Uzavření 101: jak se chránit

Nákup domu je typicky šťastným milníkem. Překročili jste velkou hranici. Dosáhli jste životního milníku. Cítíte se optimisticky a sebevědomě o budoucnosti.

Nechci hrát na vaši párty studenou vodu, ale chtěl bych upozornit opatrně.

Skutečnost je, že miliony majitelů domů skončily uzavřením trhu. Mnoho z těchto lidí se k vašemu nákupu cítí tak šťastně a optimisticky, jako vy.

Koneckonců, když si zakoupíte dům, myšlenka, že tento dům může jednoho dne podléhat uzavření trhu, je možná poslední věc, kterou si myslíte.

Jak se tomuto riziku můžete vyhnout? Číst dál.

Proč majitelé domů ztrácejí své domovy?

Většina domů spadá do uzavření trhu poté, co vlastník nedoplní - nebo zastaví plné platby - na svůj hypoteční úvěr. Jak se to děje?

Někdy se to stane, protože majitel se nadměrně rozrostl a koupil si více domů, než si mohli rozumně dovolit. Podobně věřitel také poskytl půjčku nekvalifikovanému kupci; někoho, komu by neměla být udělena domácí půjčka této velikosti. (Před recesí mnoho věřitelů nevěřilo příjmu osoby před udělením půjčky. Není divu, že mnoho žadatelů o úvěr předstíralo, že získali více peněz než skutečně.)

Jindy se majitel stane neúspěšným poté, co je zasažen řadou nečekaných životních událostí, jako je například ztráta zaměstnání nebo vystavení zásadních účtů za zdravotní péči, což ovlivňuje jejich schopnost platit měsíční hypotéku.

V některých případech vlastník vybral druhou hypotéku a vynaložil peníze na závazky (spíše než na příjmy), což snížilo jejich celkovou čistou hodnotu a poškodilo jejich schopnost splácet na druhém bankovním účtu.

V ostatních případech majitel přijímá hypotéku s měnitelnou sazbou za předpokladu, že bude schopna splnit platební závazek, pokud sazba stoupne.

(Federální zákon vyžaduje, aby věřitel zveřejnil maximální úrokovou sazbu, kterou mohou majitelé zaplatit za podmínek jejich hypotečního listu s nastavitelnou sazbou.) Majitel má na chvíli nízké úvodní úrokové sazby, ale když se tyto sazby zvyšují, majitel zjistí, že splnění těchto plateb je těžší, než předpokládali, a spadá do nedoplatků.

A v mnoha případech si majitel domů uvědomí, že je "pod vodou" na hypotéce (koncept, o kterém budeme diskutovat níže) a dospějeme k závěru, že odchod je nejvhodnější volbou.

Jak vidíte, existuje mnoho důvodů, proč vlastníci za své platby splácejí.

Jak se můžeš chránit?

Nikdo nechce přemýšlet o tom, jaký proces může potenciálně čelit uzavření trhu. Musíme však pečlivě zvážit rizikové faktory, které by nás mohly vést k hrozbě uzavření trhu, pokud chceme rozvíjet silný a odpovědný přístup k našim osobním financím.

Kromě toho musíme také pochopit, jak funguje proces uzavření trhu, takže pokud by se naše budoucnost obrátila k horšímu, měli bychom nějakou představu o tom, co by mohlo být před námi. To nám pomůže zjistit, jaké další možnosti můžeme vybrat.

V tomto článku nejprve pokryjeme hlavní rizikové faktory, které by mohly vést k uzavření trhu a poté se ponořit do skutečného procesu.

Rizika, která vedou k uzavření trhu

Podle zprávy CBS News přišlo o zhruba 7 milionů lidí během Velké recese.

Zatímco počet foreclosures se zpomalil od té doby, mnoho majitelů domů je stále v potížích. Ke konci roku 2015 bylo přibližně 4,3 milionu majitelů domů pod vodou, což znamená, že majitel domu vlastní dům, který má hodnotu nižší než částka, kterou dluží za hypotéku.

Být pod vodou ve vašem domě je jedním z největších rizikových faktorů, které naznačují uzavření trhu. Koneckonců, pokud má domov menší hodnotu než dlužný zůstatek, můžete se domnívat, že to jednoduše dává smysl odejít.

Předtím, než přijmete toto rozhodnutí, je zde varování: odchod z cesty má významné důsledky pro váš kredit. To může poškodit vaši schopnost koupit jiný domov v budoucnosti, stejně jako vaše schopnost pronajmout si domy, otevřít kreditní karty, půjčit si na jiné druhy úvěrů, a dokonce i nárok na určité pracovní místa.

Co byste měli dělat, pokud je váš dům pod vodou? Možná budete chtít držet doma a počkat na to, aby nemovitost znovu získala svou hodnotu. Pokud se budete muset přestěhovat, můžete si pronajmout dům nájemci. Alternativně, pokud budete muset prodávat dům, můžete požádat svého věřitele o krátké schválení prodeje (budeme o tom diskutovat níže) nebo přinést peníze na závěrečný stůl.

Co když nejste pod vodou - ale snažíte se platit?

Za prvé, než si zakoupíte domů, kupte si levnější dům, než ten, pro který se kvalifikujete. Nemusíte kupovat doma v maximální výši půjčky, kterou získáte.

