Mohu krátký prodej investičního majetku?

Otázka: Mohu krátký prodej mého investičního majetku?

Čtenář se ptá: "Mám pocit, že jsem udělal všechny špatné věci.Koupil jsem si tento pronájem nemovitosti ve výšce trhu.Jeden jsem to refinancoval o dva roky později a přidal další pokoj, a já bych tam někdy odešel do důchodu. No, ten den přišel, a teď je to podvodní dům, dlužím víc, než to stojí, mohu krátce prodat svůj investiční majetek? "

Odpověď: Někteří lidé si myslí, že možnost krátkého prodeje je omezena pouze na osobní bydliště. Oni pravděpodobně předpokládají toto, protože tam je hodně hoopla od některých druhů věřitelů nad tím, zda osoba zabírá doma nebo nezadí doma, ale to má málo co do činění s nejvíce krátký prodej. Dokonce i pokyny pro tradiční krátký prodej HAFA od února 2011 umožňují, aby volné osobní bydliště bylo považováno za dobu, po kterou není doma prázdná po dobu 12 měsíců nebo déle.

V Kalifornii jsme nedávno prodávali vícepodlažní bytovou budovu pro prodejce bez úsudku o nedostatku a úplného vydání odpovědnosti. Většina kvalifikací bude záviset na následujících skutečnostech:

• Druh vašeho úvěru
• Váš věřitel
• Státní zákony
• Druh majetku
• Důvod hubení

- finanční nebo jiné - k krátkému prodeji. Některé úvěrové instituce, jako například Bank of America, jsou velmi pro-krátké prodeje.

Banka Ameriky má k dispozici několik krátkých prodejních programů, které zahrnují jen málo nebo žádné potíže. Některé z těchto programů vám zaplatí krátký prodej, ale obecně se nejedná o investice do nemovitostí.

Příprava na krátký prodej v investičním majetku

První věc, kterou je třeba udělat, je napsat dopis o strachu.

Uvědomuji si, že jsem jen řekl, že nemusíš vždycky projevovat potíže, a to je pravda. Ale možná budete muset vytvořit hádavý dopis. Možná budete muset požádat o krátký prodej a rozvržení, proč ji potřebujete.

Zde jsou další dokumenty, které by mohl požádat věřitel:

• Porovnatelná analýza trhu. Váš agent může připravit CMA pro doručení do banky, aby doložil hodnotu. Banka bude s největší pravděpodobností stále objednávat vlastní BPO. Nicméně, CMA bude důvěryhodnost vaší žádosti.
• Federální daňové přiznání. Všechny plány a stránky. Pokud vlastníte jiné investiční nemovitosti, které se odrážejí na vašich daňových přiznáních, mohlo by to být vhodný čas pro zvážení krátkého prodeje všech z nich najednou.
• W2, 1099 nebo jiný důkaz o příjmech. Jde o dokumenty, které doprovázejí vaše daňové přiznání.
• Výplaty . Krátká prodejní banka chce často vidět důkaz o vašem současném příjmu a jeho meziročním čísle.
• Výpisy z účtu .Úplné stránky za poslední dva měsíce z každého bankovního účtu, včetně penzijních fondů. Je velmi neobvyklé, aby banka požadovala od prodávajícího příspěvek od penzijních fondů.
• Smlouva o výpisu. Jedná se o dohodu mezi vámi a vaším realitním agentem o prodeji nemovitosti.
• Smlouva o koupi. Kupní smlouva bude obsahovat všechny podmínky týkající se prodeje vašeho majetku, včetně případného typu financování, zálohy a prodejní ceny.
• Potvrzení o peněžních prostředcích a / nebo předběžného dopisu kupujícím. Váš věřitel si bude chtít uvědomit, že kupující je kvalifikovaný a schopný dokončit transakci.
• Odhad závěrky nebo HUD-1. Nejdůležitější je síť za sebou. Netypické výdaje budou s největší pravděpodobností zakázány.

Výhody pro krátkodobé prodeje investic do nemovitostí

Všiml jsem si, že někdy věřitelé jsou s prodávajícími investic do nemovitostí mírnější, než když se zabývají prodejci osobního bydliště. Myslíte si, že to bude naopak, ale není. Mám podezření, že je to proto, že většina investic je držena pro peněžní tok nebo potenciální zhodnocení. Takže pokud je nemovitost obrácená vzhůru nohama, nejspíš to není cash flow a není považováno za investici v očích investora.

Je-li však osobní bydliště vzhůru nohama, je to stále váš domov.

Mnoho lidí nekupuje domov pro investice, když je zakoupeno jako hlavní bydliště. Banky proto berou v úvahu jiné faktory, pokud mají krátký prodej bydliště. Obvykle je pod vodou nedostatečný důvod k krátkému prodeji hlavního bydliště.

Zdá se, že prodejci dychtivěji prodávají podmořský dům, když už nejsou hotovostní toky a jsou vzhůru nohama. Pokud banka požaduje prodejní příspěvek, investoři jsou častěji pravděpodobnější, že budou mít možnost ji zaplatit, protože chápou platbu záporného peněžního toku.

Krátký prodej investičního majetku je často rychlejší a jednodušší. Útok na úvěrovou zprávu bez úsudku o nedostatku je obecně poněkud menší, než je ding, který má úvěr uzavřít.

Pití na prodej investičního majetku jako krátkého prodeje

Stejně jako u každého krátkého prodeje, požádejte o právní a daňové poradenství dříve, než se dohodnete na krátkém prodeji. Vzhledem k tomu, že domov není vaším bydlištěm, které může získat preferenční zacházení, můžete být předmětem zdanění rozdílu mezi vaším základem a prodejní cenou.

Mohli byste také podstoupit nedostatek půjčky, což je rozdíl mezi tím, kolik jste dlužili a částkou, kterou banka obdržela. Většina prodejců v Kalifornii, se kterými jsem se setkal, kteří najali kompetentní daňové a zákonné zástupce, často hledají způsoby, jak obe tyto problémy vyřešit, ale prodejci v jiných státech nemusí být tak šťastní.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}