Nákup domů pod stávajícím úvěrem

Když úrokové sazby stoupají, nárůst nákupu náhle začíná vypadat jako velmi atraktivní možnost financování pro domácí kupce. Když jsou úrokové sazby nízké, kupující domů mají tendenci se vyhnout transakcím. Úrokové sazby však nejsou jediným faktorem určujícím, zda by kupující mohl koupit nabídku s financováním.

Co je předmět nákupu?

"Zakoupením předmětu" se rozumí nákup domu, který je předmětem stávající hypotéky.

To znamená, že prodávající nezaplatí stávající hypotéku a kupující přebírá platby. Nezaplacený zůstatek stávající hypotéky se pak vypočítá jako část kupní ceny kupujícího.

Proč by kupující koupil domov, který je předmětem hypotéky?

Primárním důvodem nákupu předmětu je převzetí stávající úrokové sazby prodávajícího. Pokud jsou současné úrokové sazby 7% a prodávající má 5% pevnou úrokovou sazbu, může tato odchylka 2% způsobit obrovský rozdíl v měsíční platbě kupujícího.

• 200 000 dolarů hypotéky s úrokovou sazbou 5% se odepisuje za platbu ve výši 1 073,64 Kč měsíčně.
• Hypotéka ve výši 200 000 dolarů s úrokovou sazbou 7% se odepisuje při platbě ve výši 1 330, - 60 eur měsíčně.
• Měsíční úspory kupujícímu za těchto okolností činí 256 USD. 96 nebo 3, 083, 52 za ​​rok.

Druhý důvod: obecně kupující nesplňuje podmínky pro nákup domů při použití předmětu financování, pokud se prodejce nerozhodne vytisknout úvěrovou zprávu kupujícího.

Je-li prodávající ochoten, i kupující se špatným úvěrem může koupit domů předmětu.

Tři typy předmětů na možnosti

Předmětem prodeje nemusí být financování vlastníkem, ale mohlo by to být. To, zda prodávající nese jakýkoli druh financování, závisí na tom, zda prodávající zálohuje hypotéku a / nebo výši zálohy ve srovnání s kupní cenou.

• Přímý předmět, který je předmětem hotovosti.

  Nejčastějším typem předmětu je, když kupující zaplatí v hotovosti rozdíl mezi kupní cenou a stávajícím zůstatek úvěru prodávajícího. Například, jestliže prodávající je stávající zůstatek úvěru je $ 150, 000 a prodejní cena je $ 200, 000, musí kupující dát prodejci $ 50, 000 v hotovosti.

• Přímý předmět s převzetím prodejce.

  Vrácení prodejců, známé také jako financování prodávajícím nebo vlastníkem, se nejčastěji objevují ve formě druhé hypotéky. Výměna prodejce by mohla být také smlouvou o pozemku nebo nástrojem prodeje opčních listů.

  Pokud je například prodejní cena 200 000 USD, stávající zůstatek úvěru činí 150 000 USD a kupující uhradí zálohu ve výši 20 000 USD, prodávající bude nést zbývající zůstatek ve výši 30 000 USD na oddělená úroková sazba a podmínky dohodnuté mezi stranami.Kupující by souhlasil s tím, že prodávajícímu uhradí jednu platbu věřiteli prodávajícího a samostatnou platbu za jinou úrokovou sazbu.

• Předmět obtékání.

  Předmět obtékání dává prodávajícímu překážku, protože prodávající vydělává na stávající hypoteční zůstatek. Řekněme, že stávající hypotéka nese 5% úrokovou sazbu. Pokud je prodejní cena 200 000 dolarů a kupující dává 20 000 dolarů, převzetí prodejce by činilo 180 000 dolarů. Ve výši 6% prodávající činí 1% ze stávající hypotéky ve výši 150 000 dolarů a 6% zůstatek 30 000 dolarů. Kupující zaplatí 6% ze 180 000 dolarů.

Rozdíl mezi předmětem a úpisem

V předmětu transakce žádný prodejce ani kupující nevěří stávajícímu věřiteli, že prodejce prodal nemovitost a kupující nyní provádí platby. Kupující nezískal povolení banky převzít úvěr. Poskytovatelé věnovali zvláštní hypotéku své hypotéky a svěřily skutky, které dávají věřiteli právo urychlit půjčku v případě odcizení.

Vyžadují banky tyto úvěry splatné a splatné při převodu? Záleží. V některých situacích jsou některé banky prostě šťastné, že někdo - někdo - provádí platby. Banky však mají právo kvůli akcelerační klauzuli v hypoteční nebo svěřenecké listině. To je to, co je pro kupujícího riskantní. Pokud kupující nemůže na požádání banky splácet úvěr, může banka zahájit uzavření trhu.

Pokud kupující předloží úvěr, kupující formálně přebírá půjčku s povolením banky. To znamená, že jméno prodávajícího je odebráno z úvěru a kupující má nárok na půjčku, stejně jako jakýkoli jiný úvěr na nákup peněz. Obecně platí, že banky účtují kupujícímu předpokladový poplatek za účelem zpracování předpokladu půjčky, ale tento poplatek je mnohem nižší než poplatky za získání konvenčního úvěru. Úvěry FHA umožňují převzetí úvěru, ale většina běžných úvěrů není.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}