Odečtením bodů z vašich daní

Julian Block, advokát

Úvěrové body někdy dostanou špatný rap, přestože mohou být daňově uznatelné. Plánujete koupit nový dům kolem konce roku? Zkuste to zvládnout až do 31. prosince. Odměnou za splnění této lhůty je daňový odpočet pro letošní rok, pokud budete muset financovat nákup hypotečním úvěrem, na který zaplatíte úvěrové body.

Jak fungují úvěrové body?

Jaké jsou body? Jedná se o dodatečné poplatek předem, namísto vyšších úrokových sazeb.

Když jsou peníze nedostatečné, věřitelé běžně účtují body, které jsou také označovány jako "poplatky za vznik úvěrů", "poplatky za prémie" nebo "slevy na půjčky"; jeden bod se rovná jednomu procentu z částky

Klíč k úvěrovým bodům, které jsou 100% odpočitatelné v roce placení, spolu s ostatními úroky z hypotečních úvěrů na bydlení, spočívá v tom, že zaplatíte body za získání specifický typ úvěru. Musí to být půjčka na nákup, budování nebo vylepšení (jako když přidáváte nebo přetváříte pokoj) váš hlavní dům, tedy svůj celoročně doma, na rozdíl od, řekněme, druhého domova, použijete jako rekreační útočiště nebo nemovitost, za kterou si účtujete pronájem.

Co říká IRS o úvěrových bodech?

refinancovat stávající hypotéku.Všeobecně platí, že refinancování bodů není plně odpočitatelné v roce, kdy jste je zaplatili, pokud nejsou zaplaceny v souvislosti s koupí nebo zlepšením domu.

To platí i v případě, že je nová hypotéka zajištěna vaším hlavním domovem. Překlad: Refinancenti musí po dobu trvání úvěru zapisovat body v lenoch a drastech - rozdělí body placené počtem měsíčních plateb, které se mají uskutečnit po dobu trvání úvěru.

Pro ilustraci zaplatíte 4 000 000 dolarů v úvěrových bodech a 360 měsíčních splátek na 30letou hypotéku.

Vaše přípustné snížení je $ 11. 11 za platbu nebo celkem 133 USD. 33 pro 12 plateb.

Tento požadavek na přidělování IRS byl podpořen rozhodnutím daňového soudu z roku 1988, ačkoli osmý obvodní odvolací soud odmítl pravidlo alokace, když jsou placeny body na dlouhodobou hypotéku, která nahrazuje krátkodobou půjčku s balónem .

Při druhém refinancování nebo předčasné splacení úvěru odečtěte v roce výplaty všechny zbývající body, které ještě nebyly odečteny.

Zákon usnadňuje IRS ověřit, zda majitel domu správně odečte body. Poskytovatel musí vykazovat IRS množství bodů jiných než refinančních bodů, které platí přímo dlužník. Částka musí být uvedena na formuláři 1098. Podobně jako 1099 formulářů od bank a makléřských firem, které hlásí dividendy a informace o úrocích, je do IRS zasláno 1098 formulářů pro použití v jeho počítačích, které porovnávají 1098 čísel s částkami uvedenými jako odpočty pro body na rozvrhu A formuláře 1040.

Jak o placených úvěrových bodech prodávajícím?

Další komplikace se projeví, když jste prodávajícím a platebními místy, abyste donutili věřitele financovat kupujícího. Nemůžete počítat body jako zájem. Ale jako prodejní náklady snižují částku jakéhokoli zisku, který si uvědomíte z prodeje, a jsou odčitatelné kupujícím, který pak musí udělat nějaké papírování.

Musí odečíst částku zaplacenou z kupní ceny při výpočtu základu bydliště - údaj použitý k určení zisku nebo ztráty z prodeje aktiva.

Jsou pokrytí předčasného splacení daňově odpočitatelné?

Buďte si vědomi další vrásky, pokud předplatíte hypotéku na hlavní bydliště a dostanete z toho hroznou pokutu (procento nezaplacené částky) za výsadu, že ji zaplatíte předem. Nezáleží na tom, co to věřitel zavolá, že tento poplatek je plně odpočitatelný zájem na hypotéce.

Julian Block je advokát, syndikovaný publicista a bývalý agent IRS (vyšetřovatel). Tento článek byl vyčerpán s povolením z brožury: "Průvodce domácím prodejcem pro úsporu daní: Jednoduché způsoby, jak pro každého prodejce snížit daně na zákonné minimum", které lze objednat zasláním 19 dolarů. 95 za kopii do J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.

V době psaní

je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kalifornii.