrácení domu?

Tradiční půjčky na bydlení budou pravděpodobně ne možnost koupit investiční nemovitosti - alespoň když začínáte.

Dobrá zpráva

spočívá v tom, že půjčky od bank a tradičních poskytovatelů úvěrů jsou poměrně levné: úrokové sazby patří mezi nejnižší, které najdete u investičních nemovitostí (ale budete muset ještě zaplatit náklady). Bohužel tyto půjčky nejsou vždy praktické.

Pomalé zavírání:

Jednou z hlavních úkolů s využitím tradičního věřitele je doba potřebná k uzavření půjčky. Poskytovatelé úvěru vyžadují, abyste vyplnili rozsáhlou žádost a budou procházet finančními prostředky hřebenem s jemným ozubením. Pokud uvidí něco, co vyvolává otázky, požádá o další dokumentaci a jejich žádost bude trvat ještě víc času. Tento proces málokdy trvá méně než 30 dní (45 nebo 90 dní by mohlo být realističtější) a investiční příležitosti se často pohybují příliš rychle pro tuto časovou osu. Zejména pokud jsou zabavování nebo krátkodobé prodeje součástí vaší strategie, budete pravděpodobně frustrováni rychlostí tradičních věřitelů.

Vyhodnocování příjmů:

Tradiční věřitelé založí své rozhodnutí o půjčování na vaší schopnosti splácet úvěr. Budou se dívat na to, kolik získáváte každý měsíc ve srovnání s požadovanými měsíčními splátkami za účelem výpočtu poměru dluhu k příjmu. Pokud jste investorem do nemovitostí nebo jiným samostatně výdělečným činitelem, nemusíte mít typ "příjmů", které hledají (věřitelé rádi vidí formuláře W-2 a zaplatit stuby). Kolik stojí nemovitost?

Věřitelé také porovnávají hodnotu majetku, který kupujete, na požadovanou půjčku. Známý jako poměr půjčky k hodnotě, konvenční věřitelé často dávají přednost tomuto číslu pod 80%, ačkoli je možné získat úvěry FHA pouze o 3,5%. Když kupujete dům pro převrácení, pravděpodobně to není hodně v jeho současném stavu - ale potřebujete dost peněz na nákup nemovitosti a platit za zlepšení, což může činit více, než dům je dokonce hodnota. Domácnost po opravné hodnotě (ARV) může být lepší opatření, ale tradiční věřitelé zvažují pouze aktuální hodnotu majetku.

Klasický úvěr:

Většina bank a hypotečních věřitelů vyžaduje, abyste měli vysoký kredit, abyste dostali povolení k půjčce. Nemusíte mít historii výpůjček, nebo byste mohli mít ve svých kreditních zprávách nějaké nepříznivé položky - ale to neznamená, že nemůžete úspěšně přetočit domy. Alternativní věřitelé se více zajímají o vaše předchozí projekty než vaše kreditní skóre. Problémy s domem:

Tradiční věřitelé dávají přednost půjčkám do domácností, které jsou v rozumně dobrém stavu. Pokud se jedná o problémy týkající se zdraví nebo bezpečnosti, úvěr je neúčinný. Mohli byste tyto problémy řešit, dramaticky zvýšit hodnotu zisku domů, ale věřitelé nejvíce zajímají půjčky na domovy, které jsou v pohybu připraveny. Nemožné?

Je možné použít tradiční úvěry na bydlení k tomu, aby se dům otočil, a to zejména v následujících situacích: Máte značný majetek

1. , který vám pomůže kvalifikovat - ať už se jedná o kolaterál nebo o část platba. Nejste striktně "obracející" dům
2. . Při nákupu primárního bydliště (v případě, že jste vlastníkem / obyvatelem) můžete získat finanční prostředky na zlepšení nákupu a za použití úvěru FHA 203k. Tento proces je však pomalý a obsahuje mnoho omezení. V jiném nemovitosti máte významný kapitál
3. , který lze použít pro úvěr na domácí kapitál (nebo jiné majetek včetně nemovitosti, které lze použít jako záruku). Mějte na paměti, že pokud se nemůžete držet krok s platbami, ztratíte tento majetek v uzavření, takže tato možnost je riskantní (zejména pokud vaše rodina žije v této nemovitosti). Máte zkušenosti
4. s úspěšnými projekty v minulosti. Můžete být schopni získat úvěry na nemovitostní investice od bank a družstevních záložen, pokud je přesvědčíte, že jste skutečné podnikání s znalými partnery, solidním procesem a finančními zdroji. Můžete získat nezajištěné půjčky.
5. Pokud si můžete půjčit bez zástavního kolaterálu, můžete využít půjčky, jako jsou kreditní karty, k financování vylepšení. Budete potřebovat finanční prostředky na nákup nemovitosti, ale další peníze mohou pocházet z nezajištěné půjčky. Tato strategie je riskantní, protože kreditní karty jsou notoricky drahé a váš projekt se zastaví, pokud je vaše úvěrová linka neočekávaně zkrácena nebo zamrzlá (a potřebujete extrémně vysoké kreditní limity). Soukromé úvěry na převrácení vlastností

