Nákup nových staveb domů od stavitelů

Noví kupci domů nechtějí využívat dům, který bude mít pouze nový domov. Nechtějí zdědit opotřebované koberce někoho jiného, ​​osobní chuť v kuchyňských spotřebičích nebo se podívají na nějaké dětské iniciály, které jsou nakloněny do jednorázově mokrého cementu, který tam neumí. Domov musí být zbrusu nový, čerstvý a čistý, bez otisků prstů na stěnách.

Pokud vás toto popisuje a vždy jste si mysleli, že si koupíte zbrusu nový domov vašich snů, je zde pár tipů, které vám mohou pomoci chránit sebe - aby byl proces příjemným zážitkem.

Půjčte si svého vlastního agenta na začátku vašeho lovu

Mnoho stavitelů vám nedovolí pronajmout si svého agenta, pokud se budete procházet do nové kanceláře prodeje domů bez zastoupení. Možná si nepamatujete, že jste se zaregistrovali nebo že jim udělíte své jméno, ale učiníte to. Pokud navštívíte webovou stránku stavitele bez agenta, můžete být hosted, protože později může stavitel odmítnout platit váš agent.

Nechte svého agenta představit staviteli a vy jste obecně zastřešeni.

• Obchodní zástupci stavitele jsou zaplaceni, aby zastupovali stavitele, bez ohledu na to, co vám mohou říct. Mnoho lidí bude používat taktiku pod tlakem, aby vás přesvědčila, abyste podepsali smlouvu. Vzhledem k vysoké objemu povahy zcela nového prodeje domů, spousta stavebních agentů je placena méně než tradiční provize; někteří si vyplatí plat a pobídky, takže obrat je důležitý pro jejich živobytí.
• Pronájem agenta kupujícího, který vás zastupuje. Většinou bude váš agent hradit prodávající, ale někdy je odpovědnost za poplatek agenta otevřená k diskusi. I když budete muset přímo zaplatit svého agenta, můžete pravděpodobně přidat tento poplatek k prodejní ceně, a to by stálo za to, protože dobrý agent vyjednávající kupující vám může ušetřit tisíce více než provize.

• Váš vlastní zástupce vás zastupuje, buďte vaším svěřencem a je povinen odhalit pozitivní i negativní informace o transakci. Agenti společnosti Builder nehovoří o nevýhodách.
• Pokud vaše smlouva obsahuje nepředvídatelnou podmínku prodeje stávajícího domova před nákupem, znovu si najme svého vlastního agenta pro výpisy, aby mohl uvést svůj domov. Uvědomte si, že nákup před prodejem není vždy v nejlepším zájmu, protože tvrdé vyjednávání často vystupuje z okna, když jste se emočně přestěhovali z vašeho domova.

Nepoužívejte automaticky věřitele stavitele

• Stavitelé často upřednostňují svého vlastního věřitele, protože tvůrce bude plně informován o vašem osobním pokroku; je to nákup na jednom místě pro tvůrce. Ale věřitel stavitele vám nemusí nabídnout nejlepší řešení. Kromě toho může stavitel vlastnit úvěrovou společnost.
• Zvažte alternativní zdroje, abyste našli věřitele. Vaše vlastní banka nebo družstevní záložna vám mohou nabídnout velmi atraktivní sazby a podmínky na základě vaší bankovní historie s touto institucí. Váš agent vás může odkázat na svůj soukromý seznam velkoobchodních věřitelů.
• Nakupujte a poraďte se s vaším věřitelem. Najděte bankovního nebo hypotečního makléře, kterému můžete věřit a s kým se cítíte dobře.
• Požádejte o kopii kreditní zprávy a skóre FICO. Můžete si objednat vlastní bezplatnou kreditní zprávu před nákupem nového domova.
• Trvejte na tom, aby váš věřitel garantoval svůj odhad dobré víry. Pokud věřitel zpochybňuje nebo dělá ospravedlnění, jděte někam jinam, protože opravdoví věřitelé tuto žádost uctí, přestože to zákon nevyžaduje.

