Základy uzavření (tři typy)

By Cameron Street, realitní makléř a ředitel společnosti Erate. com

Bez ohledu na to, jak se na to podíváte, podnikání nákupu a prodeje nemovitostí v uzavření nebo v blízkosti uzavření není šťastná. Může se však jednat o vzájemně prospěšnou transakci pro ochotného investora a rušeného majitele domů.

Uzavření trhu je stranou amerického snu o vlastnictví domů. Je to nejhorší noční můra domova majitele a může mít za následek trvalý a ničivý úder do osobních financí.

Uzavření trhu může zničit kapitál v domácnosti. Může zničit osobní úvěr po celá léta a může znamenat vyloučení rodiny z okolí, přátel, rodiny a škol.

Upside to Foreclosures

Nicméně, pro chytrý, a doufejme, benevolentní investor, kupování vyloučených nemovitostí může být úžasnou realitní dohodou. Doufám, že obě strany transakce vyhrají tím, že budou profitovat z včasného převodu vlastnictví - což produkuje pro investora dobrou investici a odprodeje pro vlastníka domu - a mohlo by to ušetřit úvěrové hodnocení vlastníka předtím, než se věci zhorší .

Ztráta na foreclosures

Zisk z foreclosures není nikdo nevítá, mnozí se domnívají, že to je - pro každý úspěch je pravděpodobně pět hororových příběhů. Každá realitní transakce zahrnuje riziko. Zatímco investoři s nejlepšími záměry mohou pomoci snížit své riziko, nemohou ji úplně odstranit.

Tři typy foreclosures

Existují tři způsoby, jak získat majetky v nouzi, založené na tom, kde se nemovitost nachází v procesu uzavírání. Tři etapy jsou následující: před uzavřením trhu, uzavřením trhu a uzavřením trhu.

• Před uzavřením smlouvy

  Ve fázi před uzavřením trhu budou investoři pravděpodobně schopni udělat to nejvíce pro domácího obyvatele a pro sebe. Před uzavřením trhu je možné předcházet dalšímu poškození úvěrového ratingu majitele domova a domů je možné převést na základě vzájemně dohodnuté ceny předtím, než je zapotřebí získat věřitele. Nejlepší potenciál k nalezení nemovitosti v této fázi může pocházet z advokátů, účetních, realitních agentů nebo prostřednictvím obchodních partnerů a přátel.

• Stage of Foreclosure

  V příští fázi, kdy je nemovitost ve fázi vyloučení, nejlepším způsobem, jak identifikovat potenciální majetek, je kancelář County Clerk. Zjistěte, kde jsou vložena oznámení o selhání, a zjistěte, jak lze třídit pomocí obecného indexu, abyste zjistili, že dojde k vyřazení z prodeje. Můžete také požádat o zadání vaší adresy nebo e-mailové adresy na seznam předběžných oznámení nebo na seznam nevyřízených výchozích hodnot. Tito pojišťovny mohou být v této oblasti také užitečné poskytnutím zaznamenaných informací výměnou za očekávání budoucího podnikání.

  Samotný proces vyloučení se bude lišit v jednotlivých státech v závislosti na tom, zda se jedná o titul nebo zástavní stát, který určuje, zda jde o soudní nebo mimosoudní formu uzavření trhu. Soudní vyloučení spočívá spíše v hypotékách než v listinných svěřeních a trvá podstatně déle.

  Mimořádné foreclosing se týkají listin důvěry, kdy třetí strana, nazývaná správcem, zpracovává celý proces ve dvou až čtyřech měsících poté, co dlužník splatil a přestal platit. Jakmile vlastnictví prochází buď soudní nebo mimosoudní fází, je připraveno k prodeji v dražbě nejvyššímu uchazeči.

• Post-uzavření trhu

  A naposledy ve fázi po uzavření trhu věřitel již převzal kontrolu nad majetkem. Dům je pak vlastněn oddělením REO (Real Estate Owned) nebo v rukou nového majitele nebo investora, který koupil nemovitost v aukci.

  Pokyny k uzavření smlouvy se týkají určení jména věřitele, jakož i zůstatku na hypotéce. Věřitelé jsou obvykle velmi ochotní prodejci, protože REO na knihách je zřejmým znamením, že se rozhodli špatně. Jak režijní náklady, tak i ztráty spojené s REO se odrážejí jak v přidaných rezervách, které věřitel musí udržovat, tak i případné případné vzniklé poplatky za správu nemovitosti, což znamená, že banka je pravděpodobně ochotná vyjednavač.

  Pokud nemovitost skončí v rukou soukromého investora, spíše než s věřitelem, můžete si ještě být schopni učinit nabídku buď sami nebo s pomocí realitního makléře. Cena v tomto bodě však nemusí být dolní.

Klíčovým investičním rozhodnutím je, kam vstoupit do procesu uzavírání. Je rozhodující, abyste identifikovali jednu ze tří výše uvedených etap a stalite se odborníkem v tomto konkrétním procesu, který vám pomůže dosáhnout co nejvíce úspěchu, když se stanete dlouhodobým investorem narušených nemovitostí.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}