Nebezpečí nákupu otevíraných domů uzavření

Nenechte se přitahovat čerstvým kabátem barvy, lesklými novými spotřebiči nebo žulovými deskami na pultech, domovní uzavření domů může mít spoustu věcí špatně pod ním - věci že možná nebudete objevovat, dokud nebude příliš pozdě, než s tím něco dělat.

Když investor vyzdvihuje dům vlastněný bankou, a to buď tím, že koupí tento dům v hromadném nákupu přímo z banky, nebo nabízením doma v dražbě, nejdůležitější myšlenka v mysli investora přináší zisk.

Ale když vidíte domov pro prodej, díváte se na jeho estetickou hodnotu a jak tento domov vyhovuje vašim parametrům. Kvůli jeho emocionální přitažlivosti si možná nevšimnete konstrukčních vad.

Upevnění uzavíracího bloku

Neříkám, že všichni investoři ořezávají rohy, když rehabují nemovitost. Mnoho investorů je svědomitých a najme kvalitní stavební posádky. Ale někteří investoři - a zřídkakdy víte, které z nich jsou tím, že se na ně podívají - najali nejlevnější práci, kterou najdou a používají nejlevnější materiály v pokusu zvýšit své ziskové marže. Zde jsou některé oblasti, které vás znepokojují:

• Forma

  Některé domy ve vlastnictví bank se po mnoho měsíců nacházejí prázdné, bez tepla nebo klimatizace. Pokud dochází k úniku nebo vlhkosti potrubí, může se pěstovat a šířit. Náprava slévárny stojí tisíce dolarů. Chtěl by investor namařit formu? Co myslíš?

• Zprávy o škůdcích

  Investoři nakupují domy v bankách ve stavu "tak, jak je". Banky málokdy platí za práci proti škůdcům. Neopracované, termitové nebo práškové brouky by mohly pohlcovat strukturální integritu domova. Vnitřní stěny by mohly být podporovány hnilobnými čepy.

• Azbest

  Rychlé a snadné řešení pro pokrytí linoleových podlah, které obsahují azbest, je položit na ni laminát nebo keramiku. Pokud podklad není pevně připevněn k podkladu, může se časem uvolňovat. Ditto pro venkovní obložení. Co je pod novým vlivem?

• Stavební povolení

  Investor přidal nebo odstranil místnost nebo provedl jakékoliv zlepšení, které vyžadovalo povolení? Možná nevíte, protože je nepravděpodobné, že investor zveřejní každé provedené zaměstnání. Některé práce mohly vyžadovat povolení, aniž by bylo možné získat povolení.

• Neodborné stavební materiály

  Není-li uzavírací klapka domovní, je pravděpodobné, že investor zakoupil spotřebiče se spodním barem, nízkonapěťové skříně vyrobené z lisovaných desek a levné klempířské výrobky nebo levné dvojité oken, které se mohou rychle opotřebovat. Nebudete vědět, zda dodavatel používal polovinu palce nebo čtvrtiny palce sádrokartonu, pokud jste odstranit kryty nádob a měřit.

• Neoprávněné subdodavatelé

  Je možné, že dodavatel investora mohl zaměstnat pracovníky, kteří nemají povolení k výkonu práce, kteří jsou mladší než minimální mzda, aby vykonávali složitou práci, pro kterou nebyli pracovníci vyškoleni. Dokonce i jednoduchá práce, jako je zavěšení sádrokartonu, mudding a pískování, může být provedeno nesprávně a nebudete vědět, dokud se šrouby nezapálí měsíce po silnici.

90-denní pravidlo pro převrácení

Pravidlo 90 dnů pro převracení titulu. Mnoho pokynů a překryvů od poskytovatele půjčky vyžaduje, aby investor vlastnil nemovitost nejméně 90 dní předtím, než půjčitel kupujícího udělí půjčku tomuto kupci. Datum uzavření smlouvy musí být nejméně 90 dní po zaznamenání listiny investora.

Společnost FHA dočasně zrušila toto pravidlo od 1. února 2010 do 31. ledna 2011. Existují však omezení, která platí i během tohoto období, z nichž některé závisí na procentním poměru nové prodejní ceny k původní prodejní ceně.

Banka může požadovat potvrzení o tom, že byla dokončena podstatná práce, která by odůvodnila novou prodejní cenu.

Mechanici jsou zuřiví na ploutvích v uzavřených prostorách

Například v Kalifornii mají subdodavatelé 90 dnů na podání zástavního práva pro neplacenou práci. To znamená, že pokud dodavatel nezaplatil subdodavatele nebo materiály byly doručeny bez zaplacení, kupující mohl zjistit, že zástavní právo bylo podáno proti domově poté, co domov uzavřel úschovu.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}