Úvěry soukromých poskytovatelů úvěrů usnadňují většinu výše uvedených výzev. Hlavní nevýhodou je cena, ale cílem je strategicky využít tyto půjčky. Soukromé půjčky mohou pocházet téměř odkudkoli, ale většina z nich půjde do dvou hlavních kategorií:

Úvěry od lidí, které znáte

1. Úvěry s pevnými penězi
2. Při startu bude těžké najít

ochotni vám poskytnout peníze - lidé, kteří vás zná (a kteří nemusí mít mnoho peněz nebo toleranci vůči riziku), mohou být vaší jedinou možností. Případně možná budete muset své vlastní první nabídky financovat sám. Vytvořte síť:

Zapojte se do místní komunity investujících do nemovitostí. Během času se setkáte s lidmi a zjistíte, kdo může půjčit peníze. Navíc vás lidé poznají. Jiní investoři, realitní makléři a soukromí věřitelé uvidí, že jste odhodláni provozovat úspěšný obchod (nemluvě o kompetentních) a vaše šance na získání půjčky se zlepší. Nakonec byste měli mít možnost půjčit si od věřitelů s těžkými penězi. Tito věřitelé se specializují na úvěry na převrácení a jiné investice a jsou odlišné od tradičních bank.

Rychlé uzavření:

U soukromého věřitele je proces jiný a půjčka může být financována mnohem rychleji (týden nebo tak je rozumné, když máte dobrý vztah s profesionálním věřitelem). Rychlé stěhování může být konkurenční výhodou, když někdo chce získat majetek z rukou. Poskytování půjček na základě aktiv:

Místo toho, že se podíváte na kreditní zprávy a vypočítáváte poměr výnosů, soukromí poskytovatelé úvěrů mají tendenci soustředit se na hodnotu majetku, který nakupujete. Pokud se otáčíte domy, věřitel chce vědět, že mohou dům rychle prodávat, aby získali peníze (stejně jako ostatní věřitelé, soukromí věřitelé budou mít zástavní právo na nemovitost, což jim umožní vlastnit majetek a prodat ho, pokud nesplácíte půjčku). Nákup a vylepšení:

Soukromí věřitelé se zabývají přijímáním investorů a založením finančních prostředků na projektu ARV. Ale nemusí vám vše dát najednou - možná budete muset čerpat z úschovního účtu, jak váš projekt postupuje. Převíjení bez peněz?

Dokud nemáte několik úspěšných projektů pod vaším opaskem, věřitelé budou vyžadovat, abyste měli v projektu nějaký podíl. V určitém okamžiku můžete mít možnost požádat o projekt 100% a mít současně spuštěn více projektů. Náklady na půjčky

Půjčky na převracení projektů jsou dražší než domácí

nákup úvěry. Úroková sazba je vyšší a často budete muset platit několik bodů nebo počáteční poplatky (jeden bod je jedno procento z hodnoty vašeho úvěru). Převrácené projekty jsou krátkodobé projekty. Nebudeš žít v domácnosti po celá desetiletí, takže standardní 15letá nebo 30letá hypotéka není správná půjčka na práci. Investoři často upřednostňují koupi, vylepšení a prodej nemovitosti do jednoho roku nebo méně a to je způsob, jakým většina soukromých úvěrů pracuje.Ty půjčky jsou drahé, pokud držíte nemovitost po dlouhou dobu, a to dává smysl, protože se riziko úvěru zvyšuje při zpoždění splácení.

Kolik stojí za půjčování za převrácení? Náklady jsou všechny na palubě a vše je obchodovatelné. Úrokové sazby mohou být kdekoli mezi 8 a 20 procenty ročně a budete muset zaplatit 1 až 10 procent předem. Čím delší jste v podnikání, tím lepší jsou vaše vztahy s věřiteli, tím méně zaplatíte.

Chcete-li maximalizovat množství peněz, které jsou k dispozici pro váš projekt, věřitelé často umožňují platby pouze úroky a neměla by existovat žádná platba předem, takže můžete půjčku prodat a vyplatit vždy, když jste připraveni.