Jak převést hypotéku na jiného dlužníka

Když prodáváte dům nebo některého z vlastníků, může mít smysl převést hypotéku na nového vlastníka. Namísto žádosti o novou půjčku, zaplacení závěrečných nákladů a počínaje vyšším úrokovým poplatkem by vlastník prostě převzal běžné platby.

Je možné převést hypotéku, ale není to vždy snadné. Níže uvedené podrobnosti budeme pokrývat, ale stručný souhrn vašich možností obsahuje:

Převezměte hypotéku a požádejte svého věřitele, aby provedl změnu.
Refinance úvěru pouze v názvu nového vlastníka.
Přenos, kdy situace nespustí klauzuli "splatné z prodeje" úvěru.

Předpokládané hypotéky

Pokud je půjčka "předpokládaná", máte štěstí: to znamená, že můžete převést hypotéku na někoho jiného. V úvěrové smlouvě neexistuje žádný jazyk, který by vám zabránil v dokončení převodu. Dokonce i předpokládané hypotéky mohou být obtížné přenést.

Ve většině případů musí "nový" dlužník získat nárok na půjčku. Poskytovatel úvěru se podívá na úvěrové skóre dlužníka a poměr dluhu k příjmu, aby zhodnotil schopnost dlužníka splatit úvěr. Proces je v podstatě stejný, jako kdyby si dlužník požádal o zcela novou půjčku (ale samozřejmě dlužník může převzít stávající úvěr na částečný úvazek). Úvěry schválily žádost o půjčku originální na základě úvěru a příjmů původního žadatele a nechtějí nechat někoho z háku, pokud nemá náhradního dlužníka, který je stejně pravděpodobné, že splatí.

Chcete-li dokončit převod předvídatelného úvěru, požádejte o změnu s věřitelem. Budete muset vyplnit žádosti, ověřit příjmy a majetek a během procesu uhradit mírný poplatek.

Přenos vlastnictví: Vypnutí jména na úvěr ovlivňuje pouze úvěr. Může se stát, že budete muset změnit , který vlastní nemovitost , tím, že přenesete nadpis, použijete prohlášení o zrušení nároku nebo provedete další kroky nutné ve vaší situaci.

je těžké najít?

Bohužel předpokládané hypotéky nejsou široce dostupné. Vaše nejlepší sázka může být, pokud máte půjčku FHA nebo půjčku VA. Ostatní obvyklé hypotéky jsou zřídka předpokládané. Místo toho věřitelé používají doložku splatnou na prodej , což znamená, že půjčka musí být vyplacena při převodu vlastnictví domova.

Refinancování

Pokud není úvěr předvídatelný a nemůžete najít výjimku z doložky o splatnosti z prodeje, refinancování úvěru může být tou nejlepší volbou. Podobně jako předpoklad, bude nový dlužník potřebovat dostatečný příjem a úvěr, aby získal nárok na úvěr.

"Nový" majitel domu jednoduše požádá o novou půjčku individuálně a použije ji na splacení stávajícího hypotečního úvěru.Možná budete muset spolupracovat se svými věřiteli, abyste získali zástavní právo (pokud nový dlužník a nový věřitel nesouhlasí s nimi), abyste mohli dům použít jako záruku, ale je to dobrý a čistý způsob, jak tuto práci udělat. Některá zástavní práva se běžně přenášejí z jednoho vlastníka na druhého (například pokud byly vylepšeny prostředky PACE).

Splatné z prodeje

Věřitelé zvyčajně nemají prospěch tím, že vám umožňují převést hypotéku. Kupující by se dostali dopředu tím, že dostanou "vyspělý" úvěr, přičemž předčasné splácení úroků z cesty (a oni by mohli dostat nižší úrokovou sazbu).

Prodejci by mohli svůj dům prodávat snadněji - možná za vyšší cenu - kvůli těmto výhodám. Ale věřitelé ztrácejí, takže nemají touhu schválit převody.

Podmínka splatnosti prodeje je část úvěrové smlouvy, která uvádí, že půjčka musí být vyplacena, když nemovitost prodává (úvěr je "zrychlen").

Výjimky z pravidla: V některých případech můžete půjčku přesto převést - a to i s klauzule o splatném prodeji. Převody mezi členy rodiny jsou často povoleny a váš věřitel může být vždy mnohem štědřejší, než vaše smlouva o půjčce říká (je to možnost, že mohou vykonávat a nejsou povinni tak učinit - t dostat své naděje nahoru). Jediným způsobem, jak vědět jistě, je požádat svého věřitele a prověřit vaši dohodu s místním advokátem. I když věřitelé tvrdí, že to není možné, může vám právník pomoci zjistit, zda vaše banka poskytuje přesné informace.

Garn-St. Germainský zákon brání věřitelům, aby za určitých okolností využili možnost zrychlení. Mezi nejběžnější situace patří:

Když společný nájemník zemře a převody vlastnictví přežijí společný nájemník
Převod úvěru na příbuzného po úmrtí dlužníka
Převod vlastnictví k manželovi nebo děti dlužníka
Převody v důsledku dohod o rozvodu a rozluce
Převody do svěřeneckého důvěry (nebo živého dluhu), kde je příjemce dlužníka

Viz úplný seznam výjimek a přezkoumání tento seznam s vaším právním zástupcem.

Neoficiální převody

Pokud nemůžete dostat žádost schválenou, můžete být v pokušení nastavit "neformální" uspořádání. Například byste mohli prodat svůj dům, nechat stávající úvěr na místě a kupující vám uhradit hypotéku.

To je špatný nápad. Vaše hypoteční dohoda to pravděpodobně neumožňuje a dokonce se ocitnete v právním problému, podle toho, jak to jde. A co víc, stále jste za úvěr zodpovědný - i když už v domě žijete.

Co by se mohlo pokazit? Některé možnosti zahrnují:

Pokud kupující přestane platit, úvěr je v tvém jménu, takže je stále váš problém (pozdní platby se objeví na vašich úvěrových výkazech a věřitelé přijdou po vás).
Pokud je dům prodáván v uzavření trhu za méně než to stojí za to, mohl by být zodpovědný za všechny nedostatky.

Existují lepší způsoby, jak nabídnout potenciálnímu kupci financování prodávajícím.

Vaše možnosti

Nemůžete-li převést hypotéku, máte v závislosti na vaší situaci ještě možnosti. Opět platí, že smrt, rozvod a rodinné převody vám mohou poskytnout právo na převod, a to i v případě, že váš věřitel něco říká jinak.

Pokud čelíte vyloučení , některé vládní programy usnadňují řešení hypotéky - i když jste pod vodou nebo nezaměstnaní.

Pokud se rozvedete , požádejte svého právníka o to, jak zacházet s všech vašich dluhů a jak se ochránit v případě, že váš bývalý manžel nevykonává platby. Pokud majitel domu zemřel

, místní advokát vám může pomoci zjistit, co dělat dál. Pokud převádíte aktiva na důvěru

, obraťte se s právníkem pro plánování majetku, abyste se ujistili, že nespustíte klauzuli o zrychlení. Refinancování

může být vaší poslední možností, pokud není k dispozici žádný jiný přístup.