Uzávěrka prodeje ovlivňuje hodnoty nemovitosti

Většina domů se uzavíráním nemovitostí se liší. Některé tržní prodeje jsou řešeny tiše a věřiteli rychle prodávají. Jednoho dne se pohyblivá dodávka vytahuje, nakládá věci obyvatele a odchází, krátce následuje značka prodeje realitního makléře. O několik týdnů později se objeví prodávané znamení a noví majitelé se pohybují.

V ostatních čtvrtích může být uzavřený dům zabalen a omítnut s velkými znaky, které ho inzerují jako vlastnictví banky nebo REO.

Některé domovy, které byly uzavřeny, zůstávají roky opuštěné. Pěsti rostou natolik, že pokrývají chodníky, žertíky vrhají kameny skrz okna v druhém patře a domov se stává okouzlujícím okolím.

Známky zabavování mohou zanechat sousedy, kteří se zajímají o hodnotu svých domovů. Majitelé obytných domů se obávají, že uzavření trhu může ovlivnit hodnoty nemovitostí, a to správně.

->

Ocenění zahrnují domovy jako vaše, Plus Foreclosures

Existují tři metody hodnocení majetku:

• Nákladový přístup - Tato metoda zvažuje náklady na stavbu domu plus hodnotu pozemku.
• Přístupový přírůstek - slouží k porovnání více jednotek založených na mírách kapitalizace.
• Přístup k tržní hodnotě. Tento typ hodnocení porovnává předmětný majetek se třemi srovnatelnými tržbami v okolí.

Pokud jsou dva srovnatelné prodeje pravidelnými transakcemi a jeden je uzavření trhu nebo krátký prodej, použije odhadce tento nespokojený prodej jako srovnatelný majetek?

Abych dostal odpovědi, mluvil jsem s Derekem Yukeem, odhadcem společnosti Yuke & Associates v Sacramentu.

Yuke se pokusí nalézt transakce s dlouhými rukama při sestavování hodnocení. Ty se považují za tržní prodej, který je nabízen k prodeji ochotným prodávajícím a který je zakoupen schopným a ochotným kupujícím, aniž by byla žádná strana pod nátlakem nebo související.

I kdyby to znamenalo vytáhnout srovnatelné tržby z přilehlého okolí a přizpůsobit se hodnotě, většina odhadců, jak říká, může nalézt transakce, které je třeba použít při hodnocení.

Společnost Yuke působí od roku 1996 a říká: "Pokud používám uzavření trhu, vysvětluji, proč jsem ji použil. Říkám, že to není dobrý komp a nedávejte mu hodně váhy. "Říká, že zabavování nepředstavuje tržní hodnotu a vždy může najít pravidelné tržby, aby začlenil do svých odhadů." Pokud v oblasti existují pouze foreclosures, pak to ovlivňuje trh, protože se stává hodnotou, "varuje Yuke.

Foreclosures Zhoršují HOA

Yuke pokračuje: "Pokud nejsou žádné pravidelné transakce, pak jste uvízli. Rozvoj bytů je těžký. "Co se stane, když v rámci asociace majitelů domů dochází pouze k krátkým prodejům nebo uzavřením nemovitostí? Podle Yuke jsou to nejlepší komponenty pro tento vývoj, protože jsou to jediné kompozice, které jsou k dispozici.

Zneklidněný prodej v rámci asociace majitelů domů také znamená, že je nepravděpodobné, že by majitel zaplatil tomuto podílu poměrný podíl příspěvků HOA. Pokud je fond sdružení majitelů domů spuštěn na nízké úrovni, ostatní vlastníci domů nakonec zaplatí kartu ve formě vyšších asociačních poplatků.

Bohužel, ačkoli mnoho sdružení majitelů domů má pravomoc k uzavření, pokud jsou poplatky nedoplatky, nemnoho má peníze nebo prostředky, aby tak učinily, a ti, kteří se často vzdávají procesu, kdy je výše hypotéky vyšší než hodnota jednotky .

Přestože některé studie ukazují, že sousedství s vysokými počty uzavírání trhů zaznamenají pokles o hodnotu 1 procenta, pokles hodnoty není vždy důsledkem počtu foreclosures. Často klesající ceny jsou způsobeny vnímáním prostoru kupujícím, spolu s extrémním zanedbáním nemovitosti předchozího majitele.

Některé tržby z prodeje se zdají samoobslužné. Jakmile jeden majitel domu vstoupí do výchozího stavu, zdá se, že následují ostatní. Pokud je vlastník v prodlení vyhozen nebo opuštěn, opuštěný dům se rozpadne.

Domy, které nemají žádnou obrubníku, vyžadují významné opravy, neprodávají za tržní hodnotu.

Součástí nedostatku nákupu foreclosures je skutečnost, že domy jsou prodávány "tak jak je," a kupující nemají žádnou záruku stavu. Někteří majitelé domů, kteří ztrácejí vše kvůli uzavření trhu, by nemuseli přemýšlet o prodeji vestavěných spotřebičů a o rozbití měděných instalatérů, aby se prodávali za šrot. Domy s chybějícími prvky také snižují ceny v okolí.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.