Video: Hypotéka - Jak koupit nemovitost bez koruny aneb alternativa ke 100% hypotéce - Hypoteční úvěr 2024
Poměr úvěru k hodnotě (LTV) je finanční termín používaný věřiteli k vyjádření poměru úvěru k hodnotě aktiva. Poměr LTV je jedním z klíčových rizikových faktorů, které věřitelé hodnotí, když se na hypotéku kvalifikují dlužníci.
Riziko selhání je vždy skutečným hnacím motorem upisování a nakonec rozhodnutí o schvalování půjček a pravděpodobnost, že věřitel absorbuje ztrátu, se zvyšuje s tím, jak se sníží hodnota vlastního kapitálu.
Protože se poměr LTV úvěru zvyšuje, kvalifikační směrnice pro některé hypoteční programy se stanou mnohem přísnějšími. Věřitelé mohou požadovat, aby dlužníci s vysokými úvěry LTV získali soukromé hypoteční pojištění k ochraně před selháním kupujícího.
Výpočet poměru úvěru k hodnotě
Oceňování majetku obvykle určuje odhadce. Banky zpravidla využijí nižší část oceněné hodnoty a kupní ceny.
Nejprve rozdělíme některá čísla a poté diskutujeme, jak se tyto úvěry na hodnoty hodí do oblasti hypotečních úvěrů.
- Nákupní scénář # 1 - Hodnocení je dobré (více než nákupní cena)
Nákupní cena: $ 100, 000
Oceněná hodnota: $ 110.000
Záloha: $ 20.000
: 80 000 dolarů
úvěr na hodnotu (LTV) = 80%
- Scénář nákupu č. 2 - ocenění je nízké (méně než jeho kupní cena)
Nákupní cena: $ 100, 000
Oceněná hodnota: $ 90, 000
Záloha: $ 20, 000
(LTV) = 89%
Refinance Scénář č. 1 (standardní, bez druhé hypotéky)
- Domovská hodnota: 100 000 dolarů
Úvěr na hodnotu nebo LTV = 80%
Refinanční scénář č. 2 (více hypotečních zástavních listů, včetně 2. hypotéky)
Domovská hodnota: 100 000 USD
: $ 10 000
- Vlastní kapitál: $ 10, 000
Úvěr na hodnotu nebo LTV = 90%
Ať už kupujete, nebo refinancujete, úroková sazba hypotéky a způsobilost úvěru.
Typy úvěrů s vysokým limitem LTV
Úvěr na hodnotu je klíčovým faktorem ve vaší schopnosti získat souhlas s hypotékou. Obecně platí, že věřitelé upřednostňují půjčky s nízkou hodnotou LTV, protože úvěry s nízkým limitem LTV představují pro banku menší riziko.
To znamená, že existuje řada programů půjček speciálně zaměřených na majitele domů s vysokými LTV. Existují dokonce i některé programy, které zcela ignorují úvěr na hodnotu.
Zde je krátký přehled nejběžnějších typů půjček s vysokým podílem LTV.
VA úvěr: 100% úvěr na hodnotu
VA půjčky jsou půjčky zaručené Ústavem pro záležitosti veteránů Spojeného království. VA úvěrové pokyny umožňují 100% LTV, což znamená, že pro většinu dlužníků VA není zapotřebí žádné předčasné splacení. Vždy se se svými věřiteli nejprve ujistěte, že vaše způsobilost VA je stále k dispozici pro 100% financování.
VA hypotéky jsou k dispozici některým vojákům v činné službě, veteránům, vojenským manželům, členům vybrané rezervace a národní gardy, vojenským kadetům a zaměstnancům ministerstva obrany.
Úvěr USDA: 100% Úvěr na hodnotu
Úvěry USDA jsou úvěry pojištěné Ministerstvem zemědělství Spojených států. USDA půjčky umožňují 100% LTV - nevyžaduje se záloha.
Úvěry USDA jsou někdy známé jako venkovské úvěry na bydlení, ale mohou se kvalifikovat také některé předměstské části v menších obcích nebo na okrajích metropolí. Kontaktujte svého věřitele.
FHA Hypotéky: 96. 5% úvěru na hodnotu
Pokyny FHA hypotéky vyžadují zálohu ve výši minimálně 3,5%.
Na rozdíl od půjček VA a USDA nejsou úvěry FHA omezeny vojenským zázemím nebo umístěním - neexistují žádné zvláštní podmínky způsobilosti a nemusíte být prvním kupujícím domů.
Pokud máte průměrné úvěry, omezená aktiva nebo právě začínáte na své kariéře, hypotéka FHA může být tou nejlepší cestou pro vás.
Fannie Mae & Freddie Mac Úvěry: 95% Úvěr na hodnotu (97% možné)
Konvenční úvěry jsou úvěry garantované Fannie Mae nebo Freddie Mac. Obě skupiny nabízejí hypoteční úvěry ve výši 97% LTV, což znamená, že budete muset provést předplatné ve výši 3%.
Je však mnohem častější 95% nebo méně úvěrů za hodnoty.
Ve srovnání s půjčkou FHA se konvenční financování doporučuje majitelům domů s pevnými a stanovenými úvěrovými výsledky.
Programy refinancování "bez hodnocení"
Majitelé domů, kteří chtějí ušetřit peníze na hypotéku, potřebují pochopit, jakým způsobem půjde na hodnotu. Vyšší hodnota úvěru z nižšího než očekávaného ocenění může rychle urychlit vaše úspory.
To znamená, že pro výběr majitelů domů je k dispozici několik programů refinancování "bez hodnocení". Nejen, že nedostatek hodnocení zrychluje upisovací proces, ale také dává úvěr hodnotě nepodstatnou pro ty, kdo jsou dlužníky.
Níkolik z těchto programů je zvýrazněno níže.
FHA Streamline Refinance
FHA Streamline Refinance je speciální refinanční program dostupný majitelům domů s existujícími hypotékami FHA.
Oficiální pokyny pro požadavky FHA Streamline Refinance zřeknou se požadavků na hodnocení, což znamená, že půjčky s neomezenou dobou platnosti jsou povoleny.
VA Streamline Refinance
VA Streamline Refinance je speciální refinanční program pro majitele domů se stávajícími úvěry na bydlení VA.
Úředním názvem společnosti VA Streamline Refinance je Úvěr na refinancování úrokových sazeb (IRRRL). Podobně jako u FHA Streamline nevyžaduje VA Streamline Refinance hodnocení ani nevyžaduje ověření příjmů, zaměstnání nebo úvěru pro většinu dlužníků.
USDA Streamline Refinance
USDA Streamline Refinance je k dispozici majitelům domů s existujícími USDA hypotéky pouze. Stejně jako programy FHA a VA zefektivnění, refinancování USDA se zřekne potřeby domácího hodnocení. Program je nyní v pilotní fázi a je k dispozici v 19 státech.