Hotel REIT může být cenově dostupný způsob, jak nakupovat hotely

Představte si, že chcete vlastnit sbírku hotelů. (Možná jste hráli hodně monopolu jako dítě a vychutnávali si myšlenku, že dostanete peníze z někoho, kdo by někdo do noci zkontroloval do jedné z vašich pokojů.) Pokud jste bohatí, můžete franšílovat hotelový koncept přímo z jednoho z velké pohostinské společnosti. Bohužel, mnoho business-class hotelů stojí někde mezi $ 2 a $ 15 milionů. Luxusní a upscale hotely mohou snadno vyžadovat 30 až 60 milionů dolarů nebo více.

Přestože většina z nich je tradičně financována z dluhů, požadovaná záloha na akcie je ještě daleko za hranice možnosti pro prakticky všechny investory.

Dobrá zpráva? V těchto dnech existuje další způsob, jak investovat do hotelů. Můžete si zakoupit hotel REIT na svém obchodním účtu stejně jako si koupíte akcie, dluhopisy nebo podílový fond.

Za prvé, pojďme na okamžik zálohovat a mluvit o REITs. V případě, že jste na ně zapomněli nebo jste je nikdy nekoupili, je investiční společnost pro investice do nemovitostí, nebo REIT, zvláštní typ společnosti zaměřené na získávání a správu nemovitostí a majetku souvisejících s nemovitostmi. Jednou z věcí, které odlišují společnosti REIT od běžných společností, je skutečnost, že Kongres je osvobozuje od daně z příjmu právnických osob za předpokladu, že budou splněny několik přísných podmínek, z nichž nejvýznamnější je rozdělení alespoň 90% všech zisků ve formě hotovostních dividend akcionářům.

To činí REIT vysoce citlivé na pohyby úrokových sazeb, ale také znamená, že mají tendenci nabízet mnohem tlustší dividendové výnosy než jejich protějšky s modrými čipy. Nevýhodou? Distribuce společnosti REIT nejsou podle daňového řádu "kvalifikovanými dividendami", což znamená, že budete zdaněni jako obyčejný příjem, nikoliv za nižší a atraktivnější sazby daně z dividend.

Jakmile začnete budovat významné portfolio, může to někdy dostat do potíží, pokud si koupíte příliš mnoho prostřednictvím Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) nebo jiného daňového útočiště, protože byste mohli spustit Nezávislý obchodní příjem Daně nebo UBIT. To je jiná diskuse na jiný den.

Hotel REIT se velmi liší od bytu REIT nebo REIT, který se specializuje na oblast leasingových obchodů

Stejně jako akcie v různých odvětvích a sektorech mají různé rizikové charakteristiky, REIT se výrazně liší v závislosti na typu projektu nemovitostí, specializovat. Nejedná se o novinky pro investory do nemovitostí, kteří jsou zvyklí na získání vlastního majetku - jak zná z vlastní zkušenosti, bytový dům se chová velmi odlišně od administrativní budovy nebo skladovacích jednotek založených na ekonomice, tradicích, zákony a síly v práci - ale někdy přichází jako překvapení pro nové investory, kteří nabývají nemovitosti prostřednictvím veřejně obchodovaných cenných papírů.Nerozumí tomu, že by vaše obchodní kancelář REIT mohla zažít cyklické nájemní sazby, neboť se jedná o cykly boomu a busty, zatímco váš průmyslový sklad REIT může být mnohem stabilnější, protože nadbytečná kapacita může být uzavřena s minimálními náklady na údržbu mnohem rychleji, než je možné něco jako bytový dům.

Je to charakter třídy aktiv.

