Jak smlouva o pozemku funguje na nákup domů

Pozemkové smlouvy na nákup domů byly velmi populární v pozdních sedmdesátých a počátcích osmdesátých let. V té době se smlouvy o splátkových prodejích, někdy nazývané smluvními smlouvami, nabízely atraktivnější podmínky financování nad vyššími sazbami a přísnými kvalifikačními standardy institucionálních poskytovatelů úvěrů.

Pozemkové smlouvy začaly zmizet, když požadavky na půjčky zmírnila a sazby klesly pod 8%. Ale nezmizely úplně a ve skutečnosti se vrátily na trh během hypoteční krize.

Předchozí majitelé domů, kteří přišli o své domovy s uzavřením nemovitosti nebo prodáni prostřednictvím krátkého prodeje, se začali opírat o pozemkové smlouvy jako alternativa financování, když je velké banky odvrátily.

Co je smlouva o splátkovém prodeji?

Smlouva o prodeji splátky je jakýkoli druh smlouvy, která vyžaduje pravidelné platby, ale v oblasti nemovitostí je obecně označována jako pozemková smlouva, smlouva o zakládání nebo smlouva o prodeji.

Smlouva o prodeji splátky uvádí prodejní cenu, výši zálohy, úrokovou sazbu, výši měsíčních (nebo pravidelných) plateb a povinnosti jednotlivých stran. Zahrnuje takové povinnosti, jako kdo bude udržovat domov, platit za pojištění a daně z majetku - což je obecně kupující. Smlouva bude obsahovat odvolání prodávajícího v případě, že kupující přestane platit splátky.

Specifika:

• Pozemky nebo smluvní smlouvy jsou smlouva o zabezpečení mezi prodávajícím nazývaným Prodejce a kupujícím, nazývaným Vendee.
• Prodávající souhlasí s prodejem nemovitosti financováním nákupu pro prodejce.
• Dodavatel si zachovává právní titul a dodavatel obdrží spravedlivý titul.
• Vlastní financování může zahrnovat stávající hypoteční zůstatek (viz níže) nebo nemovitost může být volná a jasná (nejlepší možnost).
• Po zaplacení v plné výši dodavatel odevzdá věřiteli listinu k nemovitosti.

Pozemkové smlouvy všeho druhu (Wrap-around)

• Zakázkové smlouvy obsahují stávající hypotéku.
• Dodavatel provede jednu platbu dodavateli.
• Po obdržení platby dodavatel zaplatí podkladový věřitel a zaplatí zbytek.
• Pokud stávající hypotéka má nižší úrokovou sazbu než sazba ze smlouvy, prodávající získává mimořádný úrok z peněz, které nepatří dodavateli.

Tak funguje.

1. Řekněme, že prodejní cena je $ 100, 000.
2. Vendée dává 10 000 dolarů.
3. Vendée souhlasí s tím, že provede platby za 90 000 dolarů s úrokem 6,5%, splatným 567 dolarů.
4. Stávající podkladová půjčka je 50 000 dolarů, splatná za 5% úroky s platbou 268 USD.
5. Dodavatel získá 6,5% úroků z 40 000 dolarů z vlastního kapitálu, PLUS 1,5% úroků z existující hypotéky ve výši 50 000 dolarů a kapes 299 dolarů měsíčně.
6. Dodavatel také platí daně, pojištění a všechny ostatní náklady na vlastnictví.

Přímé smlouvy

Neexistuje žádný zájem o přímý kontrakt. Dodavatel může souhlasit s tím, že uhradí stávajícího věřitele přímo a provede další platbu dodavateli, nebo dodavatel může zaslat jednu platbu dodavateli a dodavatel vyplatí platbu věřiteli. Podívejme se na předchozí příklad na přímou smlouvu:

1. Prodejní cena 100 000 dolarů.
2. Vendee dává 10 000 dolarů.
3. Vendee dělá jednu platbu ve výši 268 dolarů na stávající zůstatek úvěru ve výši 50 000 dolarů, s úročením ve výši 5%.
4. Vendee uskuteční druhou platbu dodavateli ve výši 40 000 dolarů financovaných vlastníkem, s úrokem 6,5% a splatným za 253 USD za měsíc.
5. Celková částka obou plateb je 521 dolarů, což šetří vkladatele 46 dolarů za měsíc během zábalu.

