Vylepšení oproti opravám pro vlastníky nemovitostí

Pro daňové účely i pro potenciální zhodnocení vašeho majetku je velmi důležité pochopit rozdíl mezi vylepšením a opravou vašeho pronájmu. Mají různé daňové důsledky, stejně jako různé účinky na hodnotu vašeho majetku. *

Co je zlepšení?

Zlepšením je jakýkoli druh renovace, která prodlouží "životnost" nemovitosti.

Teorie je tady, že přinese hodnotu nemovitosti pro nadcházející roky, a to nejen v běžném daňovém roce. Zlepšení se obecně považují za přidání něčeho, co dříve neexistovalo, inovace něčeho, co existovalo, nebo přizpůsobení aktiva novému použití. Zlepšení jsou obvykle intenzivnější než opravy a zpravidla vyžadují vyšší náklady.

Příklady vylepšení: přidání doplnění

• přidání centrální klimatizace
• instalace bezpečnostního systému
• instalace zcela nového koberce
• nahrazení celé střechy
• výměna všech stávajících instalací
• nahrazení všech stávajících elektrických
• renovace kuchyně
• nahrazení všech oken
• Co je to oprava?

Oprava je údržba, která je nezbytná pro udržení vlastnosti v provozním stavu. Služba IRS definuje opravy jako opravy, které "nepřispívají k významné hodnotě majetku nebo prodlužují jeho životnost. "Jsou dostatečně rozumné a je nutné udržet majetek v obytném stavu.

Opravy se obecně považují za obnovení položky do jeho předchozího dobrého stavu.

Příklady oprav:

opracování dřevěné podlahy

• namalování místnosti
• oprava střechy
• opravy stávajících instalatérských
• opravy stávajících spotřebičů
• výměna dvířek
• nahrazení poškozeného detektoru kouře
• nahrazení zaniklých podlahových desek
• nahrazení prasklých dlaždic
• Můžete snížit zdokonalení daní?

Ano, ale celá hodnota nemůže být odečtena v roce, ve kterém došlo. Je to proto, že zlepšení mají užitečnou životnost a přidávají hodnotu v následujících letech, a to nejen v roce, kdy došlo k zlepšení. Zlepšení je třeba kapitalizovat a odpisovat podle stanoveného plánu odpisování (u jednotlivých aktiv se bude lišit). Musíte rozdělit náklady na zlepšení po dobu životnosti zlepšení a pak učinit roční odpočet na základě nákladů daného roku.

Příklad:

Vykonali jste ve svém majetku 5 000 dolarů. To je považováno za zlepšení. Proto jej musíte odečíst přes nastavený plán odpisů. Budeme používat odpisový plán 10 let. Budeme předpokládat, že neexistuje žádná záchranná hodnota, což znamená, že za deset let nebude mít cenu.Budeme také předpokládat rovnoměrné odpisování, což znamená, že náklady budou rozloženy rovnoměrně po dobu 10 let. Proto můžete nárokovat (5000 USD / 10) náklady na 500 dolarů každý rok na příštích 10 let. Za předpokladu, že máte daňovou sazbu ve výši 28%, ušetříte ($ 500 * .28) 140 dolarů daní za rok. Můžete provést opravy vašich daní?

Ano, můžete odečíst plné náklady na opravu v daňovém roce, kdy byla oprava dokončena.

Příklad:

Vykonali jste ve svém majetku 5 000 dolarů. To je považováno za opravu. Jako opravu můžete odečíst celý náklad v aktuálním roce. Předpokládejme, že daňová sazba je 28%. Tím ušetříte (5 000 000 Kč, 28 000 Kč) daně. Vylepšení oproti opravám, což je lepší?

Jeden není nutně lepší než druhý. Zlepšení, jako je přidání přidání, přidává hodnotu vaší nemovitosti, avšak veškeré náklady na opravu, jako je například odstranění střechy, lze okamžitě odečíst z daní a ponechat více peněz v kapse.

Ideální situace se bude lišit v závislosti na vašich potřebách. Někteří majitelé nemovitostí potřebují maximalizovat všechny okamžité odpisy, protože jejich živobytí závisí na jejich ročním příjmu z pronájmu. V tomto scénáři by bylo možné považovat výdaje za opravu za výhodné, protože by pro daný rok maximalizovaly doly po zdanění pronajímatele.

Pokud však pronajímatel nepotřebuje další odpočty za daný rok, prodloužení životnosti odpisů po dobu několika let by mohlo být prospěšné, protože by se náklady klasifikovaly jako zlepšení.

Mnoho majitelů a majitelů nemovitostí využívá mezeru tím, že umístí nájemce do nemovitosti a poté provádí "opravy". "Umožňuje pronajímateli provádět rozsáhlejší údržbu, která by jinak mohla být považována za zlepšení. S nájemníkem, který tam již žije, může pronajímatel tvrdit, že práce je nutná k tomu, aby byl nájemník spokojen.

Pro ty věci, které by mohly spadnout do šedé oblasti mezi vylepšeními a opravami, opravdu záleží na tom, jak jste spokojeni vy a vaši účetní s obhajováním vašeho nároku na kontrolu IRS.

* Vždy byste se měli poradit s IRS nebo s certifikovaným účetním, abyste mohli rozhodnout, jaké odpočty platí pro vaši konkrétní situaci.