Jak vyčíst matematiku pro dobrý konsolidační investice

Hledáte nákup bytové jednotky jako investici? Pokud ano, jak víte, jestli je byt vhodnou investicí? Existuje několik výpočtů, které můžete projít, a otázky k řešení, pro určení odpovědi.

Pokud zvažujete byt jako investici, musíte přesně odhadnout:

• roční nájemné, které obdržíte, a
• roční náklady, které vám vzniknou, včetně věcí jako:
  • daně z nemovitostí > pojištění
  • údržba a opravy
  Kromě toho musíte zohlednit příležitostné výdaje, ke kterým může dojít, například:

právní poplatky, pokud je požadováno vystěhování

• reklamní náklady na nájemce
• pokud nájemce škody na majetku
• Pojďme dělat matematiku! Příklad investičního fondu:

Podívejme se na příklad. Pokud najdete byt, který prodává za 55, 000 dolarů. Pronikne za 750 dolarů za měsíc (9 000 dolarů ročně). Myslíte si, že představuje 16,4% výnos (9 000 dolarů děleno 55 000 dolary). Než budete příliš rozrušený, musíte tyto náklady zohlednit:

Daň z nemovitostí je $ 1 000 ročně

• Pojištění je $ 300 za rok
• Vy odhadujete asi 300 dolarů ročně v údržbě a opravách
• Ty (přibližně 750 dolarů za rok)
• Vystavujete pokaždé, když je prázdné, budete muset vynaložit 250 dolarů na reklamní náklady a odhadujete to jako jednou za rok výdaje
• Můžete také ovlivnit, že možná jeden z každých pět let může mít špatné zkušenosti a vzniknout právní náklady a další náklady na opravu kolem 5 000 dolarů (což by bylo asi 1 000 dolarů ročně) .

Tyto náklady činí celkem 3 600 dolarů ročně (nebo asi 300 dolarů měsíčně).

Vaše čisté nájemné je nyní $ 5, 400 ($ 9, 000 minus $ 3, 600), což představuje čistý výnos nájemného ve výši 9,8%, což je stále atraktivní výnos. Kromě peněžního toku se můžete podílet na ocenění hodnoty nemovitosti. Pokud jste očekávali, že se nemovitost zvýší o 3% ročně, v prvním roce by vaše bytost ocenila od 55 000 do 56, 650 dolarů, zisk 1 650 dolarů.

Pokud nemůžete platit hotovost a musíte financovat vlastnictví, budete muset také zohlednit úrokové náklady. Pro investice do nemovitostí plánujeme, aby 25 procent - 50 procent dolů, aby získali nárok na úvěr. Ve výše uvedeném scénáři řekněme, že jste snížili o 30 procent dolů (16, 500 dolarů) a zbývající 70 procent (38, 500 dolarů) financujete za 7 let za 30 let. Platba by byla 256 USD měsíčně.

Když přidáte platbu ve výši 256 USD měsíčně a odhadované výše výdajů, které jsou vypočítané výše, přibližně $ 300 za měsíc, dostanete měsíčně 556 dolarů odhadovaných nákladů. Při předpokládaném nájemném ve výši 750 dolarů za měsíc bude tato nemovitost stále přinášet pozitivní peněžní tok a na základě těchto čísel by pravděpodobně byla dobrá investice.

Další faktory: Poplatky za posouzení a sdružení

Budete také muset zjistit, zda kondo, o kterém uvažujete, má poplatky za asociace a jak často budete muset platit hodnocení. Hodnoty jsou náklady vynaložené na pokrytí společných prostor nemovitosti kondominia. Posouzení by mohla zahrnovat úpravy terénu, parkování a opravy parkovacích garáží a údržbu, vylepšení exteriéru budovy a náklady spojené s jakýmikoli společnými prostory, jako je hlavní vstupní hala nebo vstupní cesta. Tyto výdaje by měly být zahrnuty do odhadu nákladů před tím, než vypočítete odhadovanou návratnost investice do bytů.

Před investováním do nemovitostí musíte také posoudit, jak jsou vaše předpoklady realistické. Zde je několik dalších otázek, které je třeba vzít v úvahu při určování, zda bude nákup nemovitostí dobrou investicí:

Je vaše byt v oblasti, kde jsou poptávka po nemovitostech, jako například v blízkosti školy?

• Je to oblast, která se stává méně populární nebo populárnější?
• Mohl by velký zaměstnavatel v oblasti zavřít a způsobit pokles poptávky po nájmu?
• Bylo by možné postavit nový bytový dům, který by vyhnul drahým zlepšením?
• Využívá znalosti o oblasti a zkušenostech, které posuzují tyto druhy rizika. Pro skvělou knihu o této problematice se podívejte na John Reed's How to Get Started in Real Estate Investing.