Mnoho lidí v oboru nemovitostí říká, že vaše hypotéka sama o sobě by měla pohltit třetinu vaší domácnosti. Toto číslo nezahrnuje opravy, údržbu, služby a další vedlejší náklady. Tento údaj však může být příliš vysoký. Zkuste tento přístup namísto toho: jako obecné pravidlo, zaměřte se na všechny vaše platby související s domácím obyvatelstvem, včetně oprav, údržby a opravy, abyste se dostali na zhruba 25 až 30 procent svých odměn.

Navíc udržujte nouzový fond, který pokryje nejméně šest měsíců vašich výdajů. Udržujte tento nouzový fond na spořicím účtu v hotovosti spíše než v jakýchkoli typech investic (jako jsou akcie). Nedotýkejte se toho pro svátky, narozeniny nebo roční výdaje. Zachovat to pouze pro skutečné nouzové situace.

Pokud zjistíte, že se potýkáte s platbami, začněte drasticky snižovat výdaje v různých oblastech vašeho života. Jste uprostřed finanční krize; strávit jako on. Neříkejte jen kabel; prodat celý televizor. Nepoužívejte jen obal hnědý; přepněte na dieta rýže a bobů, až se vrátíte na nohy.Získejte peníze navíc v každé volné chvíli vašich večerů a víkendů na volné noze, kterou můžete zvládnout online z domova, zatímco vaše děti spí. Zjistěte, zda máte nárok na refinancování hypotéky s nižší úrokovou sazbou.

Pokud splácíte své platby a nemyslíte, že byste mohli dohnat, je čas prodat váš domov. Prodej vašeho domova je mnohem výhodnější než uzavření trhu.

Pokud váš domov stojí méně než částka, kterou dlužíte, budete potřebovat souhlas věřitele k krátkému prodeji. Krátký prodej je prodej domu, ve kterém dlužník obdrží méně, než v současnosti dluží. Poskytovatel ztrácí rozdíl.

Pokud si věřitel zjistí, že je pravděpodobnější, že ztratí ztráty prostřednictvím krátkého prodeje, než prostřednictvím tradičního procesu vyloučení, umožní dlužníkovi, aby vybral svůj majetek jako krátký prodej.

Krátké prodeje jsou jedním ze způsobů, jak se vyhnout tomu, aby čelili úvěrovým dopadům úplného uzavření trhu, ale nejsou ideální. Držte to v zadní kapse jako poslední možnost.

S tím, co bylo řečeno, hovoříme o skutečném uzavření trhu. Jak se chystáte vidět, proces vyloučení je poměrně zdlouhavý a v tomto procesu existuje mnoho příležitostí, ve kterých se můžete pokusit uvolnit svůj domov prostřednictvím krátkého prodeje, a nikoli uzavření trhu.

Podívejme se na tento proces, abychom pochopili, co se děje v každém kroku.

Proces vyloučení

Za prvé, odmítnutí odpovědnosti: proces se liší stav po stavu. V některých státech je věřitel oprávněn k prodeji a může pokračovat v "mimosoudním vyloučení". Následující postup, který je popsán níže, je velmi zobecněný popis procesu soudního vyloučení v některých státech. Pokud se ocitnete tváří v tvář možné uzavření trhu, promluvte s právním zástupcem.

Jakmile dlužník splácí své hypoteční splátky, může věřitel podat veřejnou oznámení o selhání, známou také jako Oznámení o selhání nebo Lis pendens. Toto veřejně podané oznámení o selhání upozorňuje dlužníka, že došlo k porušení smlouvy.

Poté, co dlužník obdržel Oznámení o selhání, mají dobu odkladu stanovenou zákonem státu, ve kterém mohou obnovit svůj úvěr splacením zbývajícího splatného zůstatku a zachycením svých plateb hypotéky. Toto období odkladu je známé jako uzavření trhu.

Před uzavřením smlouvy je časové období mezi oznámením o selhání a kdy může být nemovitost vrácena nebo prodána ve veřejné dražbě. Během tohoto období odměny má dlužník několik možností, jak se dostat do svého úvěru:

1. Dlužník může provést své platby aktuální a obnovit půjčku tím, že zaplatí zůstatky po splatnosti.
2. Mohou požádat o úpravu úvěru, aby snížily své hypoteční platby.
3. Mohou se pokusit prodat nemovitost třetí straně, aby se vyhnuli uzavření trhu.
4. Mohou povolit prodej nemovitosti na veřejné aukci před uzavřením smlouvy.

Pokud není dlužník schopen obnovit svůj úvěr, má věřitel schopnost převzít majetek a převzít vlastnictví s úmyslem opětovně prodat nemovitost.Vlastnosti, které byly převzaty věřitelem (obvykle bankou), se stávají známými jako Real Estate Owned (REO).

Spodní linie

Postupujte podle několika základních pokynů, abyste snížili riziko, že budete čelit osobní hypoteční krizi: kupte si výrazně méně domů, než si můžete dovolit. Udržujte nouzový fond s nejméně šestiměsíčními náklady.

Vytvořte více toků příjmů, takže pokud jeden zdroj vyschne, váš příjem nebude klesat na nulu. Vyhněte se spotřebitelským dluhům bez hypoték, jako jsou půjčky na automobily nebo dluhy z kreditních karet. Pochopte, jak proces funguje, abyste se nedostali do překvapení.

S tím, co bylo řečeno, užijte si svůj domov. Drtivá většina majitelů domů se nezabývá uzavřením trhu. Jste dostatečně důvtipní, abyste se podívali na hlavní rizikové faktory, které vedou k tomuto nešťastnému zážitku, abyste mohli proti těmto osobám ochránit. Tyto záruky se obecně točí kolem nadčasového principu osobních financí, který žije pod vašimi prostředky.