Jednou zajímavou sub-specialitou v oblasti investic do nemovitostí je hotel REIT. Jak můžete pravděpodobně vyvozovat z názvu, hotel REIT se zaměřuje na vývoj, správu, získávání nebo financování hotelů a pohostinských nemovitostí. Ty se mohou pohybovat od rozpočtových hostin, které se nacházejí na straně zapomenutých dálnic a státní silnice až po střediská s pěti diamantovými prestižemi v některých zábavních, hazardních a populačních hlavních městech světa. Mohou zahrnovat vyvíjení a vlastnictví nemovitosti a zaplatit manažerský tým třetí strany, který se bude moci vypořádat se skutečným chodem hotelu výměnou za podíl na výnosech. Mohou se zaměřit především na správu nemovitostí jiných hotelů za účelem snížení příjmů. Mohou zahrnovat financování hotelových projektů, které se chovají spíše jako investice s téměř pevným příjmem.

Musíte absolutně pochopit, co vlastně máte, nebo riskujete své náročné úspory.

Hotel REITs jsou notoricky volatilní, protože hotelová obsazenost koreluje s obecnými ekonomickými podmínkami a činí je vysoce citlivá na expanzi a kontrakci. Když recese zasáhne, podniky snižují cestovní rozpočty, volí videokonference nebo telefonní hovory. Rodiny a organizace odkládají prázdniny a zůstanou blíže doma. Pro hotel REIT to často znamená, že peněžní toky vysuší, současně rostou výnosy, takže dramaticky klesá hodnota jednotek nebo akcií. Naopak, když se objeví obrat, peněžní tok někdy exploduje přes střechu, takže se dostanete k těmto výkyvům a tržním hodnotám. Jsou velmi odlišné od těch, kteří jsou na světě, kteří jen vyčerpají peníze jako hodinky, generace po generaci; podniky jako Colgate-Palmolive nebo Nestlé.

Podíváme se na ilustraci z reálného světa, která ukazuje, jak funguje skutečný hotel REIT.

Zkoumání toho, jak se Real Hotel REIT ujal během hospodářského kolapsu v letech 2008-2009

Hospitality Properties Trust je hotel REIT, který vlastní 291 hotelů, zahrnující 43, 976 pokojů nebo apartmánů, stejně jako 185 vlastněných nebo pronajímaných cestovních center. Podle údajů SEC se tyto vlastnosti nacházejí ve 44 státech ve Spojených státech, Kanadě a Portoriku. Hotel REIT provozuje své hotelové portfolio pod různorodou sbírkou franšízových smluv, včetně Courtyard by Marriott, Residence Inn by Marriott, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotely A Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotely & Resorts, Marriott Hotely a Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, Marriott a Park Plaza Hotels & Resorts.

V období boomu před kolapsem nemovitostí načerpal ekonomiku v nejhorší recesi od velké hospodářské krize, tento hotel REIT generoval distribuci tuků pro vlastníky. V roce 2004 dostali 2 dolary. 88 peněz na akcii, v roce 2005, 2 dolary. 89 peněz na akcii, v roce 2006, 2 dolary. 94 peněz na akcii, v roce 2007, 3 dolary. 03 peněz na akcii, v roce 2008, 3 dolary. 08 peněz na akcii. Když se finanční svět rozpadl, hotelové rezervace spadla z útesu. Obchodní schůzky byly zrušeny a rozdělení hotovosti bylo zničeno a kleslo na 0 dolarů. 77 na akcii, což je ohromující pokles o 75%. Kdybyste se spoléhali na ty peníze, abys zaplatil své účty, najednou jste zjistili, že se odpařilo v okamžiku, kdy jsi to nejvíc potřeboval. Bláhově prodávají své sázky (opět, pokud vlastníte hotel REIT, měli byste vědět, že to je nedílnou součástí vlastnické zkušenosti), akcie se zhroutila z výše 51 dolarů. 50 v roce 2006 na pouhých 6 dolarů. 90 v roce 2009. Tento pokles o 6,6% ceny akcií se přidal k ublížení na vážné škody v pasivním důchodu.

