Klady a zápory PACE Půjčky: financování vylepšení

Úspora vody a energie je příznivá pro životní prostředí a máte také výhodu ve formě nižších nákladů na energie. Ale velké vylepšení, jako je sucho-odolné terénní solární panely mohou být nákladné. Pokud hledáte zelené zlepšení, úvěr PACE může být možností financování. Financování PACE usnadňuje získání nároku na relativně cenově dostupné dlouhodobé půjčky, existují však výhody a nevýhody pro používání těchto programů.

Co je PACE?

Nemovitost oceněná čistá energie (PACE) je způsob, jak si půjčit peníze na projekty čisté energie. Majitelé nemovitostí, včetně majitelů domů a podniků, získají financování pro upgrade a splácení prostřednictvím daní z nemovitostí. Schválení financování z programu PACE je založeno především na vlastním kapitálu v upgradovaném majetku, který bude použit jako zajištění k zajištění úvěru a obvykle si můžete půjčit až 15% hodnoty nemovitosti.

Společné využití PACE zahrnuje solární zařízení, energeticky úsporné vytápění a chlazení, krajinářství šetřící vodu a řadu dalších projektů pro obytné a komerční objekty.

PACE je k dispozici pouze v místech, kde státní a místní zákony umožňují tento typ financování a kde byly vyvinuty místní programy. Tyto programy procházejí různými názvy, včetně populárního programu HERO (Home Energy Renovation Opportunity) a programu Ygrene.

Hlavní body úvěrů PACE

Tyto programy mají několik funkcí, které je činí atraktivní pro dlužníky.

Snadná kvalifikace: Způsobilost PACE je poměrně snadná. Ve srovnání s úvěry na vlastním kapitálu, které jsou oblíbenými alternativami pro drahé domácí zlepšení, se zdá, že kritéria pro schválení jsou uvolněná. Vaše kreditní skóre FICO je s PACE méně důležité, ale aktuální nebo nedávné problémy ve vašich kreditní zprávách mohou způsobit problémy.

Musíte být také aktuální na všech daních z nemovitostí.

100% financování: PACE vám umožňuje financovat veškeré náklady na projekt bez nutnosti zaplatit zálohu. V důsledku toho můžete začít rychle, aniž byste museli ušetřit peníze na projekty nebo peníze. Velké půjčky samozřejmě znamenají vyšší úrokové náklady a vyšší platby.

Může být převeden na dalšího vlastníka: Pokud prodáte nemovitost po provedení vylepšení, nemusíte nutně zaplatit úvěr. Úvěr je připojen k nemovitosti, takže může být převeden a vyplacen dalším majitelem. To, zda je to dobrá věc, pravděpodobně závisí na tom, zda jste nebo nebyli kupujícím.

Čas splácení: Významné zlepšení mohou být drahé. Úvěry PACE lze vyplácet po dlouhou dobu (např. 5-20 let). V důsledku toho mohou být platby udržovány relativně malé. Nicméně, stejně jako při jakékoli půjčce, čím déle budete splácet, tím více úroků budete platit za život této půjčky.

Potenciální slevy na dani: Financování PACE by mohlo usnadnit získání nároku na environmentální daňové kredity - před rozhodnutím se obraťte na svého daňového poradce. Pokud je načasování problémem, PACE umožňuje dokončit projekt před vypršením daňových kreditů a získání velkého úvěru vám umožní nainstalovat všechno do jednoho roku (na rozdíl od toho, co se dozvíte po několika letech, abyste spravovali peněžní tok).

Některé kredity jsou k dispozici pouze pro rok, kdy byla instalace skutečně dokončena , takže budete chtít zaplatit všechny tyto výdaje za stejný rok.

Problémy s financováním PACE

Před použitím finančních prostředků PACE pro váš projekt se seznamte s některými nástrahami.

