HARP Refinance nebo krátký prodej

Otázka: Měli bychom provést HARP Refinance nebo krátký prodej našeho podmořského domu?

Čtenář se ptá: "S manželem se snažíme zjistit, zda bychom se měli pokusit prodat náš dům jako krátký prodej, nebo se na něj obracet a požádat o vládní refinanční program HARP. nám říká, že chceme prodat, ale my se nám líbí myšlenka na snížení hypotečních plateb. Dlužíme téměř 300 000 dolarů, a zatímco hodnota našeho domova je asi 165 000 dolarů, náš hypoteční chlapík říká, že můžeme ušetřit 635 dolarů měsíčně, pro refinancování HARP Co navrhujete? Měli bychom provést HARP refinancování nebo krátký prodej? "

Odpověď: To, zda majitel domu by měl krátkodobě prodávat versus refinancování HARP, není takový, že je řezaný a suchý. Jistě, ve většině případů by logika diktuje, že majitel domu je pravděpodobně lépe za dva roky po krátkém prodeji, než po refinancování HARP, ale před rozhodnutím se musí hodně zvážit.

V prvé řadě je, zda budete mít nárok na program. Mnoho krátkých prodejních bank uvolnilo požadavky na krátký prodej, a nikoliv každý věřitel vyžaduje finanční potíže, zvláště po roce 2012. Pokud však vaše banka vyžaduje finanční potíže a nemůžete dokumentovat utrpení, pak byste se nemohli kvalifikovat na krátký prodej vůbec. Což by dělalo otázku jako ospravedlnění, ne?

Takže první věc, kterou vám navrhuji, je promluvit s krátkým prodejním agentem, abyste zjistili, zda se kvalifikujete na krátký prodej. Zvažte vládní program HAFA, pokud je pravidelný krátký prodej příliš restriktivní.

Ale pokud půjdete na trase HAFA, ujistěte se, že opravdu chcete udělat krátký prodej před tím, než podáte žádost o HAFA. Někteří věřitelé vám neumožní znovu použít, jakmile předběžnou kvalifikaci udělíte, pokud byste měli po schválení změnit názor.

Je důležité si uvědomit, že nemůžete udělat obojí. Musíte zvolit jeden program. Buď HARP Refinance nebo krátký prodej.

Kvalifikace pro HARP Refinance

• Omezeno na půjčky Fannie Mae a Freddie Mac.

  Program refinancování HARP se vztahuje pouze na úvěry držené Fannie Mae nebo Freddie Mac. Pokud vaše půjčka není Fannie Mae nebo Freddie Mac, nebudete se kvalifikovat. Můžete zjistit, jestli je vaše půjčka Fannie Mae nebo Freddie Mac tím, že půjdete do Fannie Mae Loan Look Up nebo Freddie Mac Loan Look Up. Budete potřebovat znát poslední čtyři číslice sociálního pojištění primárního dlužníka.

• Původní úvěr 1. června 2009 nebo dřívější.

  Pokud jste vybrali hypotéku dne 2. června 2009 nebo později, pravděpodobně nebudete mít nárok na HARP Refinance. V tuto chvíli nejsou žádné výjimky, ale to by se mohlo změnit.

• Více než 80% LTV

  Pokud váš dům je pod vodou, váš LTV (poměr úvěru k hodnotě) překročí 80% tržní hodnoty - protože tržní hodnota je obecně nižší než váš zůstatek úvěru.Většina lidí nemá problém s tímto kvalifikačním faktorem.

• Žádné pozdní platby.

  I když program HARP Refinance umožňuje jednu pozdní platbu v předchozích 12 měsících, mnoho věřitelů neposkytne půjčku dlužníkovi, který byl delikventní, bez ohledu na pokyny HARP. Tyto dodatečné požadavky poskytovatele, které se mohou lišit od požadavků stanovených v programu, se nazývají překryvy.

• První refinancování HARP.

  Pokud se pravidla nezmění a s jednou výjimkou můžete provést pouze jednu refinancování HARP a poté, co ji udělíte, nemůžete opět refinancovat prostřednictvím HARP. Pokud však po HARP Refinance máte problémy s uskutečňováním plateb, můžete vždy k pozdějšímu datu požádat o krátký prodej.

HARP Refinance Vs. Krátký prodej

Krátké prodejní pokyny pro nákup jiného domu po krátkém prodeji jsou typicky 5 let pro tradiční úvěr a 3 roky pro úvěry FHA. Řekněme, že jste udělali krátký prodej místo toho a prodali svůj domov. Nevýhody krátkého prodeje jsou následující:

• Už nemáte vlastní dům.
• Musíte se přesunout jinam a stát se nájemcem.
• Možná byste se museli odsunout z vašeho okolí.
• Ztrátíte daňový odpočet za vlastnictví domova.
• Neexistuje žádná záruka, že se budete kvalifikovat i za 3 roky, abyste si koupili jiný domov, protože osobní situace se mění a zákony se mění.

Pokud jste zvolili možnost refinancování HARP, za 2 roky uložíte 15, 240 dolarů (rozdíl za platbu 635 x 24 měsíců). Za 3 roky ušetříte ještě více, $ 22, 860. Bude tržní hodnota vašeho domova navýšena, aby vykompenzovala skutečnost, že stále dlužíte asi 300 000 dolarů v domě, který stojí 165 000 dolarů?

Možná to není důležité. Důvodem, proč by to nemuselo být, je to, že možná nebudete chtít prodat. To znamená, že budete i nadále platit v domě, dokud nezaplatíte hypotéku ve výši 300 000 USD.

Pokud jste však zvolili krátký prodej, na konci 3 let můžete získat nárok na nákup jiného domu. Pokud se domníváte, že ceny domů zůstanou relativně stabilní v tomto období, znamená to, že byste mohli koupit dům stejně jako dům, který jste prodali, s výjimkou dnešní tržní hodnoty 165 000 USD. I když by úrokové sazby se zdvojnásobily, vaše platba by byla ještě nižší než platbu, kterou platíte dnes.

Ale u některých lidí to není otázka logiky nebo finančního uvažování. A to je v pořádku, naprosto v pořádku. Lidé často kupují nemovitosti z emocí a zůstávají v tom domě na základě emocí. Nikdy se necíťte špatně, pokud zvolíte refinancování HARP za krátký prodej. Rozhodnutí, které uděláte, je pro vás to pravé rozhodnutí.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.