Síla prodeje

• Některé tituly společnosti navrhují a zajišťují pozemky, které obsahují dodavatele, prodejce a správce. Budete muset zavolat a najít takovou titulní společnost.
• Jako důvěřovatel v listině důvěryhodnosti, dodavatel a obchodník přidělí správci právo, titul a zájem za účelem zajištění závazků dodavatele a dodavatele.
• V případě, že dodavatel přestane provádět platby, má správce pravomoc zabránit prodeji.
• Proces podávání oznámení o výchozím nastavení se liší od státu ke státu.

Klasifikace zrychlení v podkladových úvěrech

Všechny úvěry dnes obsahují klauzule zrychlení a odcizení. Poskytovatelé úvěru měli dlouhou historii okamžitého splacení půjček a splatných půjček, pokud by kupující převzali titul "podléhající" stávajícím úvěrům. To proto, že věřitelé chtěli, aby se kupující kvalifikovali, zaplatili úvěrové body a zvýšili úrokové sazby.

Sue Heimbichner, escrow důstojník v Chicagu titulu v Sacramentu, byl v podnikání od roku 1976 a sledoval popularitu pozemků kontrakty přijde a odchází. Jeden z největších soudních sporů z tohoto období se vyvíjel z kupujících, kteří získali titul v závislosti na stávajících hypotékách v držení federálních spořitelních a úvěrových asociací. Kongres přijal zákon o depozitních institucích z roku 1982 a účinně zničil schopnost převzít stávající úvěry.

Heimbichner říká, že věřitelé dnes mají tendenci vypadat jinak. "Někteří věřitelé jsou rádi, že mají své platby," řekla. Nepokoušejte se však převzít vládní půjčky. "Nechcete se s vládou bavit," varuje Heimbichner, "protože se chystáte dostat do pláště." Pokud vaše smlouva o pozemku obsahuje stávající hypotéku, měli byste se poradit s advokátem v oblasti nemovitostí.

Vzorky vládních půjček jsou Fannie Mae nebo Freddie Mac a vládní půjčky jsou FHA nebo VA.

Vendee's Bundle of Rights

Veškeré praktické účely má Vendéř nemovitost a má právo na:

• Vlastnictví.
• Tichý požitek a užívání nemovitosti.
• Vyloučení, které nutí ostatní opustit areál.
• Další prodej.

Výhody pro prodejce

• Žádná kvalifikace, i když dodavatel může požádat o kopii kreditní zprávy kupujícího.
• Flexibilita při splácení. Částka je obchodovatelná.
• Délka smlouvy o pozemku, úrokové sazby a platby jsou obchodovatelné.
• Nízké náklady na uzavření. Neexistují žádné poplatky za půjčku.
• Rychlé uzavření. Transakce mohou být uzavřeny za 7 dní nebo méně.

Výhody pro prodejce

• Obvykle vyšší prodejní cena a žádné hodnocení. I když se kupujícímu doporučuje získat ocenění.
• Pokud jsou zdanitelné, mohou se kvalifikovat pro odložený zisk.
• Měsíční příjem.
• Často lepší výnosnost než účty peněžního trhu.
• Pokud je nemovitost nevyhovující, je to snadný způsob prodeje.
• Rychlé uzavření.

Tipy pro kupce

• Získejte hodnocení.
• Získejte pojištění titulu.
• Zapojit služby holdingové společnosti, aby si uchovaly držení provedené listiny a originálních dokumentů.
• Promluvte s právníkem v oblasti nemovitostí.

Tipy prodávajícího

• Vytištění kreditní zprávy kupujícího.
• Zahrňte jména dodavatelů a dodavatelů do stávající pojistné smlouvy.
• Půjčte společnost vyplácení, která se bude zabývat výběrem smluv.
• Promluvte s právníkem v oblasti nemovitostí.

Tento článek nesmí být chybně interpretován jako poskytování právní rady. Pouze právníci mohou nabízet právní poradenství.