Získejte právní poradenství před zakoupením úplně nového domova

• Než podepíšeme kupní smlouvu, promluvte s právníkem v oblasti nemovitostí. Standardní kupní smlouvy jsou určeny k tomu, aby byli všichni mimo soud, ale nemusí nutně obsahovat jazyk, který chrání kupujícího.
• Zeptejte se na otázky týkající se odstranění nepředvídaných událostí a vašich storno práv. Ujistěte se, že rozumíte vaší odpovědnosti a závazkům.
• Zjistěte, zda materiály používané výrobcem obsahují chemikálie, které jsou nebezpečné pro vaše zdraví. Pokud vaše smlouva obsahuje varování o zdravotních problémech, je to pravděpodobně proto, že se jedná o platnou záležitost a jiní kupci se k ní obrátili.

Ověřte možnost a ceny upgradu

• Určete požadované možnosti a upgrady. Mějte na paměti, že pro mnoho stavitelů je ziskové rozpětí nejvyšší v aktualizacích. Někteří stavitelé mohou prodávat dům za téměř holé stavební náklady, protože většinu svého zisku dosahují při modernizaci.
• Zjistěte, zda půjčitel půjčí za všechny možnosti / upgrady, které jste vybrali. Pokud váš věřitel nebude financovat 100% vašich výběrů, budete muset zaplatit za to v hotovosti.
• Požádejte o zrušení a zda budete zodpovědní za položky, které se stavitel nemůže vrátit dodavateli.
• Některé smlouvy dávají stavitelovi právo zvolit vaše upgrady, pokud nepodáte požadavek do určité doby.
• Chcete-li ušetřit peníze, zvažte, jaké upgrady můžete koupit a nainstalovat sami po ukončení escrow. Uvědomte si však, že některé úpravy, jako je CAT-V, DSS nebo bezpečnostní kabeláž uvnitř stěn, je snadnější udělat před konstrukcí .

Podívejte se na reputaci tvůrce

• Pokud má kupující špatné zkušenosti s tvůrcem, slovo se rychle šíří v celé komunitě. Ale nevíte, jestli je špatný zástupce izolovaný zážitek, nebo pokud stavitel opakovaně přináší špatnou publicitu, aniž by kontroloval a ověřoval veřejné záznamy o soudních sporech.
• Promluvte se sousedy a zkoumajte kvalitu stavby okolních domácností. Je stavitel důsledně budovat stejné nebo větší domy v oblasti, nebo je stavba zaostává a domy se zmenšují ve velikosti?
• Zjistěte, zda stavitel prodává investorům. Někteří stavitelé vyžadují, aby všechny jejich domovy byly vlastníky obsazeny. Jiní dychtivě prodávají tolik inventáře investorům, jak to umožní ziskové marže. Pokud se trh náhle ponoří, investoři jsou typicky první kauci a kromě toho část důvodu, proč kupujete nový podíl, musí být obklopeni jinými kupci stejně jako vy, nikoli nájemci.

Najděte domovního inspektora

• Vždy se vždy obraťte na domácí inspekci při zakoupení. A najímat licencovanou a akreditovanou osobu k provedení inspekce - nikoliv vašeho otce nebo vašeho dodavatele kamarádů, dostanete skutečného inspektora. Buďte tam pro kontrolu a klást otázky, protože nový domov může obsahovat závady. Systém HVAC může být příliš malý nebo instalace může být instalována zpět. Stavební dělníci dělají chyby. (A ani nemluvíme o obalových materiálech McDonaldových obalů, které jsou plněné v dutinách stěn.)
• Pokud inspektor vyzve k další inspekci jiným profesionálním dodavatelem, zjistěte, zda vám inspektor říká, být závažný problém nebo pokud inspektor není oprávněn řešit tuto záležitost.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.