Co se stalo se sofistikovanými investory, kteří pochopili povahu vlastnictví hotelu REIT? Seděli na příslovečných zádech a sledovali, jak se distribuce peněz vyšplhaly na $ 1. 96 za akcii s cenou akcií $ 32. 46. ​​Jistě, není to ani v dobrých letech, ale za poměrně strašnou měřitelnou dobu jste mírně překonali inflaci po zdanění a udrželi si kupní sílu. Před deseti lety jste si koupili nemovitostní jistotu a zaplatili jste mezi 26 dolary. 50 a 42 dolarů. 40 na akcii. Během této doby jste shromáždili 24 dolarů. 83 nebo tak v rozdělení hotovosti. Pokud jste byli v době krize inteligentní a reinvestovali, získali to finanční akademičtí akcionáři, což znamená, že každá šeková nebo vkladová banka se vrací zpět do nákupu dalších akcií kvůli částečnému obnovení tržní hodnoty.

Kontrast, že hotel REIT s něco jako průmyslové REIT. I když se svět rozpadá, podniky nechtějí uvolnit své sklady, námořní zařízení a továrny. Navíc jsou často (ne vždy) schopni platit nájemní smlouvy, které zákonem dluží, i když samotná firma nakonec bankrotuje. Během stejného roztržení průmyslový REIT, jako je EastGroup Properties, neztrácel dividendu. Akcie klesly z 48 dolarů. 54 až 24 dolarů. 58, pokles o pouhých 49,36%, který se příliš nelišil od indexů akciového trhu, jako je například Dow Jones Industrial Average a S & P 500! Vzhledem k průtokovému charakteru cenných papírů a ovlivnění tržní hodnoty je to neuvěřitelně působivé. Ještě působivější? Akcie jsou ve skutečnosti na úrovni 59 USD. 32 právě teď, takže máte $ 10. 78 nerealizovaný kapitálový zisk, nebo 22% + na samotnou akcii nad všemi těmito dividendami, které jste si užívali.

Důsledky pro hotel REIT Investoři jsou jasné

Existují čtyři hlavní způsoby, jak můžete strategicky přistupovat k získání hotelu REIT, pokud je chcete vlastnit:

1. nakupovat pouze bloky hotelu REIT během havárie akciového trhu zacházet s tím velmi odlišně od svých indexových fondů nebo jiných holdingů, které pak plánujete navždy držet.Čím nižší je vaše cena, tím rychleji získáte zpět výplatní cenu v hotovostních dividendách, pokud máte v plánu investovat tyto peníze někde jinde.
2. Pravidelně dolarové náklady v průměru do hotelu REITs , s vědomím, že někdy budete kupovat v nejhorším možném okamžiku, ale důvěřovat vysokým a nejnižším, v kombinaci s reinvestovanými dividendami, bude průměr všechno pro vás za uspokojivou celkovou návratnost. Pro většinu lidí je to pravděpodobně lepší přístup, jelikož zprůměrování dolarových nákladů drasticky snižuje akciové riziko, zejména v kombinaci s diverzifikací.
3. Spekulace . Když se hotelový průmysl zhroutí, zakoupte hotel REITs, dokud se nevrátí roky boomu, a poté je odložte, i když skončí mnohem vyšší. Pravděpodobnost dlouhodobého úspěchu zde není skvělá, pokud nebudete schopen pochopit hotelový průmysl implicitně a zacházet s akvizicí REIT stejným způsobem, jako kdyby jste vynaložili miliony dolarů na nákup nemovitosti, ale existuje jen malá část finančně sofistikovaných lidí tam s možností dělat to na základě ocenění, za předpokladu, že mohou žít s kupováním příliš brzy nebo prodávají příliš brzy, což se musí stát, vzhledem k tomu, že investoři jako celek mají zvyk dostat příliš optimistický nebo pesimistické z času na čas.
4. Vyhodit si ručník a koupit něco jako Vanguard REIT Index Fund , který kombinuje spoustu různých REIT dohromady, včetně hotelových REIT, jako součást diverzifikovaného portfolia. Má mnohem nižší dividendový výnos, ale pokud si myslíte, že snížení rizika stojí za kompromis, mohlo by to být vaše nejchytřejší postup.

V každém případě hotel REIT není slabý srdce. Pokud nevíte, co děláte, postupujte lehce.