Video: Láska duálů 2024
Kupující a prodejci nemovitostí jsou často zmateni ohledně role realitních agentů, které zástupci zastupují a vztahů s realitními agenturami. Mnoho států vyžaduje, aby agenti dali kupujícím a prodejcům formulář pro zveřejnění agentury k podpisu.
Tento formulář, který používáme například v Kalifornii, není dohodou; je to zveřejnění. Zveřejňuje různé povahy možných vztahů s agenturou a je důležité, aby si všechny strany přečetly, že jsou lépe připraveny zvolit typ požadovaného vztahu agentury.
Jednotná agentura
Kupující agentéři, kteří zastupují kupce, pracují v agentuře jako agenta kupujícího. Agentéři prodávajícího, kteří zastupují prodejce, pracují jako agenti výpisů v agentuře.
Agenti, kteří zastupují klienty v rámci jedné agentury, mají vůči klientovi odpovědnost za fiduciary. Nemohou sdílet důvěrné informace s druhou stranou nebo zástupcem druhé strany. Jediní agenti agentury musí věnovat péči a náležitou péči, aby vykonávali své povinnosti, zveřejňovali všechny podstatné skutečnosti a byli upřímní.
Agenti kupujícího a kupující obecně podepisují dohodu kupujícího, která stanoví povinnosti a povinnosti agenta. V některých státech, pokud kupující nepodepisuje dohodu kupujícího s makléřem, tento zástupce nepředstavuje kupujícího, ale místo toho se stává zástupcem prodávajícího. Subdodavatelé mají prodávající stejná cla jako zprostředkovatel výpisu.
Agenti prodávajícího a prodávající podepíší smlouvu o zápisu, která rovněž stanoví povinnosti a povinnosti agenta.
Agenti výpisu a agenti kupujícího dluží klientovi věrnost, důvěrnost a odpovědnost.
Mnoho agentů pracuje jako kupující agent s kupujícími a jako agent prodejce s prodejci. Někteří agenti však pracují výhradně jako exkluzivní agenti kupujících a nikdy se nikdy nezabíjí. Ostatní agenti pracují výhradně s prodejci a nikdy neukazují majetek.
Řešení specializovaných agentů nad generálními zaměstnanci může klientům poskytnout více zaměřené a kultivované hledisko.
Dvojitá agentura se dvěma agenty
Protože všichni realitní makléři jsou licencováni pod realitní makléř, je možné pracovat s jedním agentem, který je licencován stejným zprostředkovatelem jako zprostředkovatel výpisu. Tato situace vytváří dvojí agenturu. Agenti by mohli pracovat v samostatných kancelářích a být navzájem cizí, ale protože jsou licencováni makléřem, stále působí pod dvojí agenturou, když jeden zástupce zastupuje kupujícího a druhý představuje prodávajícího.
Začátek, agenta může mít s kupujícím vytvořen jediný vztah agentury, ale když si kupující zvolí domov uvedený makléřem tohoto agenta, změní se vztah agentu s kupujícím.Ne všichni jediní agenti si uvědomují rozdíl. V reálném světě většina z těchto dvou agentů mluví o duálním zprostředkování, ale pokračuje v procházce jednostrannou reprezentací.
Dvojitá agentura musí být mezi stranami písemně odsouhlasena. Zákony se liší od státu ke státu. Například v Kalifornii dohody o exkluzivním kupujícím makléři obsahují zásnuby, které umožňují dvojí agenturu, takže většina kupujících si neuvědomuje, že makléř kupujícího by mohl podléhat dvojímu agentuře.
Pouze exkluzivní agenti kupujících a zprostředkovatelé výpisu, jejichž praxe se zaměřuje výhradně na výpisy, nejsou nikdy duální agenti.
Dvojitá agentura se stejným agentem
Agenta výpisu nemovitosti, která také zastupuje kupujícího, je duální agent. Dvojití agenti nemohou pracovat ve fiduciárním vztahu s žádnou ze stran a musí zacházet stejně s prodejci i kupujícími. Nemohou sdílet důvěrné informace, ale nemohou poskytovat důvěrné rady.
Dvojitý agent v Kalifornii byl žalován prodávajícím, protože řekla kupujícímu, že od prodávajícího požádá o koberec. Je velmi obtížné získat pro prodejce nejvyšší a nejvýhodnější cenu, když zástupce rovněž zastupuje kupujícího. Dvojitý agent nemůže poradit o ceně domů ani o podmínkách, ani o vyjednávání ve jménu někoho.
Někteří kupující říkají, že raději pracují výhradně s agenty pro výpisy, protože vědí, že agent obdrží oba konce provize, tedy provizi na výpis a komisionář kupujícího.
Cítili, že zprostředkovatel výpisu je "motivován", když kupující provede nákupní nabídku, aby tuto nabídku přijal. Ačkoli bych byl rád, kdybych neřekl, že někteří agenti pracují tímto způsobem, fakt je nejvíce ne. Pokud se mi kupující přiblížil tímto typem myšlení, jako kdybych udělal cokoli pro provizi, shledal bych, že to je urážka.
Mohli by také požádat dvojitého agenta o další vyjednávání komise o nemovitostech, aby zvýšil zisk prodávajícího na nabídku s nízkým míčem.
Transakční agenty
Aby nedošlo k dvojí agentuře, někteří agenti budou fungovat jako agenti transakce. Obchodní zástupci nepředstavují žádnou stranu ani ochranu zájmů prodávajícího ani kupujícího. Jednoduše usnadňují transakci.
Transakční agent pomáhá plnit závazky vyplývající z kupní smlouvy a zajišťuje potřebné papírování pro každou stranu. Snižuje část odpovědnosti, která vzniká, když agenti přebírají dvojí agenturu a dále odstraňují agenta z loajality.
V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.
Příklady struktur duální třídy ve veřejné firmě
Třídní struktuře, přičemž se akcionáři liší v závislosti na tom, jakou třídu akcií vlastní.
Otázky k dotazování před podpisem s Modelingovou agenturou
. Ujistěte se, že se během rozhovoru dotazujete na správné otázky a ujistěte se, že agentura je správná!
Co je agenturou náklady pro podnikání?
Náklady agentury jsou cena neshody mezi akcionáři a manažery, kteří se nemusí shodnout na tom, co je nejlepší pro firmu. Zjistěte, proč k tomu dojde