Střety zájmů: Financování PACE se často provádí prostřednictvím dodavatelů, kteří by mohli mít podnět k podpoře drahých aktualizací. To může být pohodlná forma jednorázového nákupu, ale dodavatelé nevědí o vašich financích a o tom, co si můžete "dovolit" - a můžete si dovolit téměř cokoliv se půjčením PACE. Většina poskytovatelů služeb je upřímná a je konečně zájem kupujících na inteligentní rozhodování, ale malé procento zhotovitelů může učinit zavádějící prohlášení pouze proto, aby získalo vysoce platební zaměstnání. Kromě zaplacení za práci, kterou vykoná, mohou dodavatelé získat od hosta další poplatky za postoupení, pokud financují, takže potenciální konflikty zájmů jsou skutečné.

Platební šok: I když splácíte po delší dobu, může být placení zátěží. Většina lidí si myslí, pokud jde o měsíční platby, ale hodnocení majetku se často platí pouze jednou nebo dvakrát ročně. Možná budete muset čelit překvapivému výdaju, když je na čase tyto zvýšené platby. V některých případech (pokud váš poskytovatel úveru na bydlení zaplatí daně z majetku prostřednictvím úschovního účtu), bude platba PACE přidána na měsíční hypotéku v malých částech.

Úrokové náklady: Financování PACE je relativně snadné. Nicméně úrokové sazby jsou někdy vyšší, než byste zaplatili, kdybyste jednoduše použili vlastní kapitálový úvěr nebo úvěrovou linku - zvláště pokud máte dobrý kredit. Zda můžete získat lepší nabídku sami, závisí na mnoha faktorech, ale úvěry PACE nejsou nutně levné.

Náklady a výhody: Je snadné se dostat ke schválení pro programy PACE, stojí za to? Tyto programy mají největší smysl pro jednotlivce, kteří si nemohou dovolit méně drahé půjčky (často kvůli úvěrovým problémům nebo omezeným příjmům). Projekty, jako je výměna oken, mohou zvýšit hodnotu vašeho domova, takže byste měli peníze vrátit, když prodáte. Nebudete však nutně vidět podstatnou změnu nákladů na utility - a budete stále stále muset zvýšit daňové platby.

Riziko uzavření trhu: Úvěry PACE jsou zajištěny vaším domem, takže je možné, že ztratíte svůj domov v uzavření trhu, pokud nebudete platit. V mnoha případech se úvěr PACE přesune do "první pozice" (před vaším hypotečním věřitelem), což znamená, že se riskuje uzavření trhu, a to i v případě, že sjednáte pravidelné hypoteční platby podle dohody.Jiné typy úvěrů (pokud nejsou také úvěry na vlastním kapitálu) by vás neměly dostat do této pozice.

Vypadá to, že může být vyhýbáno

Výše ​​uvedená rizika neznamenají, že programy PACE jsou špatné. Nicméně, stojí za to znát výhody a nevýhody těchto opatření před registrací. Bohužel, rizika jsou často přehlížena, protože programy PACE jsou vnímány jako "bezpečné. "

Vláda? Místní vlády poskytují finanční prostředky z programu PACE a programy PACE jsou někdy zaměňovány s vládami nabízenými programy. Nakonec jsou to jen půjčky, jako každá jiná půjčka - je třeba je splatit, a jsou důsledky pro to, že se vám nepodaří splácet.

Pro dobrý důvod? Je dobré dělat dobré věci a financování z PACE vám pomůže zaplatit za zelené projekty. Existuje ovšem i několik subjektů, které by mohly být více zainteresovány na zisku, než na tom, že mají rozdíl. Kritici tvrdí, že tyto úvěry mají podobnost s úvěry s vysokým rizikem. Daňově odčitatelná?

Může být možné odečíst úrokové náklady související s vaším projektem. Daňové zákony jsou však složité - je třeba se mluvit s místním daňovým zprostředkovatelem, abyste ověřili schopnost odečíst odpočty. Někteří majitelé nemovitostí se bohužel domnívají, že náklady na projekt jsou celkově odečitatelné, protože platba je součástí návrhu na daň z nemovitosti a to není typické. Použití úvěru PACE

V některých případech je naprosto smysluplné využívat financování PACE pro projekt. Zde je několik tipů, které vám pomohou získat peníze.

