Poměr úvěru k hodnotě - definice a kalkulace

Poměr úvěru k hodnotě (LTV) je číslo, které popisuje velikost úvěru ve srovnání s hodnotou majetku, který úvěr zajistí. Poskytovatelé úvěrů a jiní používají tento poměr, aby pochopili, jak rizikový je úvěr, a může být použit pro schvalování úvěrů nebo vyžadování hypotečního pojištění. Vyšší poměr LTV naznačuje větší riziko, protože aktiva za úvěrem mají nižší pravděpodobnost splácení úvěru, protože poměr LTV se zvyšuje.

Jinak řečeno, poměr LTV vám říká, kolik vlastnictví vlastně máte ve srovnání s kolik dlužíte. Poměr se používá pro několik typů úvěrů, včetně úvěrů na bydlení a auto (nákupy i refinancování).

Jak vypočítat

Chcete-li vypočítat poměr LTV, rozdělte částku úvěru na celkovou hodnotu majetku zajišťujícího půjčku.

Příklad:

Předpokládejme, že chcete koupit dům v hodnotě 100 000 000 dolarů. Máte k dispozici 20 000 dolarů za zálohu, takže budete muset půjčit 80, 000 dolarů. Váš poměr LTV bude 80 procent, protože dolarová částka půjčky je 80 procent z hodnoty domu. $ 80, 000 děleno $ 100, 000 se rovná 0. 80 (což je stejné jako 80 procent - vidíte, jak jsou vztaženy desetinná místa a procentní sazby).

Vypočítejte poměr LTV vydělením hodnoty úvěru na hodnotu nemovitosti: 80, 000/100, 000 = 0. 8.

Jednoduchý způsob, jak vypočítat LTV, je použít kalkulačku vašeho zařízení nebo vyhledat Google pomocí lomítka ("/") pro rozdělení.

Například následující odkaz "vyhledá" odpověď: 80, 000/100, 000 nebo ji můžete zadat do libovolného vyhledávacího pole (včetně Bing a Yahoo).

Proč to záleží

Poměr LTV pomáhá věřitelům vyhodnocovat riziko: Čím více půjčují, tím větší riziko jsou. Vyšší riziko pro věřitele znamená:

Je těžší dostat povolení pro půjčky.

1. Možná budete muset platit více (s vyšší úrokovou sazbou).
2. Možná budete muset zaplatit dodatečné náklady, například pojištění hypotéky.
3. Pokud počítáte LTV, pravděpodobně se jedná o půjčku, která je zajištěna jistým typem zajištění. Například při půjčování peněz na nákup domu je úvěr zajištěn zástavním právem na domě. Věřitel může převzít dům a prodat ho uzavřením, pokud se vám nepodaří zaplatit půjčku. Totéž platí pro půjčky na auto - vaše auto může být vráceno, pokud přestanete platit.

Věřitelé opravdu nechtějí svůj majetek - chtějí jen získat peníze rychle. Pokud půjčují až 80% (nebo méně) hodnoty nemovitosti, mohou nemovitost prodávat za méně než dolar, aby získaly zpět své prostředky. Je to jednodušší, než abyste se vydali za skvělou nabídku.

Stejně tak, co jste koupili, mohlo by ztratit hodnotu od té doby, co jste je koupili, a tak půjčování 100 procent a více ohrozí věřitele.

Konečně, když jste vynaložili některé z vašich peněz do nákupu, budete pravděpodobněji oceňovat a stále platit. Máte kůži ve hře, takže nebudete odcházet, pokud nebudete mít možnost.

Dobré poměry LTV

Jaký je dobrý poměr LTV, který vám může pomoci získat úvěr?

Záleží na preferenci vašeho věřitele a druhu půjčky. Často budete mít větší štěstí s více investovanými prostředky (nebo

nižší poměr LTV). S úvěry na bydlení je 80 procent kouzelným číslem. Pokud si půjčíte více než 80 procent hodnoty domu, obvykle budete muset získat soukromé hypoteční pojištění (PMI) k ochraně svého věřitele. To je zvláštní výdaj, ale pojištění můžete často zrušit, jakmile se dostanete pod 80% LTV. Další pozoruhodné číslo je 97 procent. Někteří věřitelé vám umožňují koupit s 3% nižší (úvěry FHA vyžadují 3,5%) - ale budete platit hypoteční pojištění, případně po dobu trvání vašeho úvěru.

V případě automatických půjček poměry LTV často převyšují, ale věřitelé mohou nastavit limity (nebo maxima) a měnit sazby v závislosti na tom, jak vysoký bude váš poměr LTV. V některých případech můžete půjčit více než 100% LTV.

Pod vodou:

Pokud je poměr LTV vyšší než 100 procent, půjčka je větší než hodnota aktiva zajišťujícího úvěr (nebo máte záporný vlastní kapitál). Obvykle to není dobrá situace, protože byste museli napsat šek (nebo zaplatit) za prodej aktiva - z transakce byste nedostali žádné peníze. Po poklesu domácích hodnot během hypoteční krize byly podvodní úvěry na bydlení hlavním problémem. Podvodní auto půjčky jsou vždy problém. Pokud si půjčíte s vysokým poměrem LTV, ujistěte se, že existuje dobrý důvod pro riziko. Mějte na paměti: Vaše jmění nemusí být ve formě peněz, které přinášíte k dohodě. Pokud vlastníte majetek (nebo část majetku), může být vlastnický podíl použit jako vlastní kapitál a hodnota tohoto podílu se může časem měnit. Například při půjčování proti domě s vlastním úvěrem na bydlení používáte hodnotu vašeho domu a účinně

zvyšujete svůj poměr LTV, když získáte půjčku. Pokud vaše bydliště získá hodnotu, protože ceny bydlení vzrostou, vaše LTV bude klesat (i když možná budete potřebovat hodnocení, abyste to dokázali). Podobně, pokud si půjčíte peníze na vybudování nového domova, můžete použít pozemky, na které stavíte, jako jmění pro stavební půjčku. Větší obrázek

Poměry LTV jsou nesmírně důležité. Ale jsou součástí většího obrázku, který zahrnuje:

Vaše kreditní skóre (s dobrým kreditem je jednodušší získat vyšší úvěry LTV)

• Váš příjem k měsíčním platbám
• Aktivum, které jste koupit (Je to dům v dobré kondici nebo multifamilní jednotka? Je to nové nebo použité vozidlo? Motocykl nebo RV?)
• Kromě vašeho úvěru, jedna z nejdůležitějších věcí pro věřitele je váš poměr dluhu k příjmu . To je rychlý způsob, jak zjistit, jak je cenově výhodná jakákoli nová půjčka - můžete pohodlně přijmout ty extra měsíční platby, nebo se dostáváte nad svou hlavu?Další informace o poměru dluhu k příjmu.