Stínový inventář: definice, dopad na ekonomiku

Definice: Stínový inventář počítá domy, které jsou v určité fázi uzavření trhu, ale dosud nedosáhly trhu. Musí být přidáno k neprodané domácnosti, které byly uvedeny jako prodej, aby získali přesný obraz o bydlení. V roce 2010 existovaly dva domy k uzavření trhu pro každý z nich na prodej, podle Capital Economics.

CoreLogic definoval stínový inventář přesněji. Počítala s domy, které byly 90 dní nebo více delikventní, uzavřeny a vlastněné věřiteli.

Nezahrnovaly by se platby za bydlení, ale banka nezačala postupy uzavírání smluv.

Proto byl odhad společnosti Capital Economics o tolik vyšší. V říjnu 2010 společnost CoreLogic odhadovala, že se jedná o 2 miliony domácností nebo devět měsíců nabídky. Tato nejistota ohledně skutečného čísla vedla k nejistotě.

Tento stínový inventář snižoval ceny bydlení od jednoho do tří let. Investoři se zdráhali koupit domovy, protože věděli, že stínový inventář visel venku. Čekali, až se tyto zablokované domy absorbovaly a ceny měly větší šanci na zrychlení dříve.

Stínový inventář byl kromě skutečného inventáře neprodaných domů. To bylo asi 4 miliony domů od září 2011. Při této míře prodeje to bylo 8,5 měsíce dodávky. Dalších 250 000 domů bylo přidáno do stínového inventáře každý měsíc.

Co mělo být provedeno s cílem snížit inventář stínů?

Bohužel vládní programy nedělaly důsledky v inventáři stínu.

Dvouleté prodlevy neprodaných domů a stínového inventáře udržovaly ceny bytů po celé roky. Federální vláda mohla udělat mnohem víc, než aby se vypořádala s tímto problémem.

Proč vláda prakticky ignorovala tuto hrozivou hrozbu? Možná nevěděla, co má dělat. Správce fondu PIMCO Bill Gross navrhl pomocí vládních prostředků převést všechny 5-7% hypotéky na 4% hypotéky.

Řekl, že by to zvýšilo ceny bydlení o 5-10%.

Většina iniciativ neztratila přílivovou vlnu. HARP (Homeowner Affordable Refinance Program) byl představen v dubnu 2009. Umožnil 2 milionům úvěrových důstojných majitelů domů, kteří byli obráceni dolů ve svých domovech, aby refinancovali s nižšími sazbami. Bohužel pouze 810 00 majitelů domů pomohlo. Proč? Banky třešeň vybraly ty nejlepší žadatele.

Ministerstvo financí zahájilo v roce 2009 výrobu cenově dostupných domů. Spolupracovalo s bankami, aby pomohly majitelům změnit své úvěry dříve, než se dostaly do uzavření. Bohužel banky pouze upravily platby, nikoli hlavní. Většina majitelů domů dlužila dvakrát tolik na hypotéku, protože dům za to stojí. Uvědomili si, že je zbytečné se snažit dělat platby s malou nadějí na slušnou návratnost investic.

Federální rezerva měla internetovou stránku pro spotřebitelskou pomoc. Měla také pomáhat lídrům komunit zhodnotit a řešit problémové oblasti. Fed držel úrokové sazby nízké. Koupila toxické dluhy od bank. Tyto programy se nikdy nezabývaly kořenem problému uzavření trhu pro majitele domů.

Úžasně, někteří zákonodárci navrhli věci, které by jen zhoršily problém. Někteří navrhli zrušení Fannie Mae a Freddie Mac.

To by byla katastrofa. Jejich úvěrové záruky jsou požadovány před tím, než banka dokonce přemýšlí o půjčování. Před finanční krizí získali Fannie a Freddie 50% všech hypoték. Poté vzrostla na 90%.

Zákon o reformě Dodd-Frank požadoval 20% zálohu na všechny hypotéky. Podle Národní asociace realitních kanceláří by jen 40% domácích kupců v té době mohlo dokonce dovolit 20% zálohu.

Časová osa Shadow Inventory

• září 2011 - "Prodej domů o 7% vyšší než minulý rok." Banky začaly pracovat v uzavřeném plynovodu, čímž podpořily prodej domů, ale snížily ceny.
• Červenec 2011 - "Jeden milion zastavěných nemovitostí do roku 2012". Uzávěrky pokračují v zálohování díky zpoždění v bankovním zpracování. Trvalo 318 dní, než banky v druhém čtvrtletí vyloučily, 41 dní delší než před rokem.
• květen 2011 - "Ceny domů stále klesají." Šestnáct milionů majitelů domů (28%) bylo na svých hypotékách obráceno dolů, čímž se zvýšilo zásoby stínů a ceny domů klesly o 1% měsíčně.
• prosinec 2010 - "Protokol zablokování přidání do inventáře stínů." Míra uzavření trhu poklesla o 24% oproti předchozímu roku. To by mělo být skvělá zpráva, ale ne. Bylo to proto, že banky zpomalily svůj proces uzavírání trhu v reakci na federální vládu, která se zabývala jejich spěšnými postupy vyloučení. Majitelé domů nadále zhoršovali své platby. To jen přidalo 1,8 milionů domů v inventáři stínu.
• "Hospodářský růst ve čtvrtém čtvrtletí 2010 činil 3,6%." Co to vzal zpět? Pomalý trh s bydlením. Po většině recesí je bydlení obvykle prvním odvětvím ekonomiky, které se zotavuje. Nová výstavba domů vytváří pracovní místa. Práce v oblasti stavebnictví byly v tomto oživení nedostatečné.
• září 2010 - "Foreclosures jsou 35% všech prodejů." To je méně než před rokem, díky tomu, že banky zpomalily proces uzavírání trhu v reakci na federální vyšetřování.
• Červenec 2010 - "Existují dvě domovy v uzavření pro každého pro prodej." Studie společnosti Capital Economics uvádí, že v stínovém inventáři je 7,8 milionů domácností. To je mnohem horší než CoreLogic odhaduje méně než 2 miliony domácností.
• Duben 2010 - "Možnost ARM půjček zhoršuje stínový inventář." Tyto půjčky představovaly pouze 2% všech hypoték na celostátní úrovni, ale 60% v Kalifornii. Mají sankce za refinancování, mimo jiné nebezpečí
• říjen 2009 - "Shadow Inventory Looming". Již v říjnu 2009 Barronův časopis varoval před stínovým inventářem, což by trvalo až 15 měsíců, než začalo pracovat i tehdy.