Promluvte si s věřitelem přímo:

Jakmile se dozvíte o PACE od dodavatele, požádejte o další diskusi se stávajícím věřitelem nebo finanční organizací PACE. Je nezbytné přesně pochopit, do čeho se dostanete. Zjistěte výhody a nevýhody různých možností a zjistěte, kolik zaplatíte. Dokonce i čestní dodavatelé mohou zapomenout zahrnout důležité informace a nevědí o vaší finanční situaci. Získejte podrobnosti přímo od zdroje a diskutujte o tom, kdy váš dodavatel není přítomen (abyste mohli svobodně mluvit, aniž byste se museli starat o to, že ubližujete někomu pocitům). Porovnejte jiné typy půjček:

Opět platí, že půjčky PACE nejsou vždy nejméně nákladným způsobem půjčky. Prozkoumejte všechny níže uvedené alternativy. Obchod mezi online veriteli, místními bankami a družstevními záložnami ve vaší oblasti

• Úvěry FHA 203K mohou být také použity k financování zlepšení domova a vyžadují poměrně malou zálohu
• Mohli byste dokonce financovat svůj projekt s osobní půjčkou a vyhýbejte se zástavnímu zajištění
• Zjistěte, jakou míru můžete realisticky očekávat, a zjistěte, jaké závěrečné náklady budete muset zaplatit. Také zjistěte, zda skončíte s zástavním právem ve vašem domě (což se stane, pokud použijete financování PACE nebo tradiční druhou hypotéku). Stále máte nárok na daňové kredity - a možná i na odpočet úrokových nákladů - pokud používáte jiné půjčky.

Získejte nabídky od několika dodavatelů:

Když neplatíte hotovost v hotovosti, zdá se cokoli cenově dostupné.Ale stále existuje možnost ušetřit peníze (a snížit platby) tím, že půjdete s nejvíce konkurenčním dodavatelem. Jen si pamatujte, že někdy dostanete to, za co jste zaplatili, a tak si můžete zvolit nejnižší cenu, aby vás mohl znovu navštívit. Rozpočet a platba v hotovosti:

Není to nejjednodušší způsob, jak dělat věci, ale vždy můžete odložit svůj projekt, ušetřit peníze a platit hotovost, aby to bylo v určitém okamžiku v budoucnosti. Tímto způsobem ušetříte peníze na úrokové náklady a budete mít další možnosti, pokud jde o výběr dodavatelů a přesnou práci, kterou provádějí. Prodej (nebo nákup) nemovitosti s PACE

Úvěry PACE jsou jedinečné, protože zůstanou v majetku - nikoli v původním dlužníkovi.

Prodej nemovitosti:

Pokud jste použili PACE k financování vylepšení, můžete stále ještě dlužit peníze, když se rozhodnete prodávat. V tomto případě můžete prodat vylepšenou nemovitost a kupující může být odpovědný za splacení (nový vlastník nemovitosti dostane hodnocení). V některých ohledech to dává smysl, protože vlastnost je ve skutečnosti v hodnotě více. Někteří kupující se však mohou zdráhat tyto platby přijmout a dokonce mohou mít obtížné získat financování, pokud má nemovitost další hodnocení. Pokud dáváte přednost, můžete vždy sami vyplácet dluhy PACE, což činí vaši nemovitost atraktivnější pro kupce. Všechno je obchodovatelné v oblasti nemovitostí: můžete vyúčtovat vyšší cenu za vyplacené zlepšení nebo přijmout nižší cenu za nemovitost, která přichází s vyššími náklady (alespoň dočasně).

Nákup nemovitosti:

Pokud uvažujete o majetku s existujícím zadlužením PACE, věnujte čas, abyste zjistili, jak tento dluh ovlivní vaši transakci. Pravděpodobně budete mít prospěch z vylepšení, takže může být užitečné převzít platby (například budete mít nižší účty za elektrickou energii, pokud má dům robustní fotovoltaický systém, a ty si užijete ty nižší účty dlouho po Hodnocení PACE končí). Než půjdete příliš daleko, promluvte se svým věřitelem, abyste zjistili, jak zvládnou problémy PACE. V některých případech musí být zástava PACE na prvním místě, ale některé programy PACE jsou ochotné zaujmout druhou pozici za úvěrem na nákup domů.